（2017）川1723民初950号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-10-26
案件名称
原告刁邦吉诉被告刁锡滔、刁邦平农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
开江县人民法院
所属地区
开江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刁邦吉,刁锡滔,刁邦平
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省开江县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1723民初950号原告：刁邦吉，男，1971年7月12日出生，汉族，户籍地四川省开江县。委托诉讼代理人：郭杨军，开江县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：张霞，开江县法律援助中心律师。被告：刁锡滔，男，1988年7月14日出生，汉族，户籍地四川省开江县。被告：刁邦平，男，1964年8月18日出生，汉族，户籍地四川省开江县。委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖奎均，四川共法律师事务所律师。原告刁邦吉诉被告刁锡滔、刁邦平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刁邦吉及其代理人郭杨军、张霞、被告刁邦平及被告方的代理人邓承展、廖奎均出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刁邦吉向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方签订的农村房屋买卖合同无效；2、判令被告返还购房款197500元，房屋装修款55382元，水电开户费3600元，天然气开户费4095元，共计260577元；原告返还房屋；原告的损失房款的资金利息按照同期银行贷款利息进行计算，并由被告承担；3、诉讼费由被告方承担。事实和理由：2011年10月17日，家住永兴镇席家坝村3组在外打工的原告，听说被告在永兴镇正北街在建的四楼有楼房一套出售。看房时被告说房产证正在办理中，并向原告出示了《乡村建设规划许可证》乡字第（2011）XXX号，称是乡镇规划国有地能办到土地证和房产证，于是双方当天签订了购房合同书，原告按合同约定履行了付款义务。2013年12月24日，原告接收了被告建好的四楼后面三室一厅房屋一套，因被告说两证尚在办理中，原告随后进行了水电气开户和房屋装修。其后原告每年春节回来找被告索要两证，被告都说在办理中。2016年春节，原告到永兴镇政府询问才知道，被告的房屋是在农村土地上新批的刁锡滔的宅基地上修建的农村房屋。被告隐瞒了在农村宅基地上建房的事实，造成原告两年来错误地认为购买的是乡镇国有土地上的房屋，能办到两证。综上，由于被告故意隐瞒在宅基地上建房的事实，违法向不是本村村民出售农村宅基地房屋，双方签订的农村房屋买卖合同自始都是无效的合同，并且责任在被告方，故请求人民法院依法判决。被告刁锡滔、刁邦平辩称：1、原告诉称不属实。原告看房时，被告已将房屋的相关产权情况明确告知，原告对诉争房屋的情况是知晓的；2、如果认定诉争房屋的买卖合同无效，就违背了诚实信用原则。本案虽然是基于宅基地而产生的交易，但双方买卖的是房屋，被告方修建了7套房屋，出售给原告的只是其中的一套房屋，并没有将宅基地交给原告，不存在合同无效的情况；3、本案原告存在过错，被告没有过错。原告是经亲戚介绍前来购房的，不是被告要原告买房的，并且购房时被告已告知了房屋的相关情况。现原告买房6年后才来起诉，有违常理；4、原告实际给付的购房款不是197500元，而是180000元；5、原告主张赔付装修款，应提供相关证据予以证明，房屋已装修6年，装修现已没有多少价值，若原告返还房屋，被告还需要花费一些费用将原有的装修去除；6、水电开户费不是原告给付的，而是由被告给付的，天然气开户费不应由被告返还，原告可以变更天然气公司户头；7、原告违背诚信，返还资金利息的诉请不应支持。