（2017）辽01民终5558号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人张丽英与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽英,辽宁红田房屋开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5558号上诉人（原审被告）：张丽英，女，1964年1月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李保忠，系辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁红田房屋开发有限公司，地址沈阳市于洪区怒江北街18—3号。法定代表人：赵继红，系董事长。委托诉讼代理人：张巍，系辽宁凯阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔柳，女，1993年9月5日出生，锡伯族。上诉人张丽英诉被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初12825号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结上诉人张丽英上诉请求：一、撤销沈阳市于洪区人民法院(2106)辽0114民初字12825号判决，依法改变或者发回重审。二、驳回被上诉人的诉讼请求。三、被上诉人承担一审二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、一审法院按照商品房性质判决上诉人支付面积差价款没有事实依据。诉争房产是拆迁房屋，不是商品房。一审法院按照商品房性质支持被上诉人增加面积款与事实不符。诉争的所谓差价款不应当支付。上诉人已经支付了该差价款，沈阳市于洪区动迁办公室在2013给上诉人办理涉案房屋房证时，已经交付。1．79X520=930．8元即为全部阳台面积款，红田公司已无理由再收取另一半阳台面积款，不能重复收取(以收据及收款明细为证)。二、一审法院计算诉讼时效的时间错误。一审法院按照被上诉人2016年在于洪区法院领取房屋差价款的时间计算诉讼时效是错误的。被上诉人起诉该款也超过了诉讼时效。因为，此争议发生在2003年，如果被上诉人不予认可的话，也应当在诉讼时效内即在2005年内向沈阳市于洪区动迁办公室主张，或者向人民法院主张权利，从2005年到2016年之间，被上诉人没有任何证据证明向上诉入主张过权利，因此，被上诉人已经丧失胜诉的权利。综上，一审法院认定事实不清，恳请二审中级人民法院，依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人红田公司辩称：双方在回迁安置协议上约定回迁房为一类房，即回迁面积为约45平米的小户型房屋，按照这种类型房屋回迁，如果多出面积，按520元每平米计算，但于洪法院在强制执行时，按二类房回迁，即选择的回迁房是60多平米的户型，每户多出15平以上的面积，不能再继续适用520元每平米的价格，因此于洪法院强制执行时对该部分面积差是按照评估价3000多元计算差价款，但唯独对阳台部分不知道为什么按520元每平米收取，我公司认为应该是计算错误，但对这部分我公司也不主张了。后来测绘显示多出了1.79平米面积，即另一半阳台的面积，我方起诉的是这部分面积的差价款，实际上原审判决这次也给我公司算少了，但我公司没上诉。辽宁红田房屋开发有限公司一审诉称：1、被告支付房屋面积差额款5,561.5元及入住费用；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间曾经由于房屋拆迁协议纠纷在沈阳市于洪区人民法院进行诉讼。（2008）于民二初字第755号民事判决书，原告应为被告安置45平方米的房屋。2010年9月，于洪区法院执行局根据该民事判决书作出了（2009）于执字第1981号执行裁定书，裁定沈阳市于洪区怒江北街20—3号4—4—1（以下简称争议房屋）归被告所有。但争议面积超过45平方米，因此需要被告补交差额面积房款。由于当时争议房屋没有进行实际测量，执行局是依照图纸面积65.77平方米来确定房屋面积，并要求被告按每平方米3,163元的评估价格交付差额款。现根据沈阳市房产测绘中心的实际测量，争议房屋实际面积为67.56平方米，超出图纸面积1.79平方米，因此被告应补交房屋面积差价款5,562元（3,163元元/平方米×1.79平方米）。此外，还应向物业交纳入住费用。根据以上事实，原告请求贵院维护合法权益，判令被告支付差额款及入住费用。被告一审辩称：首先，原告不具备主体资格。被告是与沈阳市于洪区动迁办公室办理的拆迁协议、公房准住通知、交款收据等手续，并不是原告，原告应当向沈阳市于洪区动迁办公室主张权利。《房屋拆迁协议》中的被委托拆迁人是沈阳市于洪区动迁办公室。《沈阳市城镇房屋拆迁管理条例实施细则》（2006年5月21日）第18条规定：应由个人承担的50%增加面积款部分，被委托拆迁人收取。其次，面积差价款不应当缴纳。沈阳市于洪区动迁办公室在2013给被告办理涉案房屋房证时，已经放弃了该差价款。沈阳市于洪区动迁办公室已经在《公房准住通知》上确认了房产证上的面积，并且被告于2013年已经按照《房屋拆迁协议》约定的每平方米520元的价格补缴了面积差价款，沈阳市于洪区动迁办公室收款时也没有说明还欠房款。办理房证时，被告是按照《公房准住通知》办理的房证，当时被告缴纳的房屋面积差价款已全部交清。如果存在差价款的话，应当在房证办理之前交清，否则，不应给被告办证。因此，对于所谓的差价，也可以视为对被告的赠与。另外，原告诉求的差价面积实际是阳台的面积，按照《沈阳市房产局管理文件》沈房发【2000】2第十七条规定，该阳台面积应当按照，增加面积的50%收费，即按照当时规定的每平方米520元的一半收取，而当时沈阳市于洪区动迁办公室是按照全价520元收取，因此，沈阳市于洪区动迁办公室已经收取了上述费用，被告不再拖欠所谓的增加面积款。