（2017）辽02民终5036号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-05
案件名称
刘仁伟与邢良坤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘仁伟,邢良坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终5036号上诉人（原审原告）：刘仁伟，男，汉族，1979年10月30日生，无职业，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢良坤，男，汉族，1954年12月6日生，邢良坤艺术中心馆长，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王建平，男，辽宁金石律师事务所律师。上诉人刘仁伟因与被上诉人邢良坤房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘仁伟的委托诉讼代理人吴彦、被上诉人邢良坤的委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘仁伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘仁伟一审诉讼请求。事实和理由：1、2012年1月1日，邢良坤与大连衡德物业管理有限公司签订《公有住房租赁合同》，约定邢良坤作为承租人承租大连市沙河口区联合路63号房屋，建筑面积为1347.18平方米，租赁期限为2012年1月1日至2017年12月30日。2015年4月1日，邢良坤以该合同为凭证，证明其为案涉房屋的权利人，与我方签订了《房屋租赁合同》，邢良坤将案涉房屋出租给我方，租赁期限自2015年4月1日至2018年4月1日，年租金为120万元，每三个月交付一次租金。合同签订后，我方向邢良坤交付了两个月租金，并以经营饭店为用途进行了装修。2015年11月，我方装修完毕，饭店进行试营业，我方突然接到人民法院通知要求我方腾退房屋，我方得知案外人李德林为案涉房屋权利人。2016年3月1日，双方合同解除，由此造成我方购置经营用品、投入设备等共计70余万元损失（具体数额以司法鉴定、评估为准）。2015年3月3日案外人收回该公建。后案涉房屋被开发商另行出售。2015年12月8日一审法院受理了刘仁伟与邢良坤、第三人李德林房屋租赁合同纠纷一案，生效判决确认原告刘仁伟未经营。一审认定刘仁伟曾于2015年7月到8月开始试营业至11月左右与事实不符。案外人李德林自2015年8月即向法院申请执行，案涉房屋不存在使用问题。2、刘仁伟购买相关设备有的是二手的，一审法院仅以照片认定是否使用错误。3、刘仁伟在一审时就案涉损失提出司法鉴定，一审合议庭讨论后认为即使鉴定得出的结论也不能据此认定刘仁伟的损失，合议庭对如何扣除使用部分的折旧有争议，并告知原告以现有证据可以确认财产损失情况。刘仁伟在一审时已经提供了财产损失明细、发票录像等。一审法院在未司法鉴定的情况下应进行释明。按照生效判决即再审裁定确认，案涉房屋没有投入使用，刘仁伟在一审提供的财产损失证据就应当被采信。案涉公建没有正式投入营业，不存在折旧问题。应当按实际投入资金作为损失计算依据。邢良坤辩称，不同意刘仁伟的上诉请求。1、在租赁时，邢良坤已经告知刘仁伟案涉房屋存在争议，正在诉讼中，所以约定的租金也特别低，为了防止因邢良坤的原因导致刘仁伟无法使用，在合同中约定了赔偿条款，最多赔偿20万元；2、刘仁伟明知案涉房屋没有产权证书仍然继续租用，我方把大连市中级人民法院判令李德林和邢良坤继续履行合同的判决出示给刘仁伟，刘仁伟才同意租赁房屋。为了办理营业执照，邢良坤还提供了公有房屋租赁合同。3、在上一个案件中，因刘仁伟是否开业，邢良坤无法举证，导致生效判决认定没有营业。本案中，根据刘仁伟提交的开业庆典发票以及广告投入费用，邢良坤才确认刘仁伟进行了正式营业。李德林向一审法院申请强制执行，并不必然影响刘仁伟实际使用案涉房屋。