（2017）沪0117民初8093号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-11-28
案件名称
孙如茂与储丽娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙如茂,储丽娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8093号原告：孙如茂，男，1963年11月2日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：何友胜，上海市劲力律师事务所律师。委托诉讼代理人：金叶，上海市劲力律师事务所律师。被告：储丽娟，女，1957年4月7日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。原告孙如茂与被告储丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何友胜、金叶、被告及其委托代理人韩丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告支付的定金20万元；3.被告支付违约金人民币170万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月13日，原、被告签订《购房合同书》，约定原告购买被告位于上海市松江区王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，系争房屋为动迁安置房。双方约定房价170万元整，于2016年11月20日交付房屋。原告在签约当日按照约定支付定金20万元，但是其后被告却以种种理由拖延交房，故双方又更正了交房时间重新签订《转让协议》一份，但是到了变更后的交房时间被告仍然未能交付房屋。原告在与被告协商解除事宜时方得知被告将系争房屋出卖给案外人且收取了定金，被告的一房二卖行为导致被告在事实上无法向原告交付系争房屋。故原告诉至本原请求判如所请。被告辩称：不同意解除合同，要求继续履行双方的买卖合同。被告未违反合同约定，合同履行中也没有解除合同的法定情形，故原告的其余诉请亦不应得到支持。被告从未拒绝出售房屋，也在积极履行，只是因为其他纠纷而导致系争房屋被冻结，但是在本案审理中该冻结已经解除了，履行没有障碍。关于被告与殷某某、徐念签订的房屋买卖合同在与原告签订买卖合同之前就已经解除了，也不对本案合同的履行造成阻碍，即使被告存在逾期交房，但是不是对合同的根本违约，不能导致合同解除。原告依据合同第12条主张解除没有依据。本院经审理认定事实如下，2016年2月27日，被告作为查梅英(被征收人或公有房屋承租人、乙方、已故)的代理人与案外人上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定征收的房屋位于西藏北路XXX号XXX室甲，乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款1,755,536.35元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计2套，包括系争房屋，等。被告于2016年8月10日签署系争房屋的配套商品房供应单，但截止到法庭辩论终结前，系争房屋尚未登记至被告名下。2016年10月13日，被告作为出卖方、甲方与原告作为购买方、乙方签订《购房合同书》约定：1.甲方于2016年依法取得了系争房屋，面积67平方米(具体面积以产权证面积为准)，该房屋未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有系争房屋的动迁协议与订房单。2.因甲方出售的系争房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法进行该房屋的产权交易，乙方于2016年10月13日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议。3.甲方同意出售系争房屋，乙方决定购买系争房屋。4.系争房屋转让价款为170万元。5.在根据国家政策有关规定允许系争房屋上市交易的国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)10个工作日内，甲乙双方按本协议约定签订网签版《上海市房地产买卖合同》。5.甲乙双方签订网签版《上海市房地产买卖合同》后满足过户条件十五日内，甲乙双方进行系争房屋的产权交易过户，收件收据由乙方领取并保管，供乙方领取以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。6.第六条甲方声明甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售系争房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺系争房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产证过户登记手续，如因甲方原因导致本合同不能履行，则由甲方承担违约责任，并按照合同中第十二条甲乙双方约定的违约金追究违约责任。7.甲方取得以甲方为权利人的上述房屋产权证应在乙方通知后5日内前往公证处办理委托公证手续，甲方需全面配合并提供产证及系争房屋的动迁协议；系争房屋满足过户条件后，甲方必须配合乙方办理产证，如可以上市交易后甲方拖延办理相关签署合同、过户等手续的，超过10天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需支付乙方届时房屋市场评估价的壹倍作为违约金并赔偿乙方相关损失。