（2017）沪0117民初5945号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海哲武实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海哲武实业发展有限公司,上海星和电机有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第一百一十条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5945号原告：上海哲武实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙小平，总经理。委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。被告：上海星和电机有限公司，住上海市松江区。法定代表人：江川和彦，执行董事。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。原告上海哲武实业发展有限公司诉被告上海星和电机有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，于2017年6月6日、2017年7月4日两次公开开庭进行了审理。原告上海哲武实业发展有限公司的委托诉讼代理人高洁到庭参加了第一次庭审，原告上海哲武实业发展有限公司的委托诉讼代理人黄万春到庭参加了第二次庭审，被告上海星和机电有限公司的委托诉讼代理人吉峰到庭参加了第一、二次庭审。经当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告上海哲武实业发展有限公司(以下简称“哲武实业”)提出诉讼请求：请求确认将2010年12月签订的《房屋租赁合同》年租金调整为4,000,000元，自2017年3月14日起算。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、请求确认2010年12月签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告向原告返还上海市松江区九亭镇伴亭路XXX号的房屋；3、判令被告向原告支付自2017年3月14日起至实际返还上述房屋之日止的使用费，按照每年1,200,000元为标准。事实和理由：2010年12月，白某某、钱某某与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁上海市松江区九亭镇伴亭路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)，合同约定租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止。2011年5月至2011年12月租金为500,000元，2012年1月至2012年12月租金为1,100,000元，2013年1月至2013年12月租金为1,200,000元。从2014年开始房租届时另外约定。2017年3月14日，白某某、钱某某将系争厂房转让给原告，原告取得系争厂房的不动产权证书。在系争厂房交易过程中，原告于2017年2月20日发通知书给被告，根据《房屋租赁合同》约定要求将系争厂房年租金调整为4,000,000元，但被告置之不理。故此，特请求法院依法判决，支持原告诉请。被告上海星和电机有限公司(以下简称“星和电机”)辩称：系争房屋原是被告所有，2009年转让给了白某某和钱某某，当时转让价格是远远低于市场价格的，同时约定房屋的物业管理、维修、投保等都是由被告来做。原告在接手房屋后无端要求租金涨为每年4,000,000元，被告不能接受，租金应按先前惯例每年上涨100,000元。原告后来变更的诉请与原先的诉请并非同一法律关系，应另案起诉。且关于房屋分租的问题，之前是有约定的，违章搭建也是之前就存在的，这些不能作为原告解除的依据。经审理查明：2010年12月，被告与案外人白某某、钱某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租白某某、钱某某位于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX号的系争房屋，租期为2011年5月1日至2021年4月30日，房屋可在亲自管理下分割转租。租金自2011年5月至2011年12月为500,000元，2012年1月1至2012年12月为1,100,000元，2013年1月至2013年12月为1,200,000元，2014年开始房租届时另外约定。房屋及所属设施的维修责任由被告承担。同月，白某某与被告签订了授权委托书，授权被告对系争厂房进行管理。2011年10月19日，被告支付当年租金500,000元；2012年10月19日和24日，被告支付当年租金1,100,000元；2013年11月5日，被告支付当年租金1,200,000元；2014年11月5日，被告支付当年租金1,200,000元；2015年10月16日，被告支付当年租金1,200,000元；2016年10月，被告支付当年租金1,200,000元。2017年2月20日，原告向被告发出通知书，载明由于系争厂房已经由原告取得所有权，故此将房屋租金涨为每年4,000,000元，且每年递增5%，半年支付一次，押金为一个月租金330,000元，此外，由于被告不经允许将厂房层层分租，违背了亲自管理下分割转租的约定，故此原告欲逐步收回系争厂房。庭审中，除了证明上述事实的证据外，被告为支持其抗辩，还提交了2013至2016年被告作为白某某的代理人维修系争厂房聘请案外人上海辉联建筑装饰工程有限公司进行维修施工所产生的工程概况和费用发票、支付系争厂房水电费、保险费和管理人员工资的凭证、雨污水整改通知单、建设工程施工合同等。原告拟证明其为系争厂房的管理付出了巨大努力。被告质证称，维修工程的证据真实性无法确认，且和本案无关，房屋租赁合同约定了房屋设施的维修应当由被告自己承担。对于雨污水工程的证据，造成雨污水混合现象是被告自身造成，与原告无关。以上事实，有不动产权证书、房屋租赁合同、通知书、授权委托书、转账凭条、收费凭证、工程概况、发票、工资汇总计算表、整改通知单、建设工程施工合同以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告与案外人白某某、钱某某之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现由于系争厂房发生所有权变动，原告继受了白某某、钱某某的地位成为原租赁合同关系的出租人，故原、被告之间成立房屋租赁合同关系，均应受到上述房屋租赁合同的约束。依据该租赁合同，双方对于2014年开始的房租应当另外约定，诉讼中，原告主张租金标准自2017年3月14日起上涨至每年4,000,000元，或者按照系争房屋2017年的市场价格评估确定，被告均不予同意，双方对租金标准无法协商一致。本院认为，此种情形构成事实上的不能履行，原告据此主张解除合同，于法有据，本院予以支持，至于合同解除的时间，本院确认以原告解除合同的相应诉请送达被告之日即2017年6月14日为准。合同解除后，被告应当将系争厂房返还原告，并支付原告自2017年3月14日起至系争厂房实际返还给原告之日的使用费，原告的主张于法有据，本院予以支持。被告坚持继续履行合同的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第(二)项、第一百一十条第(一)项的规定，判决如下：一、原告上海哲武实业发展有限公司与被告上海星和电机有限公司基于2010年12月签订的《房屋租赁合同》形成的房屋租赁合同关系于2017年6月14日解除；二、被告上海星和电机有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX号的房屋返还给原告上海哲武实业发展有限公司；三、被告上海星和电机有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海哲武实业发展有限公司自2017年3月14日起至实际返还房屋之日的使用费(按照每年1,200,000元的标准计算)。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,460元，减半收取3,730元，由被告上海星和电机有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　洪　飞二〇一七年七月二十六日书记员　张若雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…… 更多数据：搜索“”来源：