（2017）鲁16民终1192号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-07-31
案件名称
王大军、李景水房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王大军,李景水,苗萍花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终1192号上诉人（原审原告）:王大军，男，1971年2月4日生，汉族，居民，住江苏省宜兴市，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人:游延荣，山东中捷律师事务所律师。委托诉讼代理人:郑新兵，山东中捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李景水，男，1965年10月19日生，汉族，居民，身份证住址：滨州市，现住沾化区。被上诉人（原审被告）:苗萍花，女，1965年5月28日生，汉族，居民，身份证住址：滨州市滨城区，现住滨州市。委托诉讼代理人:寇相毅，山东黄河律师事务所律师。上诉人王大军因与被上诉人李景水、苗萍花房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大军上诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初1291号民事判决书，依法改判两被上诉人共同偿还上诉人购房款并支付利息，或将该案移送至公安处理；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人苗萍花不属于共同债务人、不承担共同还款责任的，事实不清、证据不足。1.被上诉人李景水称在与上诉人签订购房买卖合同后又与苗萍花签订协议将房屋转让,与事实不符。事实是王大军根据李景水的要求，苗萍花和儿子在场，山东滨州三大祥房地产开发有限公司（以下简称三大祥房地产公司）根据上诉人的指示与苗萍花直接签订的《商品房买卖合同签约确认单》、认购书、《商品房买卖合同》,而非“指示三大祥房地产公司直接向苗萍花转移房屋所有权”。被上诉人均未向法庭提交书面房屋转让协议，根据法律规定，房屋买卖合同应当签订书面协议，即便是李景水与苗萍花之间另外有口头协议也是无效的，另外涉案房屋李景水是65万元购买，而以60万元卖出不符合常理。本案事实是两被上诉人共同为其儿子购买的上诉人的房产。2.一审对上诉人提供的证人证言未作认定属于遗漏证据。证人作为房产买卖的中间介绍人，对上诉人与被上诉人之间的情况是了解的，对两被上诉人的情况也了解，证人并不知道两被上诉人离婚。两被上诉人之间已经领取离婚证并不能改变共同购买涉案房产的事实，即便是两被上诉人不认可夫妻关系，法律也没有限制非夫妻的共同购房行为。首先，两被上诉人共同参与了购房。证人李某的证言证实，其与上诉人、被上诉人均是朋友关系，是涉案房产交易的介绍人，交易过程中，两被上诉人及孩子共同参与了看房、协商及合同的签订，合同也是被上诉人儿子打印的，而非苗萍花代理人所称的苗萍花对房产签订、转让的行为不知情。其次，被上诉人李景水当庭认可，是他要求上诉人“把房子登记在你嫂子（苗萍花）名下”，足以证实李景水与苗萍花之间对外仍以夫妻名义相称，并且在签订合同和开发商处办理房产手续过程中始终没有告知上诉人其与苗萍花已经离婚的事实，对于夫妻关系的事实苗萍花也从没有向上诉人提出过异议，上诉人作为善意第三人有理由相信两被上诉人属于共同购房。最后，开发商提供的相关证据也证实了李景水、苗萍花在上诉人的陪同下到公司办理房屋认购手续，被上诉人李景水要求将涉案房产登记在被上诉人苗萍花名下，没有上诉人的配合，苗萍花不可能取得涉案房产；假如不是两被上诉人共同购房，苗萍花没有支付一分钱的购房款，上诉人怎么可能同意将房产登记在苗萍花一人名下？二、本案中的房屋买卖合同不同于一般的买卖合同，存在合同相对性已被突破的情形。1.上诉人经证人介绍与两被上诉人相识，被上诉人李景水在与上诉人签订房屋买卖合同时，苗萍花和儿子均是在场的，上诉人始终认为李景水与苗萍花是夫妻关系，因此没有要求苗萍花在合同上签字。合同签订后，在三大祥房地产公司办理商品房买卖合同签约确认单、认购书、《商品房买卖合同》时，李景水要求将涉案房屋登记在苗萍花名下。如果李景水与苗萍花不属于共同购房，那么从《物权法》角度来说，李景水在与上诉人签订合同尚未取得涉案房产的情况下转让涉案房产是无权处分、属于无效行为，这就是为什么李景水在签订合同时带着苗萍花并要求上诉人将房产直接登记在苗萍花名下的原因。此时李景水相当于苗萍花的代理人，虽然房屋买卖合同是李景水与上诉人签的，但是李景水带领苗萍花出现并指示上诉人将涉案房产“登记在你嫂子（苗萍花）名下”的行为，从民法角度上等于披露了合同真实的买受人—苗萍花。李景水与上诉人签订合同的行为应当被认定为表见代理，即李景水以苗萍花丈夫的名义与上诉人签订房屋买卖合同，苗萍花本人并未做出否认表示，第三人（上诉人）善意且无过失。2.从常理分析，在李景水与苗萍花不存在夫妻关系的情况下，上诉人根本不可能在苗萍花未签字且李景水未付清购房款的前提下交付涉案房屋、配合苗萍花与开发商办理相关购房手续。