（2017）苏1302民初3112号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-22
案件名称
宿迁市康园物业管理有限公司与杨标物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宿迁市康园物业管理有限公司,杨标
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第三十三条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1302民初3112号原告：宿迁市康园物业管理有限公司，住所地宿迁市宿城区项里街道办果园社区，统一社会信用代码91321302699315478H（1/1）。法定代表人：朱启全,系该公司总经理。委托代理人：苗殿硕，系该公司副总经理。委托代理人：朱小雷，系该公司员工。被告：杨标,男,1981年12月07日出生，汉族，住宿迁市宿城区。原告宿迁市康园物业管理有限公司（以下简称康园物业）与被告杨标物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康园物业的委托代理人苗殿硕、朱小雷，被告杨标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康园物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2012年1月1日至2016年12月30日物业服务费2462.78元（计算明细详见附件）、公共能耗费360元（6元/月，计60个月）；2、判令被告支付原告自2013年6月1日至2016年12月30日止的滞纳金1357元（计1290天，以2822.78元为基数，按照日万分之五标准计算）；3.诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：原告与被告小区业主委员会签订了物业服务合同，原告按约定提供了服务，原告多次催缴，被告一直未按照约定支付费用。被告杨标辩称：不同意原告主张。1、对2011年6月15日、2013年6月1日签订的两份合同真实性有异议，代表人处签字不是同一人笔迹。其他两份合同的真实性没有异议。2、违约金不认可，我长期不在我们小区居住，没有收到原告的催缴电话及书面通知。3、原告应提供证据证明物业收费标准符合国家法律规定。4、原告没有尽到物业管理责任。2015年8月我的车辆在小区被严重划伤，物业公司到现在也未予处理。“创卫”检查中，我们小区卫生排列倒数。我们小区存在杂草丛生、脏乱差、车辆管理不到位、绿化树木枯死等现象。经审理查明：被告杨标系宿迁市宿城区项里街道办果园社区明珠公寓6号楼1单元502室业主，该房面积为129.28㎡，被告于2008年左右取得。原告康园物业系三级资质等级的物业管理企业。2011年6月15日、2013年6月1日、2015年6月1日、2016年8月8日，明珠公寓小区业主委员会（或明珠公寓业主委员会，甲方）与原告康园物业（乙方）均签订物业管理服务合同（以下分别简称2011年6月15日合同、2013年6月1日合同、2015年6月1日合同、2016年8月8日合同）。2011年6月15日合同，第十七条约定委托管理期限为3年，自2011年6月15日至2014年6月15日止。第二十条约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、公共部位、公共设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：————。上述1-8向物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。”第二十一条约定：“……1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.28元向乙方收取……”2013年6月1日合同，第十八条约定委托管理期限为2年，自2013年6月1日至2015年6月1日止。第二十条一约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理：1、乙方必须达到宿迁市普通住宅物业管理三级服务标准。具体标准见附件1。2、业主和物业使用人对乙方的服务满意率要达到：95%以上。”第二十二条约定：“……1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.33元向业主或物业使用人收取……3、管理服务费标准：按照宿迁市物价局规定的收费标准收费。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理：……（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之5交纳滞纳金。”第十四条约定，原告负责向业主物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；按物价局核定标准收取。2、公共能耗费。3、装潢垃圾清运费。第二十五条约定：“房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在保修期内由原施工单位负责维修并养护，保修期外由物业管理公司承担。”2015年6月1日合同，第十八条约定委托管理期限为1年，自2015年6月1日至2016年5月30日止。第二十一条约定：“乙方须按下列约定实现服务质量和目标1、乙方必须达到宿迁市普通住宅物业管理三级服务标准。具体标准见附件1。2、业主和物业使用人对乙方的服务满意率要达到：95%以上。”第二十二条约定：“……1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.33元向业主或物业使用人收取……3、管理服务费标准：按照宿迁市物价局规定的收费标准收费。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理：（2）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之3交纳滞纳金。”第十四条约定，原告负责向业主物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；按物价局核定标准收取。2、公共能耗费。3、装潢垃圾清运费。第二十五条约定：“房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在保修期内由原施工单位负责维修并养护，保修期外由物业管理公司承担。”2016年8月8日合同，第六条约定委托管理期限为1年，自2016年8月1日至2017年7月31日止。第五条约定：“乙方提供的物业服务必须达到约定的《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿建发【2014】270）中三级物业服务标准。”