（2017）浙0203民初3765号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-29

案件名称

余国忠与史翠英、史翠英控股集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市海曙区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余国忠,史翠英,史翠英控股集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国担保法》：第十七条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

宁波市海曙区人民法院民事判决书（2017）浙0203民初3765号原告：余国忠，男，1952年6月5日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：余炜，1978年12月24日出生，汉族，住宁波市江北区，系原告之子。被告：宁波史翠英置业有限公司，组织机构代码56700891-9，住所地：宁波市海曙区。法定代表人：史翠英，该公司董事长。被告：史翠英，女，1955年4月2日出生，汉族，公司身份证号码3302271955********，住宁波市海曙区瞻岐镇合一村4组35号。被告：史翠英控股集团有限公司，组织机构代码67473427-0，住所地：宁波市海曙区高桥镇长乐村。法定代表人：史翠英，该公司董事长。上述三被告共同委托诉讼代理人：黄建洲，北京大成（宁波）律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：汪继平，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告余国忠为与被告宁波史翠英置业有限公司（以下简称史翠英置业公司）、史翠英、史翠英控股集团有限公司（以下简称史翠英集团公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年5月27日诉至本院，本院于同日立案受理，依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告余国忠的委托代理人余炜到庭参加了诉讼。被告史翠英置业公司、史翠英、史翠英集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告余国忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告史翠英置业公司支付原告逾期交房及逾期交付《房屋所有权证》违约金318906.35元（其中逾期交房违约金以941282元为基数，按照日万分之五的违约金标准自2015年6月1日起算至2017年1月16日止为280502.04元，逾期交付《房屋所有权证》的违约金以941282元为基数，按照日万分之三的违约金标准自2015年10月1日起算至2016年2月13日为38404.31元）；2.判令被告史翠英置业公司向原告退还房屋面积不足房款差额5622元；3.判令被告史翠英集团公司对被告史翠英置业公司的第1、2项付款义务承担连带责任；4.判令被告史翠英对被告史翠英置业公司的上述第1项付款义务承担连带责任；5.诉讼费由被告负担。审理中，原告申请第1项诉请中逾期交付《房屋所有权证》的违约金按上述标准计算至2016年2月23日。事实与理由：2013年10月21日，原告与被告史翠英置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园3幢802号房屋，建筑面积为87.06平方米，单价为每平方米10811.88元，总价款为941282元，付款方式为合同签订当日一次性支付房款；被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前将合格房屋交付原告，并于2015年9月30日前取得房屋及土地使用权初始登记，交与原告。合同签订后，原告按约支付了房款。2015年9月10日，被告史翠英向众业主出具承诺书一份，承诺对被告史翠英置业公司的违约责任承担连带责任。2016年1月，被告史翠英置业公司通知原告于2016年1月30日交付房屋，但以委托物业公司负责办理房屋交付手续为由，要求原告向物业公司办理房屋交付手续，领取住宅钥匙等。物业公司要求原告办理房屋交付必须以物业合同先行履行为前提，拒绝原告办理房屋交付手续。原告多次要求被告史翠英置业公司办理房屋交付未果，不得已在2017年1月16日办理物业服务合同相关手续后，才办妥房屋交付手续。现涉案房屋已经交付，但房屋面积比合同约定面积相差0.52平方米，按照合同约定应向原告退还面积不足差额5622元，但该公司至今未将逾期交房、逾期交付房屋所有权证的违约金及房屋面积不足差额支付给原告。被告史翠英置业公司系被告史翠英集团公司投资设立的一人有限责任公司，且公司法定代表人、公司住所、公司登记变更项目和日期具有高度一致性，要求按照公司法的规定由被告史翠英集团公司对被告史翠英置业公司的债务承担连带责任。