李德林向执行法院表示同意继续履行案涉租赁合同，因刘仁伟只支付了20万元租金，尚欠邢良坤租金20万多元，因其不支付租金，李德林才提出与刘仁伟解除合同，邢良坤没有过错。刘仁伟经营已长达十个月，其自己不行使抗辩权，造成损失由其自己负担。4、刘仁伟已经开业，损失的价值应当考虑实际经营状况，刘仁伟提举的损失证据有的是在合同解除之后开具的，刘仁伟自己撤回了鉴定社情，与法院没有关系。刘仁伟向一审法院起诉请求：判令被告赔偿我方损失810,819.2元。一审法院认定事实：2015年4月1日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落：大连市沙河口区联合路63号（主楼和两面的耳房）。租赁期限自2015年4月1日至2018年4月1日，租期三年。甲方应于2015年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。经乙方准备好租金付给甲方，甲方准备好钥匙之后双方共同签字生效。每年租金为120万元，自2015年4月1日起乙方交付每3个月房屋租金，半年后，房屋租金每半年交付一次，交付时间需提前1个月，付款方式可以是现金或银行汇款。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方的投资及营业所得收益的损失（最高不超过50万元，最低不低于30万元）。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告，原告向被告支付了房屋租金20万元。原告对案涉房屋进行了装修并购买了相关饭店经营用品。2015年4月24日，范秉姝（原告与范秉姝于2014年10月9日登记结婚）在案涉房屋地址（大连市沙河口区联合路63号）注册成立沙河口区一窝羊全羊海鲜饭店个体工商户。原告主张其在2015年7、8月份开始试营业，直到2015年11月左右。2016年3月3日，案外人李德林将案涉房屋收回。原告主张其投入餐厅设备65,840元、管理费用226,369.2元、后厨设备499,570、面馆投入（面馆装修、设备购买）费用203,234元，共计995,013.2元。原告向一审法院提交了上述费用的相关票据及照片并主张以相关票据价格作为投入损失的计算依据。原告主张由于案涉房屋已经由案外人李德林另行出售给其他人，故原告已将相关设备物品搬离案涉房屋进行保管，并向一审法院提交了物品照片，从照片内容来看，相关物品并非全新从未使用。另查，2015年12月8日，一审法院受理了原告刘仁伟与被告邢良坤、第三人李德林房屋租赁合同纠纷一案，原告向一审法院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月3日解除；二、被告赔偿原告租金20万元；三、被告赔偿原告经济损失1,698,970.25元；四、由被告支付鉴定费3.3万元。被告向一审法院提出反诉请求：请求判令反诉被告刘仁伟给付反诉原告房屋租金20万元。一审法院于2016年9月18日作出（2015）沙民初字第05311号民事判决书，判决：一、原告刘仁伟与被告邢良坤于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月3日解除；二、被告邢良坤返还原告刘仁伟房屋租金20万元；三、被告邢良坤赔偿原告刘仁伟装修损失1,698,970.25元；四、驳回被告的反诉请求。邢良坤不服，上诉至本院，本院于2016年11月23日作出（2016）辽02民终6138号民事判决书，认为，”......关于邢良坤称其对房屋租赁合同不能履行没有过错一节，邢良坤与刘仁伟签订房屋租赁合同的时间是2015年4月1日，而就邢良坤与李德林之间关于案涉房屋的案件，辽宁省高级人民法院已于2014年12月11日作出（2014）辽审四民申字第303号民事裁定，提审该案，并于2015年1月12日、2015年3月2日两次开庭进行了审理，故邢良坤在明知案件已被提审，应该预见到生效判决存在被撤销的风险，仍将权属尚处于争议状态下的案涉房屋租赁给刘仁伟。邢良坤虽称其已将房屋处于争议状态的情形告知刘仁伟，但刘仁伟予以否认，邢良坤对此也未提交任何证据加以证明。