（2017）宁05民终424号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-15
案件名称
兰州铁路局银川房建段与高丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兰州铁路局银川房建段
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终424号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州铁路局银川房建段，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：王安明，该局职工。委托诉讼代理人：张学武，宁夏鸣钟律师事务所。被上诉人（原审被告，反诉原告）：高丽，女，1973年10月25日出生，汉族，农民，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：王梅玲，女，1976年1月1日出生，汉族，公务员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区丽景苑小区，系高丽之妹。上诉人兰州铁路局银川房建段（以下简称银川房建段）因与被上诉人高丽房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2017)宁0502民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人银川房建段的委托诉讼代理人王安明、张学武，被上诉人高丽及其委托诉讼代理人王梅玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银川房建段的上诉请求：1.撤销原判，改判支持银川房建段一审的全部诉讼请求，驳回高丽的全部反诉请求；2.一、二审案件受理费及反诉费用均由高丽负担。事实和理由：1.高丽无证据证明其在经营期间，银川房建段采取停水、停电措施，使其无法经营。2.银川房建段提前解除合同，未影响高丽继续经营，高丽经营至今，银川房建段的行为并未给高丽造成经济损失。原审判决银川房建段赔偿高丽经济损失3.60万元无事实及法律依据。3.原审判决高丽于2017年12月31日前将其承租的房屋返还给银川房建段无事实及法律依据。高丽辩称，2013年2月18日，银川房建段违反合同约定提前解除双方签订的租赁合同，并采取断水、断电，阻挠高丽经营，使高丽支付给原承租人的转让费23.80万元及装修费用无法回收，给高丽造成损失，银川房建段应承担高丽的损失。银川房建段向一审法院起诉请求：1.判令高丽搬出银川房建段房屋；2.判令高丽支付银川房建段自2014年1月1日-2016年12月31日期间房租3.60万元；3.案件受理费由高丽负担。高丽向一审法院提出反诉请求：1.判令银川房建段赔偿高丽经济损失239122元；2.反诉费用由银川房建段负担。一审法院认定事实：2012年1月1日，高丽（乙方）与涉案房屋的原承租人万某（甲方）签订《转让协议》1份，约定：甲方将其经营的位于中卫市火车站广场西侧的华西宾馆（总面积920平方米）转让给乙方，该宾馆房屋产权为银川房建段，房屋租金为每年1.2万元，乙方同意代甲方向银川房建段履行租赁合同；乙方在协议签订后一次性向甲方支付转让费23.80万元；鉴于甲方在承包华西宾馆前，宾馆为毛墙毛地，无门窗，无水电暖，甲方进行了装修，因此转让费含该宾馆现有装修、装饰、设施、设备全部归乙方所有。合同签订后，高丽将转让费全部支付给万新辉，并接受了涉案宾馆。因该宾馆的房屋系万新辉承租银川房建段的房屋，经银川房建段同意，2012年3月19日，银川房建段与高丽签订《房屋租赁合同》1份，约定：银川房建段将其位于中卫市火车站广场西侧的房屋出租给高丽使用，面积920平方米，用途为宾馆；租赁期限自2012年1月1日-2014年12月31日。租金每年12000元；租赁期间，遇上级部门征用此地，双方必须无条件服从，但必须提前告知。合同签订后，高丽按照合同约定支付了2012年1月1日-2013年12月31日的房屋租金2.40万元。2013年2月18日，银川房建段向高丽送达了通知，提出涉案房屋为危房，要求高丽在接到通知后15日内搬出该房屋。高丽接到该通知后，向银川房建段提出因受让该宾馆支付了大量资金，要求银川房建段对高丽的损失进行赔偿。银川房建段对高丽提出的要求没有处理，高丽没有搬出涉案房屋。