（2016）鲁1083民初2120号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-08-24

案件名称

左波与唐庆军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乳山市人民法院

所属地区

乳山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

左波,唐庆军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省乳山市人民法院民事判决书（2016）鲁1083民初2120号原告：左波。被告：唐庆军。委托诉讼代理人：陈京海，乳山持正法律服务所工作人员。原告左波与被告唐庆军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告左波，被告唐庆军及其委托诉讼代理人陈京海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左波向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租赁费25640元（包括2013年9月16日到2015年9月16日租赁费19000元；2015年9月16日到2016年5月16的租赁费6640元）；2、要求被告赔偿违约金30000元；3、要求被告支付水费1600元（2010年9月16日起计算至2015年9月16日止）；4、要求被告赔偿屋门、铁艺等损失10000元。事实与理由：2010年9月20日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，原告将自有的位于乳山市海阳所镇吕家庄村别墅一套租给被告，合同期为5年（2010年9月16日到2015年9月16日）。合同第三条约定前三年租金每年8000元，第四年租金9000元，第五年租金10000元，于每年9月16日交下一年的房租。合同第八条约定一方违约赔偿另一方违约金30000元。合同期内，被告只交纳前三年租金，第四、五年租金至今未付，至合同期满，被告仍未交还房屋钥匙，亦未交纳房租，一直使用至今，合同应算至2016年5月20日。被告的行为构成违约应按照合同第八条约定承担违约金。经与被告协商未果，故提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告唐庆军辩称，2010年9月16日，原、被告签订了一份吕家庄别墅租赁合同，租赁合同的期限是2010年9月16日至2015年9月16日。被告租赁到2012年8月份，由于施工地点离吕家庄别墅较远，就与原告协商解除了租赁合同，之后该房屋由原告与王季军、周某重新签订了租赁合同，王季军、周某交纳了之后的水电费。2013年10月27日，原告收取周某租赁费5000元，且周某在租赁原告房屋期间因房屋门损坏发生纠纷，原告曾向乳山市公安局海阳所边防派出所报警，公安局的工作人员处警。关于原告违约金的请求，即使成立也应当予以调整，因为原告主张的违约金过高。以上说明2012年8月份之后，原、被告之间不存在房屋租赁关系，因此原告现在向被告主张权利于法无据，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月20日，原告左波作为甲方与被告唐庆军作为乙方签订了一份房屋租赁合同。合同约定甲方出租给乙方位于山东省乳山市海阳所镇吕家庄村别墅，租赁期限为5年，自2010年9月16日到2015年9月16日止。乙方租赁该楼仅作为办公使用，租赁期满，甲方有权收回出租楼，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租期满壹个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。经双方协商前三年每年租金8000元，第四年租金9000元，第五年租金10000元，每年9月16日交下一年的租金。经双方协商乙方负责交纳租赁期间因居住及营业所产生的一切费用。租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租楼，并约定了乙方在同等条件下的优先购买权以及甲方有权解除合同的七种情形。