后李德林根据生效判决申请法院强制执行，并于2016年3月3日收回案涉房屋，致使案涉房屋租赁合同无法继续履行，一审法院认定邢良坤对此存在过错，并无不当。关于邢良坤称李德林取得房屋后，刘仁伟仍可继续租赁案涉房屋一节，案涉房屋系因李德林申请强制执行生效判决，才交付给李德林，且李德林与刘仁伟未就案涉房屋的租赁达成一致意见，使得刘仁伟失去对案涉房屋继续租赁使用的权利。而”买卖不破租赁”的原则，意在保护承租人的权利，在承租人未就此主张的情况下，原出租人无权主张......”。本院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告刘仁伟申请向一审法院强制执行，在强制执行过程中，被告邢良坤向原告刘仁伟履行了判决义务。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据大连市中级人民法院（2016）辽02民终6138号民事判决书，被告对于案涉合同无法继续履行存在过错，被告应当承担相应的赔偿责任。经一审法院（2015）沙民初字第05311号案件及大连市中级人民法院（2016）辽02民终6138号案件处理，被告已经向原告赔偿了装修损失1698970.25元。现原告要求被告赔偿餐厅设备、管理费用、后厨设备及面馆投入（面馆装修、设备购买）损失。就原告要求被告赔偿的其投入的餐厅设备、后厨设备及面馆投入费用的请求，一审法院认为，沙河口区一窝羊全羊海鲜饭店及面馆均进行了营业，从照片来看，相关设备设施装修均曾投入使用过，并非全新，原告在使用这些设备设施装修过程中，无论经营时间长短，原告是存在收益的，原告现主张以物品购买价格作为赔偿依据，不予采纳。原告现不申请司法鉴定，一审法院无法确认原告的实际损失，原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿管理费用损失的请求，一审法院认为，由于该部分费用系为了沙河口区一窝羊全羊海鲜饭店经营所投入的费用，原告自认沙河口区一窝羊全羊海鲜饭店在2015年7月、8月至11月左右进行了试营业，相关管理费用应计入到饭店经营成本中，故管理费用不应全部作为原告的损失，由被告全部进行赔偿。如果原告主张因被告原因导致合同无法履行，投入的管理费用损失部分在原告不申请鉴定的情况下，一审法院无法确定原告的实际损失数额，原告的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘仁伟的诉讼请求。案件受理费11,908元（原告已预交），由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。刘仁伟在二审期间对一审判决认定的试营业的时间提出异议，其主张2015年11月装修完毕，饭店进行试营业。经审查刘仁伟提交的有关管理费用的相关证据，其于2015年5月开始即为一窝羊全羊海鲜饭店支出广告宣传费用、微信维护费用，于2015年6月23日支出礼仪开业庆典服务费，于2015年7月23日支付宣传资料费用，结合以上证据，一审认定的试营业时间并无不当。本院对一审查明的事实予以确认。结合一审经质证的证据，本院补充认定如下：租赁期间，为经营一窝羊全羊海鲜饭店，刘仁伟共投入楼宇广告发布费5万元，微信广告费用1200元，有限电视初装费、机顶盒设备费及两年（2015年5月28日至2017年5月27日）宽带使用费共计2774元，财务软件费用2000元，预防性体检费2551.2元，代码证费用148元，备餐柜管理图设计费180元，洗手间标牌制作费150元，礼仪开业服务费5800元，消防图设计费1000元、台卡制作费用1000元，微信维护费1210，招聘广告费用1623元，宣传材料制作费1780元，拱门费600元，以上费用共计72，016.2元。本院认为，案涉房屋租赁合同已被生效文书确认于2016年3月3日解除，关于合同解除的原因及违约责任划分也业经生效文书予以认定，故本案解决的是合同解除后，刘仁伟所主张的餐厅设备、管理费用、后厨设备及面馆投入损失是否成立问题。关于餐厅设备、后厨设备损失，首先，租赁合同解除后，对于承租人投入的装饰装修物如何处理，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主要根据装饰装修物是否与租赁房屋形成附合区别对待。