（2017）湘01民终4659号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-11-01
案件名称
柳健与毛治华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳健,毛治华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终4659号上诉人（原审原告）：柳健。委托诉讼代理人：肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛治华。上诉人柳健因与被上诉人毛治华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初8937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人柳健不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》已于2016年11月14日解除；3、被上诉人向上诉人双倍返还定金40000元整，并赔偿上诉人居间服务费损失8100元整；4、判令由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定忽视及遗漏了合同的重要约定及事实，并错误认为被上诉人擅自变更合同约定即拒绝按约办理过户进窗手续和交房的行为不构成违约，导致判决违背了事实依据及合同的基本诚信原则。2016年10月31日之前被上诉人要配合上诉人办理过户及交房手续，但被上诉人以自己按约履行义务存在风险为由拒绝配合。本案合同居间方多次催告被上诉人解除抵押、办理过户手续，被上诉人找各种借口拖延，上诉人才自行通过电话催告被上诉人履行合同义务。被上诉人在合同履行期限内明确表示不会按约定履行，已构成预期违约。二、被上诉人经多次催告后，逾期履行义务超过10日，上诉人依据合同约定行使解除权，本案合同已经于解除通知送达之日2016年11月14日解除，一审法院认为于2017年4月5日解除显然错误。三、一审法院未依据证据、事实及法律裁判，违法判定被上诉人未按约履行义务是规避可能的交易风险，不构成违约，以偏概全地错误认为被上诉人没有故意违约的意思表示，合同未能履行不可归责于任何一方。而且一审法院错误适用同时履行抗辩权和不安抗辩权，本案不存在不合理的影响合同正常履行的风险。一审法院错误认定事实导致错误适用同时履行抗辩权，认为上诉人未支付首付款，被上诉人有权拒绝过户。被上诉人认为可能有风险拒绝履行，上诉人在短信中提出首付款可由居间方托管，在被上诉人收到货币补贴全部房款之后再交房，这就是第三方资金监管的方式，一审法院认为未能选择规避风险的方式也是没有事实依据的。被上诉人毛治华辩称：我本身就没有要违约的意思，2016年10月24日在房产局注销抵押登记。当时有新政的出台，出现了变化，要中介和双方一起协商办理过户，上诉人也是知晓的，但是上诉人没有配合办理。上诉人在11月份买了我隔壁的房子,而我一直在履约，一直都没有卖房。我卖了这个房子就是为了买新房子。后来是因为上诉人违约，导致我新房子也没有买成。整个协商都是积极的履行，完全是因为新政的出台导致一些变化。当时提出了解决方案：一、按照新政过户，等到尾款到了之后再交房；二、过户当天交房，打欠条给我，之后再补尾款给我。上诉人选择的是第一个。她把首付款交给中介，这个方法我是不予认可的。柳健向一审法院起诉请求：1、判令解除柳健、毛治华之间的《房屋买卖合同》；2、判令毛治华向柳健双倍返还定金40000元整；3、判令毛治华按约赔偿柳健居间服务费损失8100元整；4、判令毛治华承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年9月4日，柳健作为乙方（买受方）、毛治华作为甲方（出售方）、案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为丙方（居间方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于长沙市雨花区韶山中路华银园小区21栋1119房出售给乙方，建筑面积约62.5平方米，房屋已设抵押，并已出租；甲、乙双方确认该房屋总售价为405000元，全额支付给甲方；付款步骤为：乙方于2016年9月4日支付甲方购房定金20000元，乙方于2016年10月31日前在甲方解除抵押、产权过户手续办理时支付甲方购房首付款230000元，乙方于2016年11月30日前支付甲方购房尾款150000元（该款为柳健申请的政府货币补贴款项，货币补贴的实际到账日期以现有国家政策为准），交房时乙方支付甲方交房款5000元；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方已提供完居间服务，在本合同签订当日，甲方应支付丙方居间服务费4050元，乙方应支付丙方居间服务费8100元；甲、乙双方交房时间为过户当日；合同一方未按合同履行义务，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约超过10天的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与定金相同的违约金。上述合同签订后，柳健于2016年9月4日向毛治华支付购房定金20000元、于2016年9月7日向居间方支付居间服务费8100元，毛治华于2016年9月4日将涉案房屋的国有土地使用权证交付居间方。2016年10月24日，毛治华办理了涉案房屋的抵押注销登记手续。