8.甲乙双方约定甲方于2016年11月20日前结清由甲方使用系争房屋产生的所有相关水电物业等费用，并将房屋钥匙及动迁协议或房地产权证交给乙方，将房屋交付给乙方使用。9.付款协议：乙方于2016年10月13日支付定金20万元；乙方于2016年11月20日签订本协议当日支付甲方130万元(含定金20万元)；房款20万元乙方于甲乙办理出以甲方名字的产权证当日支付；剩余房款20万元于2017年4月30日之前做好公证委托当日支付给甲方，双方手续全部清晰。10.第十二条违约责任甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的壹倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准)；甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准)，乙方有其他损失的，甲方也应赔偿；若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。11.乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述该房屋的，乙方应按约定向甲方支付违约金，违约金按反悔时该房屋市场评估价的壹倍向甲方支付违约金，并赔付乙方入住时间的该房屋租金及甲方损失的房屋租金同期银行房贷利息同时甲方有权无偿没收乙方对该房屋的固定装修、固定设备；如甲方有其他损失的，乙方也应予以赔偿，若上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应以现金方式另行赔偿甲方。11.本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更、补充的事宜，甲乙双方另行协商并签订书面文件。等。在上述合同签订后当日，原告向被告支付了20万元。因系争房屋届时无法交付，2016年12月28日，被告作为甲方与原告作为乙方签订系争房屋转让协议一份，对上述合同中的交房时间、付款协议做了如下变更：1.甲乙双方约定甲方于2017年1月27日前结清由甲方使用该房屋产生的所有相关水电物业等费用，并将房屋钥匙及动迁协议或房地产权证交给乙方，将房屋交付给乙方使用。2.付款协议：乙方于2016年10月13日支付定金20万元；乙方于2017年1月27日签订本协议当日支付甲方房款100万元；房款20万元乙方于甲乙双方到公证处办理公证委托手续当日内支付；剩余房款30万元于房屋可以上市进交易中心办理过户手续当日支付。其他协议内容与《购房合同书》一致。转让协议签订后，被告仍届时未向原告交房，故原告诉至本院。被告在审理中确认确实未能在转让协议约定时间交房，原因系因被告在静安法院其他案件导致被告因拆迁获得的全部拆迁利益包括获交付系争房屋的权利全部被冻结，导致被告未能取得系争房屋所以无法按时向原告交付，但到法庭辩论终结前该冻结已经被解除，被告业已取得系争房屋可以交房。被告在审理中提供的票据显示，被告已于2017年6月14日缴纳了系争房屋的物业费、水卡费、短驳费、垃圾清运费等。另查明，原告提供了自被告处取得的被告与案外人殷某某、徐某某系争房屋签订的购房合同书、购房确认书，合同签订日期分别为2016年9月17日、2016年9月15日，被告称徐念与殷某某系曾一起购买系争房屋，因殷某某系徐念的老板，两个合同实为一笔买卖，殷某某与徐念确实也已经支付了部分房款，但是因被告认为出售价格过低故与殷某某、徐念已经解除了买卖合同，被告并提供了殷某某、徐念与被告的解除协议。上述事实，主要有购房合同书、转让协议、定金收据、银行明细、房屋征收补偿协议、商品房供应单、收据、协议书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告向被告购买的房屋系拆迁安置房，其在限定的期限内不能进行产权的过户是原被告都明知的事实，在过户之前的期间内确实可能因为卖房人的某些事由导致合同审理履行产生障碍，但这显然是作为买房人的被告理应可以预见的，被告显然不能因为可能出现的风险而擅自主张解除合同。在本案中，被告确实未能按照合同约定的时间交付房屋，是违约行为，但是该违约是否导致合同的解除要根据原告主张的单方解除是否具有合同的约定或者符合法律上的规定来定。原告主张解除合同的依据是合同约定第六条、第十二条，然而该两条的情形并未授予原告在被告逾期交房情况下的单方解除权，第六条主要涉及客观原因导致合同不能履行的情况，但是就目前而言房屋交付的障碍已经清楚，而系争房屋尚未到可以过户的情形，并没有其他证据显示原被告之间的房屋买卖合同履行存在障碍，而第六条的违约责任更是主要涉及被告主观上拒绝继续出售系争房屋，而很显然这一点在本案中是没有的事实，综上原告要求解除合同没有合同依据，对于原告要求解除合同并主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款以及第九十三条之规定，判决如下：驳回原告孙如茂的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,900元，减半收取10,450元，由原告孙如茂负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李晓蕾二〇一七年七月二十六日书记员 李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 来源：百度搜索“”