（2017）渝05民终4155号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-31
案件名称
周正和与重庆海清物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周正和,重庆海清物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4155号上诉人(原审被告):周正和,男,汉族,1952年11月23日出生。被上诉人（原审原告）:重庆海清物业管理有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路35号8-2号，统一社会信用代码915001085992363424。法定代表人：冉海，经理。委托诉讼代理人:温宇航,男，汉族，1995年9月18日出生。上诉人周正和因与被上诉人重庆海清物业管理有限公司（以下简称海清公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初字第5018号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周正和上诉请求：撤销原判，发回重审或改判按每平方米0.85元的标准计算物业费。事实和理由：一审程序违法，没有通知小区业主委员会参加诉讼，对于业委会与海清公司是否依法签订《物业服务合同》及所谓《补充合同》，是否相互串通、违反法律法规、损害业主利益的事实均未查清，并错误适用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条。海清公司为小区提供的物业服务内容和质量不符合合同约定，根据权利义务一致的原则，其不能按照合同约定标准收取物业服务费。海清公司辩称，其与小区业委会签订的《物业服务合同》经判决确定合法有效，对小区业主具有约束力。海清公司为小区业主提供了物业服务，业主应当支付物业服务费。海清公司向一审法院起诉请求：周正和支付物业服务费1784.88元、水费490元、滞纳金1034.04元。一审法院认定事实：原告系具有叁级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某小区A单元9-2号房屋的业主，该房屋建筑面积100.38平方米。2012年10月1日，原告海清公司与南岸区某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》。合同约定由海清公司为某小区提供物业服务，合同期限为三年，从2012年10月1日起至2015年9月30日至，但原告实际为某小区服务至2015年10月30日。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、合同双方的权利义务、违约责任等事项。合同约定，住宅的物业服务费按建筑面积计算，0.85元/月/平方米（包含电梯费）；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费应按欠费金额每日万分之二十的标准向原告支付滞纳金。2013年6月10日，原告海清公司与某小区业主委员会签订《补充合同》，将住宅的物业服务费调整为按建筑面积计算1元/月/平方米（包含电梯费）。合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务。被告从2014年5月起开始未缴纳物业服务费、水费。按《补充合同》约定的收费标准计算，从2014年5月起至2015年10月止被告累计拖欠原告物业服务费1784.88元（原告自愿按照99.16平方米计算，即99.16平方米×1元/月/平方米×18个月），拖欠水费490元。庭审中，被告认可拖欠原告水费490元，认可拖欠物业服务费的时间，同意按照99.16平方米计算物业服务费，收费标准只同意按照0.85元/月/平方米计算，不同意缴纳滞纳金。庭审中，被告举示了照片若干张。照片显示：原告方物业服务人员在上班时间睡觉、值班室无人值班；小区水池水体变色未及时换水、水池内有枝叶未及时清除；部分区域存有垃圾未及时清理等情况。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此某小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》及《补充合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不缴纳物业服务费、水费实属违约，故原告要求被告给付从2014年5月至2015年10月累计拖欠原告物业服务费1784.88元、水费490元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于被告要求按照0.85元/月/平方米的标准缴纳物业服务费的抗辩理由，因被告未提交充分证据予以证明，该院不予采纳。对于原告主张的滞纳金1034.04元，根据被告举示的照片，原告服务的某小区内存在原告方物业服务人员在上班时间睡觉、值班室无人值班、小区水池水体变色未及时换水、水池内有枝叶未及时清除、部分区域存有垃圾未及时清除等情况，说明原告的服务存在一定的瑕疵，故对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、限被告周正和于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海清物业管理有限公司从2014年5月至2015年10月的物业服务费1784.88元、水费490元，共计2274.88元；二、驳回原告重庆海清物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由被告周正和承担（此款已由原告重庆海清物业管理有限公司垫付，被告周正和支付上述款项时一并付清）。”周正和在二审中出示了《消防安全隐患报告》、照片4张、《补充合同》（草案）、表决意见汇总统计、物业服务合同备案证明、《物业管理服务竞聘函》，拟证明海清公司撤走时小区消防设施损坏情况；海清公司用排气管排放污水；海清公司应自行承担水电损耗差额；本案中物业服务费涨价发生在业主表决之前；海清公司2014年12月才在房管局备案，之前无相应资质；海清公司配置人员数量未达到其竞聘时承诺的数量。海清公司质证后认为，小区消防设施损坏以及排放污水的问题不是海清公司的行为导致的；补充合同草案不具备合同效力；海清公司具备物业服务资质，入驻小区程序合法；人员配置数量由海清公司根据工作情况决定，海清公司没有违反合同约定。经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案所涉小区业主委员会不是本案的必要诉讼参与人，一审未通知其参加诉讼并不违反法定程序，周正和要求将本案发回重审的理由不能成立。关于本案涉及的物业服务费标准，系小区业委会与海清公司合同约定，对业主具有约束力，海清公司已履行了提供物业服务的合同主要义务，周正和要求按每平方米0.85元的标准计算物业服务费没有正当理由。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，周正和的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人周正和负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年七月二十六日书记员 余文韬 更多数据：