（2016）京0106民初23106号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-12-28

案件名称

李成学与程红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李成学,程红,尹文玲,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条

全文

北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初23106号原告：李成学，男，1988年8月20日出生，中国农业银行软件开发部职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宫瑞霞，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。被告：程红，女，1956年2月2日出生，中国康复研究中心退休护士，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋娜，北京市培文律师事务所律师。第三人：尹文玲，女，1960年1月29日出生，中国康复研究中心退休护士，住北京市海淀区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。原告李成学与被告程红、第三人尹文玲、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成学的委托诉讼代理人宫瑞霞、张涛，被告程红的委托诉讼代理人宋娜，第三人尹文玲，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成学向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告承担违约责任，支付房屋总价款20%违约金58万元；3、被告赔偿差价损失80万元。事实理由如下：2016年8月26日，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关交易文件。双方约定：被告将位于丰台区角门北路11号院5号楼307室房屋出售与原告，房屋价款为261万元，双方另对房款支付、房屋交付及办证等期限及违约责任予以约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务；被告见房屋市场价格迅速上涨，遂以各种理由拒绝履行合同，拖延办理房屋评估、贷款面签等后续事宜，并借口单位同事享有优先购买权，同事要购买房屋为由，欲与原告解除合同、结束交易，但拒不披露实际交易信息，实质是想坐地起价。经原告及居间方多次协商沟通无果，故起诉要求继续履行房屋买卖合同，要求被告将涉案房屋交付、过户至原告名下。后庭审中，综合考虑案情，原告变更诉讼请求，要求解除合同、被告支付违约金并赔偿损失。被告程红辩称：不同意原告诉讼请求。本案是附条件解除的合同，合同约定房屋权属性质为已购公房，出售时须在单位内部公示。双方在前期买卖合同签订时，程红明确告知原告如果有单位同事购买涉案房屋，房屋买卖合同视为解除。现合同解除条件已经成就，我方认为买卖合同已经解除。另我方同意退还已收取的16000元定金。第三人尹文玲述称：我是博爱医院的职工，我有权购买涉案房屋。第三人链家公司述称：房屋买卖合同经我方居间签订，合同合法有效。合同签订后二、三天，被告告知我方有其单位同事要购买，我方将此情况告知原告，但双方无法协商，以致成讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，程红（出卖人）与李成学（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋位于北京市丰台区角门北路11号院5号楼307室，建筑面积69.46平方米；房屋成交价格为261万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为29万元；买受人向出卖人支付定金16000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。双方另就贷款、房屋交付、违约责任等事项予以约定。当日，程红（甲方、出卖方）与李成学（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为290万元；乙方于2016年8月26日将第一笔定金16000元自行支付甲方；违约责任：甲方若出现下列情形之一的甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。双方在《补充协议》中另对首付款支付、贷款、过户事宜予以约定。在《补充协议》末尾“其他约定”处双方约定：“甲乙双方友好协商达成如下协议：1、由于甲方后期办手续不在北京，甲方需配合做委托公证，委托后由受托人代为办理”；2、甲方房屋权属性质为成本价已购公房且不唯一，双方协商个税1%中，甲方承担16100元，乙方承担1万元；3、因甲方房屋性质为已购公房，需在单位公示（截止日期为2016年9月5日），如在此期间有单位同事不低于公示价格购买，则此交易双方协商解决，不存在违约责任；公示日期结束后，合同继续履行。”上述房屋买卖合同及补充协议签订后，原告向被告支付了定金16000元。后程红向其所在单位中国康复研究中心（以下简称康复中心）申请公示涉案房屋出售事宜，康复中心在单位食堂张贴出售房屋告示。