合同第八条约定如一方违约需向对方支付违约金30000元。被告唐庆军提交了两份收到条，并称该两份收到条是王季君、周某等人提供，第一份收到条内容为：“收条，今收到房租伍仟元（5000）。左波，2013.10.27日。”第二份收到条内容为：“今收到电费押金伍仟元正。2013.10.22。左波。注：尹建平付款。”被告唐庆军拟用该两份收据证实自2012年8月份以后涉案房屋由案外人承租，原、被告之间的租赁合同已经协商解除；第一份收到条的款项是周某交付给原告的，第二份收到条证实原告在2013年将涉案房屋租赁给了王季君、尹建平等人。原告左波认可合计收到被告唐庆军交纳的租赁费为29000元，其中24000元是前三年的租赁费，另外5000元就是被告提交的第二份收到条记载的电费押金5000元；被告不认可原告所提交的第一份收到条，也不承认收到了第一份收到条的款项。被告唐庆军则称其只向原告支付过前两年的租赁费16000元，前两年的水电费也是被告交纳，其他的都不是被告唐庆军交纳；且被告所支付的16000元不包括其所提交的两份收到条上的款项，因为这两份收到条上的款项都不是被告交纳。被告唐庆军在本案审理中提出对其提交的第一份收据上原告的签名是否原告所签进行字迹鉴定，后被鉴定机构认为“送检笔迹样本比对条件差，缺少充分的平时自然笔记样本，依据现有样本条件无法作出鉴定意见”，并退回案卷；被告对鉴定机构以此理由不予鉴定提出异议，后经过确认载有原告签名的文件资料即涉案租赁合同以及本案庭审笔录，被告将其鉴定申请变更为：要求对被告提交的第一份收到条上“左波”的签字与涉案租赁合同以及本案庭审笔录中“左波”的签字是否同一人所签进行字迹鉴定。被告唐庆军在提交了第二份收到条并申请证人周某到庭作证后，放弃了该鉴定申请。另外，因为被告唐庆军不再申请鉴定，本院将原告左波提交的载有其平时书写字迹的材料一宗退回给原告自行保存。被告唐庆军于2016年7月8日提交申请书，申请调取原告左波与案外人周某因房屋租赁发生争议的报警记录，经本院工作人员到被告申请的乳山市海阳所边防派出所调查，在公安部门没有被告所称的报警记录。被告唐庆军申请证人周某出庭作证，证人周某证实其自2012年9月份到2014年10月份租赁原告左波的涉案房屋两年，一共支付租金2万元，期间不欠原告左波的租赁费。因为之前是被告唐庆军租赁涉案房屋，之前的收到条找不到了，被告唐庆军手中应该有两份收到条，都是证人周某给被告唐庆军的，这两笔钱都是证人周某支付给原告左波的，用途都是房屋租赁费。经本院向证人周某出示涉案房屋租赁合同，证人周某称没有见过这份合同，也没有人跟证人说过这份合同。被告唐庆军认为周某的证言可以证实2012年9月份原告将涉案房屋租给了周某等人以及收取租赁费等的事实；原告称没有将涉案房屋租赁给周某，依据原、被告之间的租赁合同，必须有书面协议，被告的主张属于无中生有。另查明，原告的第3项、第4项诉讼请求即3、要求被告支付水费1600元（2010年9月16日起计算至2015年9月16日止）；4、要求被告赔偿屋门、铁艺等损失10000元，这两项诉讼请求是原告在庭审中申请增加的诉讼请求，对此本院要求原告为其增加的该两项诉讼请求补交诉讼费用，逾期未补交的，本案中对原告增加的该两项诉讼请求不予审理，原告左波对其增加的诉讼请求未予补交相应的诉讼费用。本案经调解无效。以上事实有原、被告的陈述，原告提交的租赁合同，被告提交的收到条、证人证言等证据在案为凭。本院认为，本案系租赁合同而引发的纠纷。原、被告于2010年9月20日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。原、被告均应当按照合同约定履行各自的权利与义务。根据本案查明的事实，本案主要争议焦点是被告唐庆军所辩称的其实际租赁期间自2010年9月16日到2012年8月份能否成立。依据证据规则，被告唐庆军应当对其该项抗辩理由承担举证责任，因为原、被告之间的租赁合同明确约定了双方之间的租赁期间自2010年9月16日到2015年9月16日。被告唐庆军主要提供了以下三方面的证据：1、收到条两份；2、周某证人证言；3、被告唐庆军申请调取公安机关关于原告左波与周某因租赁纠纷的报警记录。首先分析被告唐庆军提交的两份收到条，这两份收到条的内容均没有载明交款人的姓名，被告唐庆军以此证实收到条上的款项是其他人所交，并以此证实原告已经将涉案房屋租赁给了其他人，单凭该两份收条不足以完成被告的举证责任。