三、涉案房屋是上诉人在李景水在场的情况下直接交付给苗萍花的，而非交付李景水之后李景水再交付给苗萍花，这一点也充分证明李景水与苗萍花的共同购房行为，实际买受人包括苗萍花。李景水与苗萍花之间不存在购买后再转让房屋的事实，一审庭审过程中，李景水曾认可是苗萍花买房子，房产登记后苗萍花将房屋抵押的贷款交付李景水做生意投资使用了，而不是支付的购房款；开庭时苗萍花代理人提交的证据（银行款打款凭证两张52万元）只能证实李景水与苗萍花之间有过账款往来，并不能证明苗萍花打给李景水的钱就是购房款。并且从金额上来看，上诉人出卖的房产是64万元，而苗萍花打给李景水的款项为52万元，假如是苗萍花从李景水手中二次购房，也不符合转卖房屋正常价格的常理。从打款时间上来看，苗萍花第一笔12万元时间是2015年6月25日，第二笔40万元时间是2016年1月4日，无论从合同的履行期限还是办理房产手续的时间来看，此时李景水与上诉人签订的房屋买卖合同履行期限均已超期，不可能是苗萍花支付李景水的“再转让”房款。证人李某证实，李景水与苗萍花购买上诉人的房屋是为了给孩子结婚用，而房产登记在苗萍花名下，为了共同目的和利益实施的购房行为，应当由李景水和苗萍花两人共同承担。四、苗萍花办理房产证是背着上诉人办理的，上诉人并不知情。五、从房管局的档案材料来看，苗萍花提供的常住人口登记卡一页显示与户主关系为妻，婚姻状况显示为离婚，该登记卡记载的登记时间为2015年11月2日，而且户口本是新的，这与其代理人主张的两人在2012年11月29日就已经离婚自相矛盾，也就是说在苗萍花办理涉案房产登记时一直与李景水在婚姻存续期间。结合证人李某的证词，可以证实李景水与苗萍花仍然是名义上离婚而事实上仍然是夫妻关系的事实。六、本案从违法犯罪构成来看，两被上诉人对共同购房的事实不予认可，其在购房时种种行为符合诈骗罪的构成要件，且数额特别巨大。请二审法院查明事实后依法向公安机关提起司法建议追究两被上诉人的刑事责任，将本案移送公安处理。本案中两被上诉人李景水一人签合同后又让上诉人将房产登记在未签合同的上诉人苗萍花名下，并向上诉人称“登记在你嫂子名下”（但两被上诉人在民政部门已办理了离婚，上诉人当时不知情），很明显是为上诉人设计好的陷阱，后偷偷将房产证办理，又将该房屋抵押到银行贷款（诈骗目的得以实现），款项贷出后苗萍花将贷款交给李景水，挪作他用。各种情形可知两人的行为已经涉嫌诈骗，原审判决在明知的情况下未将案件移交公安机关而作出苗萍花不承担责任的判决，严重违法了民法的基本原则—公平原则。被上诉人李景水辩称，我孩子知道我想购买王大军的房屋后，其称将该房屋用于其结婚使用，上诉人对此是知情的，我当时向王大军称孩子结婚使用，将房子登记在苗萍花名下，并告诉王大军，苗萍花将款项支付给我后，我再交付给他。证人李某知道我离婚。上诉人称我的户口问题，我离婚后，因没有找到落户地，故户口没有迁出来。我印象中王大军曾问过我是否离婚了，我告诉他我已经离婚，并称款项由我向其支付。苗萍花辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故原审判决正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。王大军向一审法院起诉请求：1.李景水支付王大军购房款500000元及利息；2.苗萍花与李景水承担共同还款责任；3.李景水、苗萍花承担诉讼费用。一审法院认定事实：自2014年11月起，南京市消防工程有限公司承揽施工三大祥房地产公司开发建设的大祥金廷公馆项目的消防工程。2014年12月结算工程款时，南京市消防工程有限公司的施工负责人王大军与三大祥房地产公司协商以工程款抵顶购房款，由三大祥房地产公司交付王大军大祥金廷公馆的商品房，所抵顶的商品中包括大祥金廷公馆一期9号楼2单元3002室的商品住宅。当月三大祥房地产公司将协议抵账的商品房交付给了王大军，随后王大军对上述房屋进行了装修改造。2015年6月15日，王大军与李景水磋商后签订《房屋转让协议》，约定王大军将顶账获得的大祥金廷公馆一期9号楼2单元3002号商品房转让给李景水；房屋总价640000元，受让方在2015年6月30日前首付定金20000元，在完成转让手续后再次支付120000元，于2015年9月30日前支付200000元，剩余房款300000元于2015年12月30日前付清；如一方没按此协议执行，违约方将以违约金额的50%赔偿对方的损失等。李景水与王大军签订《房屋转让协议》以后，苗萍花获悉向李景水提出购房意向，随后二人达成口头转让协议，约定李景水将其购买的王大军的房屋转卖给苗萍花，价款为600000元，李景水负责协调将房屋产权直接登记在苗萍花名下，办理产权登记的费用由苗萍花负担等。2015年6月30日，李景水向王大军支付定金20000元，当日王大军将房屋交付给李景水。后李景水要求王大军协助将房屋登记在苗萍花名下，王大军随即向三大祥房地产公司说明，要求该公司将房屋直接登记于苗萍花名下。2015年7月3日，王大军向三大祥房地产公司交付了以工程款抵顶房屋所需的工程款收据等资料。