原告刁邦吉围绕其诉讼主张提交了以下证据：1、身份信息资料（复印件），拟证实原、被告的身份情况；2、《购房合同书》（原件），拟证实房屋买卖合同签订情况及合同约定水电气开户费用承担的事实；3、《乡村建设规划许可证》（复印件），拟证实诉争房屋的建设位置、建设规模、土地性质，以及原告已经支付完毕房款197500元的事实；4、《城镇天然气供气合同》及天然气开户费票据（原件），拟证实原告刁邦吉以被告刁锡滔的名义缴纳了天然气开户费的事实；5、银行账户交易明细资料（打印件），拟证实原告已缴纳了购房款197500元的事实；6、笔记本1个（原件），拟证实原告刁邦吉装修房屋用去装修费55382元的事实；7、照片4张（原件），拟证实诉争房屋存在严重质量问题已无法居住的事实。被告刁锡滔、刁邦平围绕其抗辩主张提交了以下证据：1、证人谭周琼证言，拟证实被告方在出售房屋时，已向原告明确告知了房屋的土地性质及房屋无法办证的事实；2、证人唐俊、潘校祥当庭证词，拟证实原告刁邦吉买房时已清楚诉争房屋土地性质的事实。经庭审质证，原、被告双方对原告方提交的证据1、4均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告方提交的证据2，被告方对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；2、对原告方提交的证据3，被告方对其证据的真实性、合法性均无异议，本院对该证据的真实、合法性予以认定；3、对原告方提交的证据5，被告方有异议，认为该证据只能证明原告刁邦吉的取款情况，不能证明所取款项是用于购房，更不能证明被告方收到的购房款是197500元。因原告未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信；4、对原告方提交的证据6，被告方对其真实性有异议，该证据系原告刁邦吉的装修记录，具体装修项目金额不详，且无经办人员签名，其真实性无法核实，故本院不予采信；5、对原告方提交的证据7，被告方对其真实性有异议，该证据无法反映出照片拍摄的具体时间，原告未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。6、对被告方提交的证据1，原告方对其真实性有异议，证人无正当理由未出庭作证，本院不予采信；7、对被告方提交的证据2，原告方对其证据三性有异议，认为证人唐俊系被告方修建房屋的材料运输人、证人潘校祥系被告方亲戚，两证人与被告方均有利害关系，所证实内容不真实、客观，证明力较低，故本院不予采信。经审理查明：原告刁邦吉户籍地为四川省开江县永兴镇席家坝村3组；被告刁锡滔的户籍地为四川省开江县永兴镇龙头桥村3组；被告刁邦平原户籍地为四川省开江县龙头桥村3组，后将户口迁入四川省开江县永兴镇街道9号。被告刁邦平与刁锡滔系父子关系。2011年，原告刁邦吉准备在开江县永兴镇购买一套房屋用于居住，此时被告刁邦平、刁锡滔正在修建位于开江县永兴镇龙头桥村三组90号一栋四层楼房。原告看中了被告方在建楼房中的第四楼后面的一套房屋（三室一厅一厨一卫），该套房屋屋顶上建有水池一个。看房当日原告给付定金1000元。2011年10月17日，原告刁邦吉与被告刁邦平正式签订《购房合同书》，该《购房合同书》由被告刁邦平订立，合同内容为：“甲方（卖房方）：刁邦平永兴镇龙头桥村3组（以下简称甲方），乙方（购房方）：刁邦吉永兴镇席家坝村3组（以下简称乙方），经甲、乙双方反复协商，特订以下条款：1、房屋基本情况：甲方自愿将自己的套房出售给乙方，房屋具体位置在永兴镇正北街，四楼后面一套（三室一厅一厨一卫），房屋面积125m2；……4、房屋价格：经双方商定，房价按每平方米1580.00元（大写：壹仟伍佰捌拾元）计算，房屋总价是197500.00元（壹拾玖万柒仟伍佰元整），现乙方先付130000.00元（大写：壹拾叁万元整），剩下67500.00元（大写：陆万柒仟伍佰元整）在明年（2012）春节前一次性付清。如果乙方在2012年春节前没有付清剩余款项，甲方有权追加2%的利息；……甲方代表：刁邦平乙方代表：刁邦吉在证人：刁安奎2011年10月17日”，原告刁邦吉、被告刁邦平及在场人刁安奎在《购房合同书》上亲笔签名并捺印予以确认。合同签订当日，原告刁邦吉向被告方支付房款130000元，同时，被告方向原告刁邦吉交付将该套诉争房屋。原告刁邦吉收房后以被告刁锡滔名义进行天然气开户，缴纳天然气开户费4095元，并立即对该套诉争房屋进行装修，购买了家具及家电设施：六座布艺沙发一套、玻璃茶几一台、海尔32吋液晶电视一台、餐桌一台、椅子六把、诺赛钻石落地扇一台、天然气烤火炉一个、司迈特饮水机一台、1.8米床两架及床垫两张、1.5米床一架及床垫一张、床头柜五个、抽油烟机一台、热水器一台、燃气灶一台、布艺窗帘四副，于2010年年底搬进该房屋居住使用至今。