2016年8月29日，康复中心职工尹文玲（乙方、买受人）与程红（甲方、出卖人）签订《房屋买卖协议》约定：甲方自愿将其房屋出售与乙方，房屋坐落于丰台区角门北路11号院5号楼307室，建筑面积69.46平方米；总金额290万元；乙方在2016年8月29日前付给甲方定金2万元；房款乙方分二期支付给甲方：第一期：在2016年9月20日，付100万元；第二期：在交付房屋之日，付清尾款188万元；甲乙双方定于2016年12月30日正式交付该房屋。程红、尹文玲将此份《房屋买卖协议》送交康复中心房屋管理部门备案。尹文玲提出购买涉案房屋后，程红即通过链家公司告知李成学终止履行本案房屋买卖合同，双方产生争议，协商无果，以致成讼。庭审中，本院前往康复中心调查，康复中心对前述房屋出售公示要求及程红与尹文玲签约、备案事宜予以确认。庭审中，原告提交原、被告双方和链家公司工作人员三方谈话录音及原告与链家公司工作人员的电话录音，称被告多次违反诚实信用原则，曾提出弟弟要买涉案房屋、丈夫不同意出售等等理由欲违约，签约前被告表示房屋此前公示过，有同事要买，后来被告提高价格到280万元，同事不买了，本案合同成交价是290万元，此次签约前被告未告知房屋仍需要在单位内部公示，误导原告认为合同无需公示即可以直接履行，签约时被告才临时要求添加相关内容，原告难以信任被告诚信履约；另被告通知其方有同事要买房后，其方提出合理协商条件，要求确认确系单位同事购买，其方有权跟踪被告与同事之间交易完成，房屋过户，被告无理予以拒绝。被告认可录音的真实性，称录音可以证明同事尹文玲提出购买涉案房屋后，双方进行协商时，被告向原告出示康复中心出具的尹文玲是单位职工的证明及双方的购房合同等材料，并表示可以带原告去单位核实具体情况，公示期间是否有人购买非其方可以确定，双方在合同中约定公示期间有人不低于本案合同价格购买，合同即不再履行，双方不承担违约责任，此处“不低于合同价格购买”就是在公示期内签约的意思，并非指在公示期内完成过户，十天公示期内亦不可能完成过户。原告对此不予认可，主张合同约定公示期间，单位同事购买，双方协商解决，不是协商解除，意指出现此种情况，程红应自行处理与同事的问题，单位同事退出交易，合同继续履行，若原告退出交易，双方不承担违约责任；被告此前种种不诚信行为让原告无法信任，同事购买房屋的事实，直至本案审理中，法院去康复中心核实确认，其方才失去与被告交易的信心，不再要求继续履行合同，变更诉讼请求为解除合同，要求支付违约金、赔偿损失；另若仅仅是公示期内签约就能阻断本案合同履行，被告可能循环解除、提价、收益，有违诚信原则。另查，尹文玲与程红签订房屋买卖协议后，支付了2万元定金，程红告知尹文玲尚有与李成学的房屋买卖事宜未予处理完结，尹文玲要求程红处理完与李成学的纠纷后，双方再行履行合同。再查，庭审中，原告称其方于2016年8月25日到涉案房屋处看房，8月26日即签订房屋买卖合同。以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖协议》、录音光盘、微信记录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按合同约定享有权利，履行义务。原告于2016年8月25日看房，双方于2016年8月26日签约，在补充协议中约定，因涉案房屋性质为已购公房，需在单位公示，截止日期为2016年9月5日，如在此期间有单位同事不低于公示价格购买，则此交易双方协商解决，不存在违约责任；公示日期结束后，合同继续履行。本院认为，此条内容系出卖人为履行所在单位出售公房要求，保障公房所在单位职工在不低于公示价格条件下的优先购买权与被告所做约定，且此条内容系合同附条件履行的约定，即在公示期内没有单位同事购买，合同继续履行。“购买”应为请求卖与之意，原告作“完成交易、过户”之解，无合同及法律依据，本院不予采纳。本案中，尹文玲与程红在公示期内，表达购买涉案房屋意愿，并于2016年8月29日签订房屋买卖协议并送交康复中心房屋管理部门备案，房屋价格与原、被告之间房屋买卖价格相同。合同签订后，尹文玲支付了定金，双方开始履行合同，尹文玲以程红与李成学之间房屋买卖事宜未处理完结为由，提出暂停双方合同的履行，理由亦属合理。另双方在协商时，程红向原告出示尹文玲系康复中心职工的证明及双方所签购房协议，要求终止原、被告双方之间的买卖合同，并表示可以带李成学前往本单位核实尹文玲提交材料的真实性。故此，补充协议中约定阻断合同继续履行的条件已成就，另现原、被告双方均同意解除合同及补充协议，本院对此不持异议。关于原告主张的违约金及赔偿损失诉讼请求，若待房屋价格公示后，双方再行签约，则可以规避本案发生的风险，而本案双方对单位同事购买这一情况作出专门约定，应系对此情况出现有所预见，另从双方看房、签约到出现阻断事由，时间仅几日，且依据补充协议约定，有此情况出现，不存在违约责任，故本院对原告此二项诉讼请求不予支持。被告在庭审中明确表示同意退还原告支付的16000元定金，本院在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除李成学与程红于二〇一六年八月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、程红于本判决生效之日起七日内返还李成学购房定金一万六千元。三、驳回李成学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13840元，由李成学负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员　郑　阳二〇一七年七月二十六日书　记　员　孙超超 微信公众号“”