当日，经王大军协助，三大祥房地产公司与苗萍花签署了办理房屋产权登记所需的手续，其中包括签订认购书、商品房买卖合同签约确认单，于2015年7月8日签署商品房买卖合同。随后李景水几次向王大军支付购房款120000元。由三大祥房地产公司协助，苗萍花于2015年11月11日取得房屋所有权证书。另查明，李景水与苗萍花原系夫妻关系，二人在2012年11月29日办理离婚登记。合同约定付款期限届满后，李景水未能支付后续批次购房款，经王大军多次催促，至今仍未履行。一审法院认为，王大军与李景水签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，协议约定内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益及第三人利益，依法成立并生效。协议签订以后，缔约双方应当按照约定诚信履行各自义务。王大军向李景水交付房屋，并根据李景水的指定，指示三大祥房地产公司直接向苗萍花转移房屋所有权，全部履行了合同义务。而李景水仅支付部分购房款，其未按期支付剩余500000元房屋价款，履行义务不符合协议约定，依法应当承担违约责任。王大军要求李景水继续支付购房款并承担逾期付款违约金的诉讼请求于法有据，原则予以支持。但协议中约以违约部分涉及金额的50%确定违约金的计算方法得出的违约金过高，王大军请求按照同期银行贷款利率的4倍计算，处于法律规定的限度以内，予以支持。王大军与李景水订立房屋转让协议之前，苗萍花即已与李景水离婚，二人解除夫妻关系，故有关李景水订立协议发生的债务，苗萍花不属共同债务人，不应承担共同还款责任。另外，王大军与李景水之间订立的房屋转让协议，以及李景水与苗萍花之间达成的房屋转让协议均系独立的民事法律关系，协议内容具有独立性，由协议约定产生的权利义务以及法律责任，只能向合同相对方主张。王大军向另一协议相对人苗萍花主张债权缺乏事实和证据支持，同时缺乏法律根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告李景水于判决生效之日起五日内支付原告王大军购房款500000元，并按照中国人民银行规定同期同类人民币贷款基准利率的4倍支付逾期付款违约金（其中200000元，自2015年9月30日起计算；另外300000元，自2015年12月30日起计算，至判决指定的履行之日止）；二、驳回原告王大军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元、诉讼保全费3020元，共计11820元，由被告李景水负担。双方在二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是对欠付的房款及违约金苗萍花应否与李景水承担共同偿还责任。本院认为，一审法院认定苗萍花对欠付款项不应承担共同偿还责任正确。理由：其一，从上诉人提交的转让协议看，本案转让协议是李景水与上诉人王大军签订的，苗萍花未在转让协议中作为买受人签字。即合同相对方为李景水个人，从合同看，上诉人王大军主张苗萍花与李景水共同购房不能成立。上诉人称李景水代理苗萍花签订合同，与合同所载主体不符。李景水与苗萍花在签订转让协议之前已离婚，李景水也不享有对苗萍花的家事代理权，因此，上诉人主张李景水的购房行为对于苗萍花构成表见代理，不能成立。其二，上诉人王大军一审申请证人李某出庭作证，但李某的证言有矛盾之处。李某在开始陈述称其仅是将王大军卖房的消息告诉李景水，之后他们自己协商，王大军和李景水两个人签了份合同，就办了手续。后来又称参与了商谈过程，但对商谈过程的陈述有不一致之处，其称第一次谈时王大军、苗萍花、李景水及其子在场，后又称第一次见面是在王大军金廷公馆的房子里，在场人有证人、王大军及李景水，看房子，谈的价格。证人对于房屋买卖过程陈述不一致，其证言不足以证实苗萍花与李景水共同购买本案房屋的事实。其三，被上诉人苗萍花与被上诉人李景水均陈述李景水将房屋转卖于苗萍花。在李景水与王大军签订协议后，苗萍花也分两次共计向李景水转账52万元。一审法院认定王大军与李景水、李景水与苗萍花形成两个独立的民事法律关系，并无不当。上诉人王大军以两被上诉人未签订书面买卖合同主张两被上诉人的买卖行为无效，不能成立。其四，本案合同不存在突破合同相对性的情形。李景水虽然将房屋出卖于苗萍花时未实际取得涉案房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，不能因此认定李景水与苗萍花之间的买卖行为无效。其五，房屋登记至苗萍花名下，应当认定是王大军经李景水的指示协调开发商将房屋登记至苗萍花名下，该房屋交付方式及权属登记对象的变化，不能证实苗萍花与王大军存在买卖合同关系。上诉人以两被上诉人构成诈骗为由要求将本案移送公安机关处理，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王大军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王大军承担。本判决为终审判决。审判长 高立俊审判员 王正真审判员 张 珊二〇一七年七月二十六日书记员 董学学 来源：