（2017）豫14民终1980号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-02
案件名称
ＸＸ、赵书领房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,赵书领
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终1980号上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1988年4月28日出生，住所地河南省民权县。委托诉讼代理人逯放心，民权县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）赵书领，男，汉族，1954年3月16日生，住民权县。委托诉讼代理人闫庆河，河南广民律师事务所律师。上诉人ＸＸ与被上诉人赵书领房屋租赁合同纠纷一案，赵书领于2016年10月17日起诉至民权县人民法院，请求1.解除双方签订的房屋租赁合同。2.依法判令支付拖欠的房屋租赁费60000元。民权县人民法院于2016年12月10日作出（2016）豫1421民初3200号民事判决。ＸＸ不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人ＸＸ及委托诉讼代理人逯放心，被上诉人的委托代理人闫庆河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：民权县公安局因拖欠民权县建筑公司（现河南民基建设工程有限公司）的建筑工程款，经双方协商，民权县公安局同意让河南民基建设工程有限公司使用位于民权县府后街中段南侧的底层门面房共14间以冲抵拖欠的工程款，协议约定河南民基建设工程有限公司可以自己使用，也可以对外出租。因民权县公安局的工程是原告等人所实际承包，在河南民基建设工程有限公司与民权县公安局达成协议后，河南民基建设工程有限公司就让原告等人实际使用管理上述14间房屋。被告ＸＸ之父李永健租用该房屋多年，后由被告ＸＸ使用该房屋，从2014年元月31日开始至今未缴纳房屋租金。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人签订的协议在履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告ＸＸ从2014年元月31日一直在实际租赁使用涉案房屋，应向原告支付租赁期间的租赁费，ＸＸ从2014年元月31日开始至今未缴纳房屋租金，被告的行为已构成违约，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。本案被告ＸＸ从2014年元月31日一直是实际租赁使用涉案房屋，应向原告支付租赁期间的租赁费，因原被告之间未有租赁合同，房屋租金参照同地段房屋租金价格，即按原告提交的四份租赁协议中租赁费每间每年1万元的约定价格，分摊到每个月租金约为833元，被告ＸＸ应向本案原告应向本案原告支付从2014年元月31日至2016年11月31日（2016年11月23日开庭）之间2年零10个月的租赁费28330元，以及2016年11月31日以后至被告将房屋交付给原告之日期间的房屋租金。关于原、被告的主体资格，原告提交的证据已证明本案原告具备原告主体资格，被告认为原告主体不适格及应以被告营业执照上的字号为本案被告的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告赵书领与被告ＸＸ之间的房屋租赁合同。二、被告ＸＸ于判决生效后十日内，向原告赵书领支付房屋租金28330元（从2014年元月31日至2016年11月31日，每月租金833元）及2016年11月31日以后至被告将房屋交付给原告之日期间的房屋租金（每月租金833元）。三、被告ＸＸ于判决书生效后十日内将租赁房屋腾空交付给原告赵书领。四、驳回原告赵书领的其他诉讼请求。ＸＸ不服，上诉称：上诉人承租房屋做生意，使用到2014年元月份，公安局通知拆迁，上诉人承租的房屋属于民权县公安局的房屋，民权县公安局通知上诉人，因为房屋被征收，停止交纳房租，等待补偿。《征收补偿方案》规定被征收房屋存在租赁的，租赁合同终止，且民权县人民政府工作人员已到上诉人承租的房屋内勘验、拍照，并多次通知我们开会协商赔偿事宜。既然房屋已经被征收，房屋及土地被国家收回，既然租赁合同被行政行为强制终止，上诉人和其他任何人都不存在租赁关系,被上诉人也无权对上诉人提起诉讼。原审判决上诉人支付租金是错误的，上诉人与被上诉人不存在租赁关系，不存在支付被上诉人房租的事情。假如存在租赁关系，上诉人也不应当支付被上诉人房租，因为是政府的行政行为要求上诉人停止支付，给被上诉人造成损害的是民权县人民政府，不是上诉人。上诉人也是受害人，因为政府通知拆迁事宜，上诉人等待拆迁补偿，停止经营活动，租金数额来历不明。原审适用法律错误。请求二审改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人赵书领辩称：该房屋上诉人一直在使用，当时县政府大院拆迁，涉案的房屋在最北侧，当时通知上诉人搬出房屋，上诉人一直未搬出房屋，也未停止营业，后拆迁指挥部下达通知不再拆迁，上诉人继续使用房屋。但是上诉人一直未缴纳租金，作为本案的上诉人对涉案的房屋一直正常使用至今，从2014年元月30日未缴纳房租，拖欠租赁费，既然在使用房租就应该缴纳租赁费。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原审判决解除双方之间的租赁合同，并判决上诉人支付相应的租金有无事实和法律依据。双方当事人对归纳的争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。二审期间，未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，根据民权县原行政大院区域改建指挥部出具的《情况说明》，允许店面经营；上诉人所经营店铺能否获得拆迁补偿属于另一法律关系，上诉人为获得所经营店铺拆迁补偿，将经营店铺设施、物品放在涉案房屋内，且继续持有房屋钥匙不交回，故原审认定存在租赁关系有事实依据。涉案房屋至今并未拆迁，上诉人将经营店铺设施、物品放在涉案房屋内，且继续持有房屋钥匙而不交还出租人，亦不交纳房屋租金，根据上诉人的上诉主张表明其不愿履行支付租金义务，因上诉人不履行主要债务，故原审判决解除房屋租赁合同有事实和法律依据。因上诉人属于不定期租赁房屋，原审按原租赁协议中租赁费约定，分摊到每个月有事实依据。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱利民审 判 员 张学朋代理审判员 段智明二〇一七年七月二十六日书 记 员 段 培 微信公众号“”