被告史翠英置业公司、史翠英、史翠英集团公司未到庭，书面辩称：1.涉案房屋逾期交付属实，被告史翠英置业公司已于2016年1月30日交付房产，同意支付2015年6月1日至2016年1月30日期间的逾期交房违约金。原告同时主张逾期办证违约金过高，被告无力承担。2.史翠英集团公司同意对史翠英置业公司逾期交房违约金及房屋面积不足差额承担连带责任。3.史翠英出具承诺书属实，但承诺的是一般保证责任，而非连带责任。原告余国忠为证明其主张，提供以下证据：证1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间的商品房买卖关系，以及合同对权利义务、违约责任约定的事实。证2.销售不动产统一发票三份，拟证明原告已按约支付购房款的事实。证3.公司登记基本情况及信用信息详情各二份，拟证明两被告的法定代表人均为史翠英，登记地点也相同，且史翠英置业公司是一人有限责任公司的事实。证4.承诺书一份，拟证明史翠英承诺对购房合同的违约责任承担连带责任的事实。证5.交付通知书及附件一份，拟证明史翠英置业公司通知原告于2016年1月30日下午交房，且以支付物业费作为交房的前提条件的事实。证6.专项维修基金收据、出警证明各一份，拟证明原告积极履行交房义务，但原告不同意以缴纳物业费为前提交付房屋的事实。证7.房屋所有权证、契税缴款书各一份，拟证明原告已经积极履行义务，并已办理房屋所有权证的事实。证8.面积补差承诺书一份，拟证明交房面积与约定面积不一致，被告史翠英置业公司应向原告退还面积补差款5622元的事实。证9.房屋所有权证一份，拟证明被告取得初始产权登记证书时间已晚于合同约定交付的时间的事实。证10.物业费缴费凭证、业主钥匙移交单各一份，拟证明原告实际于2017年1月16日办理完交付手续的事实。被告史翠英置业公司、史翠英、史翠英集团公司未到庭，视为其放弃质证的权利。经审查，上述证据均系原件，真实、合法，且与本案具有关联性，可以证明原告的待证事实，故对上述证据本院予以认定。被告史翠英置业公司、史翠英、史翠英集团公司未向本院提供证据。根据本院认定的证据并结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2013年10月21日，原告与被告史翠英置业公司签订了编号为2013014300221的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园3幢802号房屋，建筑面积为87.06平方米，单价为每平方米10811.88元，总价款为941282元，付款方式为合同签订当日一次性付清。第九条交付期限及条件约定出卖人应当在2015年5月31日前将符合各项验收条件的商品房交付给买受人。第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，①面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十条逾期交房的违约责任为：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按总房价款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年9月30日前，取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订时，原告已向被告史翠英置业公司支付了全部购房款。后被告史翠英置业公司未按约交付房屋及土地、房屋产权初始登记证书。2015年9月10日，被告史翠英出具承诺书一份，该承诺书载明：“各位四季翠园业主：四季翠园小区楼盘现已超过交房日期三个多月，按照购房合同约定，已造成违约事实。本人现向各位业主郑重承诺以下二点：一、史翠英置业公司会沟通协调各施工单位及主管单位，保证在2015年12月30日之前将楼盘建设完成并正式履行交付手续；二、房子延迟交房已成事实，本人承诺会按照合同约定，履行赔偿义务。如史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任，并履行赔偿职责。届时，本人愿意个人名下资产通过司法拍卖所得，按照合同约定向各位业主履行赔偿职责。以上承诺是本人在无任何强迫或胁迫情况下作出理智、自愿的决定，愿承担由此产生的一切法律责任。”2016年1月，被告史翠英置业公司向原告发送交房通知书一份，告知原告购买的房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，交付时间为2016年1月30日下午1时30分至4时30分。交房当天，因被告史翠英置业公司要求原告预缴物业费才能交付房屋，原告不愿意交纳，故未完成交房手续。后双方多次沟通均未果，因此事发生纠纷，曾于2016年8月15日报警，但派出所调解未成。2017年1月16日原告支付物业费后，办理了交房手续。2016年6月15日，被告史翠英置业公司出具面积补差承诺书一份，载明原告购买的房屋实测面积为86.54平方米，比合同约定的面积减少0.52平方米，被告史翠英置业公司需向原告退还房款差额5622元，并承诺于三十个工作日内退还。