2013年5-6月，银川房建段对涉案房屋的水、电供应采取了停水、断电措施，高丽停止了宾馆经营。高丽采用自备水井解决用水问题，并采取措施将电接通，继续居住在涉案房屋内至今。一审法院认为银川房建段与高丽2012年3月19日签订的《房屋租赁合同》有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。因本案合同的履行期限已于2014年12月31日届满，在合同到期后，高丽作为承租人，应当将承租的房屋返还给银川房建段。所以银川房建段要求高丽搬出涉案房屋，将承租的房屋返还给银川房建段的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于高丽是否支付2014年1月1日-2016年12月31日期间的房屋租金3.60万元的问题。双方当事人签订的房屋租赁合同期限自2012年1月1日-2014年12月31日，虽然银川房建段在合同履行期限内于2013年2月18日要求高丽搬出承租的房屋，但高丽实际并没有搬出涉案房屋，至今没有向银川房建段返还承租的房屋，高丽应当承担继续支付租金的责任。银川房建段要求高丽支付2014年1月1日-2016年12月31日的房屋租金3.60万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于银川房建段在合同履行期间内通知高丽搬出承租的房屋是否构成违约及是否承担违约责任的问题。双方当事人签订的房屋租赁合同的期限到2014年12月31日届满，银川房建段于2013年2月18日以该房屋确定为危房需拆除新建生产办公房屋为由，要求高丽搬出房屋。虽然合同约定了租赁期间，遇上级部门征用此地，双方必须无条件服从，但必须提前告知的内容。但银川房建段并没有提供上级部门征用此地及新建生产办公房屋的相关证据。所以银川房建段于2013年2月18日要求高丽搬出涉案房屋的行为，不符合合同约定，构成违约。银川房建段通知高丽搬出涉案房屋，并采取了断电措施，其违约行为确给高丽经营宾馆造成了相应的损失。涉案房屋原为毛墙毛地，无门窗，无水、电、暖，原承租人万新辉承租涉案房屋后，进行了装修并用于宾馆经营。高丽受让涉案房屋时已支付了转让费23.80万元，但银川房建段在高丽经营一年后，通知高丽搬出房屋，导致高丽停止宾馆经营，造成高丽已投入到涉案房屋中的资金无法全部收回，确给高丽造成了经济损失。银川房建段的违约行为给高丽造成了经济损失，原告银川房建段应当承担适当的赔偿责任。结合本案的具体情况，依据公平原则，高丽可继续使用涉案房屋到2017年12月31日，银川房建段用涉案房屋2014年1月1日-2016年12月31日期间的房屋租金3.60万元及2017年1月1日-2017年12月31日期间的房屋租金抵偿应承担的赔偿责任较为合理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、高丽于判决生效后在2017年12月31日前将承租的位于中卫市火车站广场西侧华西宾馆使用的房屋返还给银川房建段；二、高丽于判决生效后30日内支付银川房建段2014年1月1日-2016年12月31日的房屋租金3.60万元（2017年1月1日-2017年12月31日的房屋租金用于抵偿被告高丽的损失，不再支付）；三、银川房建段于判决生效后30日内赔偿高丽经济损失3.60万元；以上二、三两项合并履行，相互抵销。四、驳回高丽的其他反诉请求。案件受理费900元，由高丽负担；反诉案件受理费1150元，由银川房建段负担450元，高丽负担700元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，银川房建段与高丽签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，遇上级部门征用此地，双方必须无条件服从，但必须提前告知。2013年2月18日，银川房建段在未出现合同约定的提前解除合同事由的情况下要求高丽搬出涉案房屋，构成违约。由于银川房建段提前解除合同，致使高丽投入到涉案房屋中的资金及支付的其他费用无法全部收回，给高丽造成了一定的损失。原审结合本案实际情况及公平原则，判决银川房建段承担高丽部分损失及高丽于2017年12月31日前搬出涉案房屋，并无不当。综上所述，银川房建段的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人兰州铁路局银川房建段负担。本判决为终审判决。审判长 薛鹏飞审判员 韩金芳审判员 张 瑜二〇一七年七月二十六日书记员 柳莹莹 关注公众号“”