已形成附合的装饰装修物与租赁房屋完全结合在一起，不可分割，依照物权法添附理论，装饰装修物即被认为已丧失独立性而成为租赁房屋的重要部分，承租人因此而丧失对其投入的装饰装修物的所有权，出租人因此而受益。故在因出租人的违约导致合同解除的情况下，出租人应赔偿承租人已形成附合的装饰装修残值损失。未形成附合的装饰装修物的所有权还属于承租人，房屋租赁合同解除时，仍由承租人拆除取回。刘仁伟自认除下排烟及后厨排烟系统及冷库工程未能从案涉房屋拆除外，其余设备均属于可移动设备，且已从案涉房屋中带走后由自己保管。从刘仁伟提交的设备购买票据的时间看，基本上均出具于案涉房屋被收回之后，少数出具于案涉房屋被收回之前的收据上也体现不出与案涉房屋的关联性，刘仁伟提交的用以佐证的照片无法核实拍摄的时间与地点，故刘仁伟提交的证据不足以证明其索赔的餐厅、后厨设备购买于租赁期间用于经营一窝羊全羊海鲜饭店。更为重要的是，对于未形成附合的可移动物品，因其所有权并非发生转移，仍归刘仁伟所有，刘仁伟已将可移动物品带走，其主张该部分损失也缺乏合同及法律依据，不应支持。其次，关于刘仁伟主张未从案涉房屋内拆除的下排烟与后厨排烟系统及冷库工程设备，其所提交的冷库工程安装合同及预算单缺乏与案涉房屋的关联性，仅凭下排烟及后厨排烟系统安装工程费用明细表及收款收据也不足以证明相关设备是否实际安装以及残值，且刘仁伟自认排烟系统及冷库设备已被他人毁坏，在无法与实物相对照的情况下，刘仁伟提交的证据不足以证明排烟设备及冷库设备的损失情况。另外，无论是排烟设备还是冷库设备，并非与租赁房屋不可分离，在合同解除后，刘仁伟应将其从案涉房屋中拆除带走，刘仁伟未予拆除所致损失非邢良坤违约行为所造成，其向邢良坤主张该部分损失，缺乏合同及法律依据，不应支持。关于管理费用损失，其中酒店管理系统及办公柜购入票据出具的时间发生于合同解除之后，与本案不具有关联性，该两笔费用不应支持；电梯维修费用属使用案涉房屋所必需的维护费用，根据刘仁伟提交的电梯维修合同，质量保证期限是一年，结合刘仁伟实际使用案涉房屋的时间及其未全额付款的情况，该笔费用不予支持；关于有限电视的相关费用2774元，虽然交款人是赵飞，但刘仁伟提出赵飞为其雇佣人员并代为支付过案涉房屋的租金，邢良坤对此未予否认，结合有限电视受理单中关于安装地点的记载，可以认定为租赁案涉房屋所使用，因使用期间为2015年5月28日至2017年5月27日，结合案涉房屋于2016年3月3日收回，邢良坤应赔偿刘仁伟未使用期间的相关费用1710元（2774元×450天/730天）；关于楼宇广告费用，应以实际交纳为准，未实际发生的费用不应在本案主张。刘仁伟为在案涉房屋经营饭店投入的前期宣传、设计、使用管理费69,242.2元（72,016.2元－2774元），是为了保证其在租赁期限内正常利用案涉房屋予以经营的合理支出，因邢良坤的原因导致合同提前解除，应根据实际占有使用案涉房屋的期间予以折算，由邢良坤予以赔偿。故邢良坤应赔偿刘仁伟管理费损失48,085元（69,242.2元×剩余租期25个月÷租期36个月）。关于面馆投入损失，刘仁伟在二审庭审时明确表示因证据已灭失、不在本案主张，故本院对此不予处理。关于刘仁伟主张因一审法院误导导致其撤回鉴定申请，因其未提交相关证据予以证实，本院不予支持。综上所述，刘仁伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4970号民事判决；二、原审被告邢良坤于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告刘仁伟管理费用损失49,795元；三、驳回原审原告刘仁伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,908元，由刘仁伟负担10,863元，由邢良坤负担1045元；二审案件受理费11,908元，由刘仁伟负担10,863元，由邢良坤负担1045元。本判决为终审判决。审判长刘丽媛审判员季烨审判员阁成宝二○一七年七月二十六日书记员滕子美 关注公众号“”