2013年，原告刁邦吉向被告方支付房款50000元，同时被告方向原告刁邦吉交付《乡村建设土地规划许可证》乡字第（2011）039号复印件一份，原告刁邦吉、被告刁邦平在该规划许可证上载明“刁邦吉购买四楼后面三室一厅房子一套，面积125平方米，刁邦吉、刁邦平、2013.12.24”。另外，该规划许可证上又记载有“购房款已付清，刁锡滔、刁邦平”，被告方认为“购房款已付清，刁锡滔、刁邦平”非其本人所写，本院向被告方当庭释明是否申请字迹鉴定，如需字迹鉴定须在闭庭后七个工作日内向本院提交鉴定申请书后，被告方直至限定期间届满之日止未提交鉴定申请书。庭审中，原告方口头申请对房屋的装修价值由专业机构进行评估，本院向原告方当庭释明如需评估须在闭庭后七个工作日内向本院提交申请后，原告直至限定期限届满之日止未提交评估申请书。本案在审理过程中，原、被告双方经充分协商对诉争房屋自愿达成一致意见，1、确认原、被告双方签订的《购房合同书》无效；2、由原告向被告方返还该套诉争房屋；3、由被告方向原告退还房款及天然气开户费共计175000元；4、诉争房屋内的家具及家电归原告刁邦吉所有；5、原告自愿放弃要求被告方返还房屋装修款55382元、水电开户费3600元及要求被告方承担损失房款的资金利息的请求；6、诉讼费由原、被告双方平均承担。另查明：2011年8月3日，开江县永兴镇人民政府向被告刁锡滔颁发《乡村建设规划许可证》乡字第（2011）XXX号，建设项目为住宅（新建），建设位置为龙头桥村3组，建设规模为364.5平方米（三层），现被告刁锡滔尚未取得集体土地使用权证。被告刁邦平将其宅基地的老房屋拆除后，将被告刁锡滔的新审批的住宅地整合到一起，与被告刁锡滔共同在开江县永兴镇龙头桥村3组90号修建了一栋四层楼房。本案诉争房屋即位于开江县永兴镇龙头桥村3组90号四层楼房中的第四楼，该套房屋户型为三室一厅一厨一卫。本院认为，本案的诉争房屋系在二被告的住宅地上修建，虽然被告刁锡滔未与原告订立房屋合同，但被告刁锡滔放弃对《乡村建设规划许可证》乡字第（2011）XXX号上的书写内容及签名申请字迹鉴定的行为，足以表明对其该规划许可证的书写内容及签名予以确认并认可，应当视为被告刁锡滔对原告刁邦吉与被告刁邦平买卖房屋的行为的认可，被告刁锡滔理应与被告刁邦平一同作为诉争房屋的卖方。违法法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中原告刁邦吉与被告刁邦平签订的《购房合同书》虽然系当事人的真实意思表示，但所涉及的交易标的物明显不具有合法性。该诉争房屋系集体性质土地上的建筑物，订立合同的双方当事人不属于同一集体经济组织成员，其买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制，根据我国《土地管理法》和政策规定，禁止建设、买卖小产权、无产权房。因此，本案诉争房屋的房屋买卖合同违反了我国法律的强制性规定，该买卖合同应属无效，故原告主张该《购房合同书》无效于法有据，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方取得的财产应各自返还，故本案原告刁邦吉与被告刁邦平、刁锡滔应当各自返还取得的相应的财产。庭审中原、被告经充分协商已对诉争房屋达成一致意见，双方自愿达成的协议系当事人真实意思表示且不违反法律规定，应当视为原、被告双方自行处分自身权利的行为，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2011年10月17日订立的《购房合同书》无效；二、由被告刁邦平、刁锡滔于本判决生效之日起十五日内向原告刁邦吉退还房款及天然气开户费共计175000元；三、由原告刁邦吉于判决生效之日起十五日内将基于《购房合同书》中的诉争房屋退还给被告刁邦平、刁锡滔；四、基于《购房合同书》中诉争房屋内的家具及家电归原告刁邦吉所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告刁邦吉负担2600元，被告刁锡滔、刁邦平共同负担2600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 曹海燕二〇一七年七月二十六日书记员 黄 迪 来源：百度搜索“”