（2017）鲁02民终5354号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-30
案件名称
青岛仁和房地产开发有限公司、李辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛仁和房地产开发有限公司,李辉,吴少凤,仇同福
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5354号上诉人（原审被告）：青岛仁和房地产开发有限公司。法定代表人:李孝仓，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲艳，山东恒日律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘治战，山东恒日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李辉。委托诉讼代理人：周荣，山东泰广律师事务所律师。原审第三人：吴少凤。原审第三人：仇同福。上诉人青岛仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人李辉、原审第三人吴少凤、仇同福房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2016）鲁0285民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年6月28日组织当事人对事实和证据进行核对，上诉人仁和公司的委托诉讼代理人曲艳，被上诉人李辉的委托诉讼代理人周荣，第三人吴少凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。仁和公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李辉的诉讼请求。事实和理由：1、仁和公司与仇同福、吴少凤协商抵顶房屋时，供料合同刚刚签订不久，因此材料款顶房的行为应认定为流质抵押。2、仁和公司出具收据，李辉并未付款，且仁和公司已经与仇同福结算，不欠仇同福材料款。庭审中，仁和公司补充事实和理由：1、2012年吴少凤出具借条时，已经与仇同福于2010年4月28日离婚，仇同福认为系吴少凤的个人行为不予认可，于2013年4月与仁和公司对工程款197万余元进行结算，折抵熙湖华府房屋2套。2、仁和公司未从三方当事人处取得一分钱，未取得房屋对价，基于仇同福不同意吴少凤的行为，仁和公司与吴少凤之间不属于房屋买卖，未正式网签购房合同。李辉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、仁和公司与仇同福、吴少凤三方协商，用房产抵顶仇同福的工程款，并将房产明确至吴少凤名下，吴少凤合法取得该涉案房产的所有权后，将房产出售给李辉，李辉依约交付了购房款，仁和公司及时将购房合同和收据进行了变更，并向李辉交付了房屋钥匙，本案不存在流质抵押的事实。2、仁和公司与仇同福之间存在多年的加工承揽关系，以房抵款的事实客观存在，将房产明确登记在吴少凤名下，是吴少凤与仇同福之间对共有财产的处分，仁和公司与吴少凤签订购房合同合法有效，李辉购买该房产没有任何过错。吴少凤述称，1、仇同福自愿将二人共同财产处分给吴少凤，涉案房产属于吴少凤个人所有，吴少凤将房产出售给李辉合法有效。2、由于工程款没有结算，由吴少凤代替仇同福出具欠条，吴少凤不欠仁和公司购房款。3、涉案房产用于抵顶工程款，仁和公司与仇同福合作多年，仁和公司出具收据前房款已经支付完毕，李辉应将房款交付给吴少凤，不予支付给仁和公司。仇同福提交书面材料称，其与吴少凤于2010年4月经法院调解离婚，吴少凤在未告知仇同福的情况下，私自去仁和公司购买房屋并手写多张借条，对此仇同福均不知情，与其没有任何法律关系。李辉向一审法院起诉请求：1、确认莱西市烟台路130号府新嘉苑x号楼x单元x户（以下简称府新嘉苑x户）房屋为李辉所有，仁和公司协助办理不动产产权手续。2、诉讼费用由仁和公司承担。一审法院认定事实：吴少凤与仇同福原系夫妻关系，于2010年4月28日经法院调解离婚，二人仍共同生活至2013年2月25日。二人婚姻存续期间至离婚后共同生活期间，一直以夫妻名义与仁和公司发生建筑材料买卖业务关系。2012年6月，吴少凤、仇同福与仁和公司商定，以其二人对仁和公司享有的材料款抵顶房款。因仁和公司未对双方之间的账目进行结算，2012年6月19日、20日、25日，吴少凤为仁和公司出具三份借条，仁和公司向吴少凤出具了购房合同及房款收据。2013年3月25日，吴少凤要求将其抵顶的房屋更名给李辉，经仁和公司同意确认后，仁和公司将与吴少凤之间的商品房买卖合同及收款收据更名为李辉，合同约定：仁和公司将其开发的府新嘉苑x户房屋以728942元价格出售给李辉。仁和公司向李辉出具收款收据，载明房款数额为：728942元。客户名称为李辉，该收款收据加盖了青岛吉运房地产开发有限公司财务专用章。2011年11月30日，经莱西市市场监督管理局登记备案，青岛吉运房地产开发有限公司被仁和公司吸收合并，全部债权债务由仁和公司承继。一审法院认为，吴少凤、仇同福与仁和公司共同协商一致，将其二人对仁和公司所拥有的债权抵顶仁和公司的房屋，并且双方签订了青岛市商品房买卖合同，购房人为吴少凤，收款收据载明的客户名称亦为吴少凤，应认定吴少凤对该涉案房屋具有处分权。之后，吴少凤经仁和公司同意将涉案房屋出售给李辉，并且仁和公司将与吴少凤之间的买卖合同及收款收据更名为李辉，上述行为合法有效。仁和公司已经通过顶账的方式取得了房屋的对价，并向李辉出具了盖章的收款收据，应视为李辉已经完成了付款义务。现涉案房屋已具备交付条件，仁和公司应交付房屋并协助李辉办理涉案房屋的房地权登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百七十五条之规定，判决：一、仁和公司向李辉交付府新嘉苑x户房屋；二、仁和公司协助李辉办理府新嘉苑x户房屋的房地权登记手续。上述一、二款均于判决生效之日起10日内履行。案件受理费11000元，由仁和公司负担。二审中，吴少凤提交3套房屋的网签信息，证明仁和公司与仇同福已经结算。仁和公司确认已经与仇同福进行结算，用熙湖华府2套总价458万元的房屋，与仇同福197万元的材料款进行结算，仇同福尚欠房款260余万元未付。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，李辉与仁和公司的商品房买卖合同系由“吴少凤”更名而来，故本案争议的焦点问题是仁和公司与吴少凤签订的商品房买卖合同是否合法有效，仁和公司应否依约交付房屋。仁和公司与吴少凤签订商品房买卖合同时，仁和公司对房屋享有处分权，吴少凤虽未支付现金，但以出具借条的形式交付了相应的购房款，仁和公司亦为吴少凤出具了相应的收款收据，故仁和公司与吴少凤之间的商品房买卖合同合法有效。仁和公司、吴少凤及仇同福之间关于材料款折抵房款的约定，系对房款支付方式的约定，不影响合同效力，如仁和公司与仇同福就材料款已经结算，仁和公司亦可依据借条向吴少凤主张房款。故仁和公司与吴少凤签订的商品房买卖合同合法有效，吴少凤经仁和公司同意将合同更名为李辉，则仁和公司应当依照合同约定向李辉交付房屋，并协助李辉办理相关手续。综上所述，仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人青岛仁和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李军玲审判员 王婧华审判员 蒲娜娜二〇一七年七月二十六日书记员 杨 坤书记员 司文雯 更多数据：