（2017）津02民终4190号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-04
案件名称
葛建国、马春梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛建国,马春梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4190号上诉人（原审被告）：葛建国，男，1953年8月12日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：葛玥（上诉人之女），1983年1月20日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘志华，天津华益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马春梅，女，1982年10月16日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘波，天津律云律师事务所律师。上诉人葛建国因与被上诉人马春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初9928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。葛建国上诉请求：1、请求依法撤销（2016）津0103民初9928号民事判决书第三项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、本案支出评估费由双方各负担50%。事实和理由：1、中介方满懿金服（天津）房地产咨询有限公司在合同签订过程中存在违规行为且未尽到中介义务，故被上诉人应向中介方提出退费请求。2、贷款业务并未办理，贷款服务费应全额退还被上诉人，被上诉人就该项诉请起诉属于诉讼对象错误。3、上诉人一审中明确不同意表示对涉案房屋进行评估，故评估费应双方各担50%。马春梅辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。马春梅向一审法院起诉请求:1.解除原、被告签订的房产交易合同；2.被告返还原告定金5万元，中介费、贷款服务费13560元，并支付原告违约金124200元；3.被告赔偿原告房屋差价款50万元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年8月27日在满懿金服（天津）房地产咨询有限公司的居间下签订了《房产交易合同》，约定：原告购买被告所有的位于天津市××宾水××号私产房屋一套，建筑面积67.56平方米，成交价108万元，原告于签订本合同之时向被告支付定金5万元；双方需于2016年9月25日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，双方应通过资金监管中心对房款进行代收代付；被告保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分，如该房地产存在产权纠纷、债务、限制转让等事宜导致原告无法取得房地产所有权的，原告有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系并要求被告在合同解除后15日内支付违约金，金额为房地产成交价的10%。原告于合同签订当日支付被告定金5万元，于合同签订次日支付居间方佣金12960元及贷款代办服务费600元。双方通过居间方预约了2016年9月19日到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，当日被告在居间方陪同下先来到房管部门，经咨询办事窗口得知，被告此前曾将涉诉房屋售予案外人徐鸿晨并与之在房管部门签署过《天津市房产买卖协议》，因该协议在先且尚未解除，故无法与原告再行签署《天津市房产买卖协议》。居间方随即将该情况告知原告，原、被告通过协商决定继续履行合同，待前一次交易手续撤回后再行办理相关手续。但直至2016年10月17日原告起诉之日，被告仍未与案外人徐鸿晨到房管部门办理完解除双方之间《天津市房产买卖协议》的相关手续。经原告申请，一审法院依法委托天津新傲房地产土地评估有限公司以2016年10月17日为价值时点对涉诉房屋的价值进行了评估，评估价值为162.62万元。一审法院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系当事人真实意思表示，其内容符合有关法律规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原、被告均同意解除合同，一审法院照准。因被告曾与案外人就涉诉房屋在房管部门签署《天津市房产买卖协议》且尚未解除，而无法再与原告按合同约定签署《天津市房产买卖协议》，致本次交易未能继续进行，被告亦未能提供证据证明其在合同签订之前已将该情况向原告如实披露，故被告构成违约，应承担违约责任。关于原告主张被告返还定金50000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张的中介费、贷款服务费13560元，系原告为达成交易而实际支出，但因被告违约致交易未能完成，故该款应由被告予以赔偿。关于原告主张违约金124200元的诉讼请求，其中的解约违约金108000元，符合合同约定，一审法院予以支持；其余部分系逾期违约金，应以合同最终履行为前提，现双方均同意解除合同，故对原告同时主张的该逾期违约金，一审法院不予支持。关于原告主张的房屋差价款，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的房屋差价款属于其合同履行后可得利益损失，根据涉诉房屋的评估价值，并结合原告的履约情况以及被告订立合同时对房价涨跌情形的预见能力等因素综合考虑，一审法院酌定原告的可得利益损失为280000元，因前述被告赔偿原告的违约金108000元已可弥补其相应数额的损失，故被告还应赔偿原告房屋差价款172000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告马春梅与被告葛建国签订的《房产交易合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告葛建国返还原告马春梅定金50000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告葛建国赔偿原告马春梅中介费、贷款服务费13560元；四、自本判决生效之日起十日内，被告葛建国赔偿原告马春梅违约金108000元；五、自本判决生效之日起十日内，被告葛建国赔偿原告马春梅房屋差价款172000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7116元，由原告马春梅负担3561元，被告葛建国负担3555元；保全费5000元、评估费8131元，均由被告葛建国负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方及案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司签订的房产交易合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，因上诉人未能及时解除与案外人签署的《天津市房产买卖协议》，导致合同未能履行，且其后上诉人亦表示不再出售诉争房屋，故上诉人存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于上诉人主张的中介费、贷款服务费一节，该笔费用系被上诉人为达成交易而实际支出，案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司已经根据合同约定履行了居间服务及贷款服务内容，且根据房产交易合同关于中介和贷款服务事宜的约定，所发生的费用应由居间合同的违约方承担。本案因上诉人违约致交易未能完成，故该款应由上诉人赔付被上诉人。关于上诉人主张该笔款项应由被上诉人找中介退还的抗辩主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张评估费用应由双方各负担50%一节，评估费系双方对上诉人违约时点上的房屋价值达不成一致意见的情况下，为确定被上诉人可得利益损失数额所做的必要支出，此项费用亦属于上诉人违约造成的损失，应由上诉人承担，一审法院认定由上诉人承担全部评估费，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139元，由上诉人葛建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 张静怡二〇一七年七月二十六日书 记 员 张宇鑫 更多数据：搜索“”来源：