现涉案房屋已经交付，对于逾期交房、逾期交付房屋、土地权属证书违约金及面积不足差额款，被告史翠英置业公司至今未向原告支付。另查明，史翠英控股公司成立于2008年6月12日，注册资本1000万元，经营范围为实业投资；投资信息咨询、企业管理咨询服务等。史翠英置业公司成立于2010年12月24日，为一人有限责任公司，法人股东为史翠英控股公司，注册资本为1000万元，经营范围为房地产开发、销售、物业管理等。本院认为，原告与被告史翠英置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定及被告史翠英置业公司出具的承诺书，被告史翠英置业公司应当退还原告面积补差款5622元，原告该项诉请，依法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约责任。合同约定被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前交付涉案房屋，被告史翠英置业公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告史翠英置业公司虽通知原告于2016年1月30日办理交房手续，但以交付物业费为交房的前提，致使原告未办理交房手续。本院认为，根据合同约定，交付房屋是被告史翠英置业公司的合同义务，该义务并不以原告支付物业费为前提条件，由此产生的逾期交房责任应由被告史翠英置业公司承担，故逾期交房的违约金应当计算至2017年1月16日。关于逾期交付初始登记证书的违约责任。合同约定被告史翠英置业公司应于2015年9月30日前交付房屋土地、权属初始登记证书，被告史翠英置业公司未按期交付房屋土地、权属初始登记证书，构成违约，应该承担违约责任。自2015年10月1日起至2016年2月23日期间，原告主张按合同约定的标准要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付初始登记证书违约金。被告认为上述两项违约金标准过高，要求调整。本院认为，相比原告的损失，合同约定的两项违约金合计标准过高，故本院酌定将上述期间的两项违约金合计调整为日万分之五，该违约金计算标准足以填补原告的损失。上述期间以外的逾期交房违约金按照合同约定的违约金标准即日万分之五予以计算。经核算，被告史翠英置业公司应向原告支付逾期交房及逾期交付初始登记证书的违约金280031.40元。关于被告史翠英控股公司是否应承担连带责任。本院认为，被告史翠英置业公司为一人有限责任公司，被告史翠英控股公司系其唯一股东，根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现原告提供的证据显示两被告的法定代表人为同一人，住所亦为同一地点，且被告史翠英控股公司对此并无异议，故原告要求其对史翠英置业公司的债务承担连带责任符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告史翠英是否应对上述违约金承担连带责任。本院认为，承诺书中明确载明“史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任”，该表述与担保法中对于一般保证的定义即“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”相符，应为一般保证，故原告要求被告史翠英对被告史翠英置业公司承担的违约责任承担连带保证责任于法无据。本院调整后的上述两项违约金标准并未高于合同约定的逾期交付房屋违约金标准，故被告史翠英应对上述违约金承担一般保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁波史翠英置业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告余国忠房屋面积不足房款差额5622元；二、被告宁波史翠英置业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告余国忠逾期交付房屋及逾期交付初始登记证书的违约金280031.40元；三、被告史翠英控股集团有限公司对被告宁波史翠英置业有限公司的第一、二项付款义务承担连带责任，被告史翠英控股集团有限公司承担保证责任后有权向被告宁波史翠英置业有限公司追偿；四、被告史翠英对被告宁波史翠英置业有限公司的第二项付款义务承担一般保证责任，被告史翠英承担保证责任后有权向被告宁波史翠英置业有限公司追偿；五、驳回原告余国忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6168元，减半收取3084元，由原告余国忠承担401元，由被告宁波史翠英置业有限公司、史翠英控股集团有限公司、史翠英负担2683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员　葛艳君二〇一七年七月二十六日代书记员　范　宏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”