第九条约定：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，可以按每月或年交纳，多层住宅0.35元/平方米/月，按年预收的应给以5%-8%的优惠；即按年预交全年可免除一个月物业服务费。2、代收代交的费用，是指物业管理区域内共用的电梯、水泵、监控机房、门道闸等设施设备运行电费及公共照明，公共用水等费用，标准为72元/年。第十条约定物业服务费交纳为季度收取。第十一条约定房屋交付后未入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。第二十八条约定，乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。第三十二条约定，业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰的标准向乙方支付违约金。上述4份合同后未附有合同中载明的附件文本，原告自认2011年6月15日合同、2013年6月1日合同中载明附件内容为《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿价服﹝2011﹞41号《宿迁市市区物业服务收费管理实施办法》中的附件1），合同中约定的“三级服务标准”即为该文件中的三级服务标准。2015年6月1日合同中载明附件内容为《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿建发﹝2014﹞270号），合同中载明的“三级服务标准”，为该文件中的三星级服务标准。原告自认涉案小区共有9名保安，6人轮流负责东西门24小时值班，3人轮流负责小区巡逻，保安都在60岁上下，有1名是45岁左右。另查明，2010年6月10日、6月21日、6月21日，明珠公寓小区业主委员会分别在宿迁市宿城区项里街道果园社区居民委员会、宿迁市宿城区项里街道办事处、宿迁市宿城区建设局进行备案。原告承接涉案小区物业于2012年5月29日分别在宿迁市宿城区项里街道果园社区居民委员会、宿迁市宿城区项里街道办事处、宿迁市宿城区房产管理处进行备案。2015年1月25日，原告被宿迁市宿城区人民政府表彰为2014年度城市管理先进单位。再查明，2015年8月10日左右，被告车辆在涉案小区内被划伤，被告就此向宿迁123456网站投诉。2015年8月10日、8月11日，原告每天均有2份早、中、夜值班登记记录，1份早、中、晚保安巡察记录。涉案小区监控设备2013年坏损。2016年1月10日，原告与宿迁诚兴电子有限公司签订《安防健康系统安装合同》，对涉案小区监控设备进行改造。还查明，涉案小区绿化养护不到位等。以上事实有营业执照、资质证书、物业服务合同4份、宿迁市宿城区人民政府《关于表彰2014年度城市管理先进单位和先进个人的决定》、《宿城区物业服务企业承建物业项目备案表》、《宿迁市业主委员会备案表》、《安防监控系统安装合同》、值班登记表4页、保安巡逻记录表2页、网络截图3张、被告提供的照片21张及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告杨标为明珠公寓小区业主，该小区业主委员会与原告康园物业签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。一、物业服务费标准及数额。上述2011年6月15日合同、2013年6月1日合同、2015年6月1日合同、2016年8月8日合同分别约定委托管理期限内的物业服务费为0.28元/月/平方米、0.33元/月/平方米、0.33元/月/平方米、0.35元/月/平方米，该约定并不违反法律规定。其中2013年6月1日-2014年6月15日期间的物业服务费，2011年6月15日合同、2013年6月1日合同均有约定，对此应认定2013年6月1日合同对2011年6月15日合同作出变更，计算标准应以2013年6月1日合同约定为准；2016年5月31日-7月31日期间的物业服务费，双方没有合同约定，原告主张参照2015年6月1日合同标准0.33元/平方米计算，因双方之间存在事实物业服务合同关系，本院予以支持。综上，原告主张的2012年1月1日至2016年12月30日物业服务费总额应为2462.78元。被告辩称涉案房屋为空置房屋，应按空置房屋给付费用，被告并未提供证据证实，原告亦不认可，本院不予采信。二、公共耗能费标准及数额。2012年1月1日-2016年7月31日期间的公共耗能费，2011年6月合同、2013年6月合同、2015年6月合同对于公共耗能费的收费或收费标准未作约定，原告亦未提交证据证实实际发生的数额，故原告主张按照6元/月/户收取并无依据（如有实际发生费用，原告可在提供新的证据后另行主张）。2016年8月1日-2016年12月30日期间的公共耗能费，2016年8月合同约定为72元/年，原告主张的30元符合约定，本院予以支持。三、原告是否尽到管理责任。本院认为，原告对涉案小区绿化养护、技防设施维护、安保人员配备等，不符合《宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准》（宿价服〔2011〕41号）三级服务标准、《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿建发﹝2014﹞270号）三星级服务标准规定等合同约定，原告在履行合同义务过程中，未能按照合同约定标准要求严格履行义务，故应当减轻被告的缴费义务。为平衡原被告双方的利益，根据公平原则，综合全案事实，本院酌情确定，对原告主张的物业服务费，被告按照85%支付。四、滞纳金。原告在履行上述合同过程中存在违约行为，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张依法不予支持。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条、第三十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨标于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宿迁市康园物业管理有限公司支付物业管理费2093元（2462.78元*85%，取整）、公共耗能费30元，合计2123元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨标负担13元，原告宿迁市康园物业管理有限公司负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审判员 臧玉艳二〇一七年七月二十六日书记员 程 子附件：原告主张的物业服务费明细1.2012年1月1日-2013年6月1日：129.28平方米*0.28元/月/平方米*17月=615.37元。2.2013年6月2日-2016年8月1日：129.28平方米*0.33元/月/平方米*38月=1621.17元。3.2016年8月2日-2016年12月30日：129.28平方米*0.35元/月/平方米*5月=226.24元。1-3合计：2462.78元。法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。 微信公众号“”