（2017）川1381民初2109号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-13
案件名称
阆中市清真寺管委会与保国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阆中市清真寺管委会,保国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1381民初2109号原告：阆中市清真寺管委会。负责人：王兴明，该委员会主任。委托诉讼代理人：徐明均，四川源正律师事务所律师。被告：保国，男，生于1958年12月19日，回族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：母正辉，阆中市七里法律服务所法律工作者。原告阆中市清真寺管委会与被告保国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员适用简易程序于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告阆中市清真寺管委会的委托诉讼代理人徐明均与被告保国及其委托诉讼代理人母正辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阆中市清真寺管委会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付从2001年8月30日至2016年8月30日的房屋租金共计37.1万元，并从2016年8月30日起按164元/日计付租金直至其腾退房屋之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告保国租赁使用的位于阆中市保宁办事处盐市口街37号商业门面，面积41.25㎡，属于原告阆中市清真寺管委会所有。2001年原告租赁给被告使用，年租金4000元，期限为两年。期满后未续签合同，至2005年被告欠租金5000元。2006年度2007年度原、被告确定年租金6000元，签订租赁合同，但被告既不签订合同又不交租金。2008年确定租金8000元，2009年租金1万元，2010年1.2万元，2011年1.4万元，2012年2万元，2013年5万元，原、被告讲好了的，被告却既不签订合同又不交纳租金。2014年-2017年年租金确定为6万元，这样前后长达15年时间，被告同意交租金却又不签合同，后又以各种理由拒付租赁房屋的租金累计达37.1万元。故起诉至法院，请求依法判决。被告保国辩称，原告诉称的签订合同时间是2001年与客观实际不相符合。实际上合同的签订时间是2005年4月1日，且合同届满后双方未再续签合同。同时，原、被告之间租赁关系长达十多年，原告并未催收过租金，其主张已经超过诉讼时效。再者，原告主张的租金标准没有依据，原、被告之间并未约定过租金标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告的举证质证及庭审陈述，本院认定事实如下：2001年7月30日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同载明被告保国租赁原告位于阆中市保宁办事处盐市口街的门面房一间作为营业用房，租赁期间从2001年8月30日至2003年8月30日，租金为年租金4000元。2005年4月1日，原告再次与被告签订租赁合同，合同载明租赁时间从2005年4月1日至2006年3月30日止，年租金为4000元。房屋到期后，被告保国继续使用该门面房至今。2017年4月27日，原告阆中市清真寺管委会因催收租金未果，便起诉来院，请求如前。诉讼中，原告主张被告欠交租金为37.1万元，被告保国不予认可。被告提交了2002年、2003年、2005年、2006年、2009年缴纳房屋租金合计18800元的收据，其中2006年12月27日交纳1500元，2009年6月1日交纳8300元。同时被告在庭审中称2017年春节前交纳了3000元房租，原告对该笔款项予以认可。其还提交了原告工作人员2009年至2010年期间在其经营的饭店内消费了3071元的签单票据，认为应当在其应付租金中予以扣减。本院认为，原、被告之间签订了房屋租赁合同，最后一次签订合同约定的租赁期间为一年，至2006年3月30日已经实际届满。2006年3月30日后，双方再未签订租赁合同，被告继续使用原告的房屋超过六个月以上，应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。再者，被告保国未按时支付租金的行为损害了出租方阆中市清真寺管委会的利益，其行为已经构成违约。故，对原告请求解除与被告之间租赁合同的主张，本院予以支持。被告主张原告在诉讼时效范围内未向被告催收过租金，原告起诉的租金数额部分超出了诉讼时效，对于被告的该抗辩理由，应当分为两部分，其中一部分为欠条所载明的租金5000元，另一部分为欠条书立后继续存在租赁关系期间的租金。但从庭审情况来看，被告保国于2017年春节前主动向原告的工作人员交纳了房屋租金3000元，说明其在履行继续租赁期间应当给付租金的义务，故对被告关于原告主张在继续租赁期间应当支付的租金超过诉讼时效的抗辩理由本院不予支持；对于欠条载明的5000元，原告应当从欠款之日起两年内向被告主张权利，其在十余年后才向被告主张权利，超出了法律关于诉讼时效的规定，对于被告关于这一部分的抗辩理由本院予以支持。关于租金从何时起进行计算以及以何种标准进行计算的问题。原告起诉的租金中包含有欠条一张，载明被告欠租金5000元，该份欠条说明了原、被告对2005年8月21日前的房屋租金已经作出了结算，故本院认定对原、被告之间计算租金的起算时间为从2005年8月22日起进行计算。原、被告之间最后一次签订的书面租赁合同约定的年租金为4000元，其后再未签订书面合同，后续的租赁期间只能视为不定期租赁，由于原告方未能提供证据证明双方对不定期租赁期间的租金支付标准进行了约定，故本院只能根据双方最后一次签订的租赁合同确定租金支付的标准，即年租金为4000元，按此标准进行计算，从2005年8月22日至2017年2月21日应当支付的租金数额为46000元，扣减2005年8月22日后已经交纳的租金12800元，被告保国还应当向原告支付2017年2月21日前的租金33200元。2017年2月22日至腾退之日止的租金按此标准继续计算。至于被告主张的原告的工作人员欠付生活费3071元的问题，属于另一法律关系，本院在本案中不作处理，由双方在支付租金时自行进行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，判决如下：一、解除原告阆中市清真寺管委会与被告保国之间关于位于阆中市保宁办事处盐市口街X号商业门面的房屋租赁合同。在本判决书产生法律效力之日起六十日内被告保国应当将该商业门面交付给原告阆中市清真寺管委会。二、被告保国向原告阆中市清真寺管委会支付截止于2017年2月21日前下欠的租金人民币33200元。2017年2月22日起至房屋腾退之日止的租金按年租金4000元的标准进行计算。三、驳回原告阆中市清真寺管委会的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3433元，由原告阆中市清真寺管委会负担2433元、被告保国负担1000元（原告已经预交，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉案件诉讼费用，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 杜 国二〇一七年七月二十六日书记员 田晶莹 百度搜索“”