其次，证人周某的证言，该证人证言中提到其自2012年9月租赁涉案房屋到2014年10月份，之前是被告唐庆军租赁，按照证人陈述其应该交付的租赁费应当是2万元，但证人称只有被告手中的这两份收到条了，这两份收到条是其交纳租赁费中的一部分，另外交纳的1万元租赁费收到条找不到了。证人手中没有相关租赁合同，而且这与被告唐庆军先后提交这两份收到条时的陈述也存在不一致的地方，被告唐庆军称这两份收到条是王季君、周某等人提供给他的，被告唐庆军以此辩称是这两个人后来实际租赁原告的房屋，这与证人周某所说是由其租赁涉房屋存在矛盾。再者，被告唐庆军称本案原告左波与案外人周某因为租赁涉案房屋纠纷报警，公安机关处警并有报警记录，但根据本院调查，公安机关并无此报警记录。经过以上分析，本院认为被告唐庆军的以上证据无法完成其应承担的举证责任，理由如下：从证据证明效力的大小来看，涉案合同作为原、被告均予以认可的原始书面证据，证明效力显然大于原告所提交的收到条以及证人证言等间接证据的证明效力，而且被告唐庆军的陈述与证人周某的陈述存在不一致的地方，这也使得周某的证人证言的证明效力降低。所以，被告所提交的以上证据不足以证实原、被告之间已经变更了涉案租赁合同中的租赁期限。被告唐庆军无法证实其与原告关于涉案租赁合同变更了租赁期限，那么，唐庆军作为承租人就应当按照双方之间的合同约定承担给付租赁费的责任。原告左波自认已经收到被告唐庆军已经交付的租赁费为29000元，虽然原告称其中有5000元是电费押金，但是根据原、被告之间的合同约定原告并没有权利代收该项押金，因此这5000元亦应作为被告唐庆军所交付的租赁费。原告已经认可的事实，可以免除被告对此部分事实的举证责任，被告唐庆军不必对其按照合同约定应承担的其中29000元租赁费承担举证责任；另外，被告唐庆军所提交的第一份收到条上的款项5000元，原告左波对此不予认可，但未能提供充分证据否定该收到条上记载原告已经收到该笔款项的事实；虽然该收到条不能证实被告唐庆军的抗辩理由，但是却可以证实原告左波已经收到被告唐庆军应承担的租赁期间的租赁费5000元，结合原告认可已经收到被告的租赁费29000元，可以认定原告已经收到被告唐庆军租赁涉案房屋期间应承担的租赁费中的34000元。根据原、被告之间的合同约定，被告唐庆军应当承担的合同中约定的租赁期间的租赁费合计为43000元，扣除原告左波已经收到的租赁费34000元，被告唐庆军还应支付给原告左波的租赁费为9000元。原告要求被告承担的违约责任是根据双方之间的合同第八条约定，该条款约定一方违约应当赔偿对方违约金30000元，该项违约金条款应当是说对涉案合同的全部标的违约时应承担的违约责任。根据本案查明的事实，被告唐庆军未予支付的租赁费为9000元，确实存在违约行为。被告提出原告按照该条约定要求被告承担30000元违约金过高，原告也未提交充分证据证实其具体损失，故可以根据被告未付租赁费所占总租赁费的比例以及适当调整的违约金比例来确定被告应当承担的违约金为2500元。原告要求被告承担合同约定的租赁期限之外的租赁费即2015年9月16日到2016年5月16日的租赁费6640元的诉讼请求，本院不以支持，理由如下：原、被告之间的合同中明确约定了，合同到期后，原告有权按期收回涉案房屋，如被告续租，需要提出书面申请，根据本案查明的事实，原告并没有充分证据证实被告提出了续租的申请，因此原告主张涉案合同约定的租赁期限之外的租赁费，缺乏事实依据。原告的第3项、第4项诉讼请求即3、要求被告支付水费1600元（2010年9月16日起计算至2015年9月16日止）；4、要求被告赔偿屋门、铁艺等损失10000元，在本院向其释明不予补交相应诉讼费用应承担的法律责任后，原告仍未补交相应的诉讼费用，故对原告的该两项诉讼请求，本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐庆军于本判决生效之日起十日内给付原告左波租赁费9000元；二、被告唐庆军于本判决生效之日起十日内给付原告左波违约金2500元；三、驳回原告左波的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由被告唐庆军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审　判　长　　侯现章人民陪审员　　宋吉坤人民陪审员　　吕少波二〇一七年七月二十六日书　记　员　　张银芬百度搜索“”