在办理上述注销登记手续时，毛治华得告《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》已开始实施，过户手续需自受理之日起30个工作日内才能办结，并以此为由要求居间方通知柳健在约定的过户当天（即2016年10月31日）一同到房管局咨询“新政”出台后的过户手续办理事宜。2016年10月31日，毛治华到达房管局咨询了过户手续办理事宜，柳健及居间方认为毛治华不同意在合同约定的日期办理过户手续而未在当天前往房管局。此后，双方通过微信、短信进行了多次沟通、协商，毛治华提出两个方案，第一个方案：按《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的“新政”办理过户，但不交房，待柳健购房款的尾款到账后再行交房；第二个方案：按《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的“新政”办理过户且同时交房，但柳健需向毛治华出具购房款尾款的欠条。柳健原则同意第一个方案，但柳健只同意将230000元首付款支付给居间方，不同意直接支付给毛治华；待房屋过户至柳健名下后，由柳健申请政府货币补贴150000元支付给毛治华。双方为此未能达成一致，导致涉案合同最终未能履行。另查明，涉案房屋至今仍登记在毛治华名下。2016年11月底，柳健通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司另行购买了与涉案房屋同一小区的21栋1120号房屋。一审法院认为：柳健、毛治华签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。柳健在本案诉讼中要求解除合同，毛治华在开庭答辩时表示同意，视为双方协商一致解除合同，涉案合同自2017年4月5日解除。关于违约责任。房屋买卖合同系双务合同，柳健作为买受人的义务是支付购房款，毛治华作为出卖人的义务是协助办理产权过户，并交付房屋。根据涉案合同的约定，在2016年10月31日前，毛治华的义务是解除涉案房屋的抵押，并协助办理产权过户；柳健的义务是在办理产权过户手续时支付毛治华首付款230000元。上述约定双方的义务为同时履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，原、毛治华双方均有权行使同时履行抗辩权，即：在柳健未支付首付款230000元时，毛治华有权拒绝过户请求；在毛治华未协助办理产权过户时，柳健有权拒绝支付首付款230000元。在此后的协商过程中，柳健表示首付款先支付给居间方，不符合合同约定，毛治华同样有权拒绝履行合同义务。在2016年10月31日前，毛治华已办理了涉案房屋抵押注销登记，为涉案合同的履行奠定了基础，无证据证明毛治华有故意违约的意思表示；由于柳健、毛治华站在各自角度为规避可能的交易风险，且未能选择资金监管等可以规避上述风险的交易方式，导致涉案合同最终未能实际履行。因此，涉案合同因未能实际履行而解除，不可归责于柳健、毛治华一方的原因。涉案合同解除后，毛治华收取柳健的定金20000元应予返还。柳健主张双倍返还定金，因涉案合同解除系柳健、毛治华双方共同导致，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，该院不予支持。因涉案合同的解除，不可归责于柳健、毛治华一方的原因，双方支付的居间服务费由双方各自承担，柳健要求毛治华赔偿居间服务费的损失，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、柳健与毛治华签订的《房屋买卖合同》于2017年4月5日解除；二、毛治华于判决生效之日起10日内返还柳健定金20000元；三、驳回柳健的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1003元，由柳健及毛治华各负担501.5元。二审中,双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为被上诉人毛治华是否应向上诉人柳健承担违约责任。上诉人称,一审法院错误适用同时履行抗辩权,被上诉人不按约定履行，已构成预期违约。本院认为,根据涉案合同的约定，在2016年10月31日前，毛治华的义务是解除涉案房屋的抵押，并协助办理产权过户；柳健的义务是在办理产权过户手续时支付毛治华首付款230000元。根据该约定，双方的义务为同时履行，均有权行使同时履行抗辩权，即：在柳健未支付首付款230000元时，毛治华有权拒绝过户请求；在毛治华未协助办理产权过户时，柳健有权拒绝支付首付款230000元。此后，双方进行了多次沟通、协商，都站在各自角度规避交易风险，在支付首付款与过户方面未达成一致意见，导致涉案合同最终未能履行。因此，涉案合同解除系双方共同所致，不可归责于一方的原因，一审判决被上诉人没有向上诉人承担违约责任并无不妥。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。另，上诉人称，涉案合同已于2016年11月14日解除，但双方及居间方对合同解除还未达成一致意见，故上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人柳健的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1003元，由上诉人柳健负担。本判决为终审判决。审判长 何豪杰审判员 曾庆军审判员 杨林华二〇一七年七月二十六日书记员 黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：