再次，原告起诉该款也超过了诉讼时效。因为，此争议发生在2003年，如果原告不予认可的话，也应当在诉讼时效内向沈阳市于洪区动迁办公室主张，这么久没有提出，也视为对沈阳市于洪区动迁办公室行为的默认，因此，该时效属于债权纠纷时效，原告已经丧失胜诉的权利。最后，原告诉讼无事实和法律依据。该房属于政策的拆迁房，开发商是配合政府工作，被告的房证已经在政府的指导下予以解决。诉争房产也不是商品房，原告在政府解决的房屋上主张权利没有依据。所谓的差价款计算方式没有依据。按照动迁协议及有关政府规定，多出45平方米的价格，政府按照每平米520元收取，且该收取的价款已经收取，且既成事实，因此，按照市场价收取没有任何法律依据。综上，原告的诉求无事实和法律依据，因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一审法院查明：2008年，本案原告红田公司将被告张丽英诉至沈阳市于洪区人民法院，要求解除双方签订的房屋拆迁协议，后被告提出反诉请求，要求红田公司履行房屋拆迁协议并赔偿其逾期安置损失的费用计9,000元，法院作出（2008）于民二初字第755号民事判决书，判决：一、红田公司按房屋拆迁协议的约定给本案被告在回迁地安置45平方米住房一套；二、如红田公司不能按协议安置房屋，则按同类地区商品房市场销售均价给予补偿（价格以实际赔付时为准，面积按45平方米计算）。红田公司不服该判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，红田公司未履行义务，本案被告申请强制执行，在执行过程中，本案被告同意接受原告开发建设的于洪区怒江北街20—3号441房屋一套，并同意按2008年回迁房的价格进行评估。经法院委托司法鉴定机构对该房屋在2008的销售单价进行评估（评估时点2008年5月12日），确定单价为3,163元/平方米。本案被告按照评估价格交纳了房屋差价款（超过45平方米的部分），原告于2016年已从法院领取了该部分差价款。2010年9月1日，法院作出（2009）于执字第1977号执行裁定书，裁定红田公司开发建设的位于沈阳市于洪区怒江北街20—3号441室（建筑面积65.77平方米）房屋归本案被告所有；本案被告可持本裁定书到有权管理机构办理房屋更名过户手续。2013年11月份左右，被告办理房屋产权证书，证书现记载的建筑面积为67.56平方米。一审法院认为，（2008）于民二初字第755号民事案件判决原告应为被告安置45平方米的房屋，在该案件执行过程中，被告同意接受于洪区怒江北街20-3号441房屋，并同意超出标准套型增加面积款，按2008年回迁房的价格进行评估支付，且已实际依照评估价格3,163元/平方米交纳了房屋面积差价款，办理了房屋产权登记手续，取得了该房屋，原告也已实际领取了该项执行款，即原、被告就涉案房屋所有权的转移归属已达成合意。又因在案件执行的过程中，法院依照从拆迁办调取的面积预测表确定涉案房屋面积为65.77平方米，后经沈阳市房屋测绘中心测算，房屋的建筑面积为67.56平方米，故在被告已实际接受该涉案房屋的情况下，原告要求被告补交多出的面积价款，于法有据。关于增加的面积问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；……。涉案房屋虽为动迁安置房屋，但因多出安置面积部分被告系按照商品房价格补交的房屋款，故该条规定适用于本案。涉案房屋的面积误差比为2.72%[（67.56平方米-65.77平方米）÷67.56平方米×100%]，故被告应按实际增加面积1.79平方米交纳增加面积款。针对面积差价款的单价问题，房屋套内面积系套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积的总和，法院执行时涉案房屋预测的套内面积为54.89平方米、阳台面积为1.79平方米、分摊面积为10.88平方米、销售面积为65.77平方米，而经实际测算，涉案房屋的套内面积为56.68平方米,阳台面积为3.58平方米、分摊面积为10.88平方米、建筑面积为67.56平方米，故涉案房屋建筑面积超出预售面积的1.79平方米为增加的阳台面积。《沈阳市城市房屋拆迁管理补充规定》（沈房发[2000]2号）第十七条规定：阳台面积不计入安置房屋的建筑面积，按增加面积款50%收费。又因庭审中，原、被告双方均同意依照执行过程中评估机构作出的评估价格确定涉案房屋2008的价格，故被告应向原告支付增加面积款的数额为2,830.89元（1.79平方米×3,163元/平方米×50%）。关于原告要求被告支付入住费的诉请，因入住费的收取主体为物业公司，非房屋开发公司，且该诉请与本案非同一法律关系，本案不予处理。关于被告辩称，原告的诉请已过诉讼时效的问题，因被告是通过法院的强制执行行为取得的涉案房屋，原告于2016年从法院领取了房屋面积差价款，本案的诉讼时效应从原告领取差价款的次日起算，故原告的诉请未超过诉讼时效期间，本院对该答辩意见不予采纳。关于被告辩称原告不具备主体资格的问题，原告为拆迁人，被告为被拆迁人，拆迁办仅为被委托拆迁人，并且（2008）于民二初字第755号民事案件的当事人即为原、被告，而被告系通过该民事案件的强制执行程序取得的房屋所有权，故原告具有本案的原告主体资格，本院对该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条之规定判决如下：一、被告张丽英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告辽宁红田房屋开发有限公司房屋面积差价款2,830.89元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。二审中，双方均未提供新证据。本院二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是阳台的面积差价款单价标准如何确定。上诉人在本次上诉阶段提出差价应按照520元计算的两项理由中，上诉人依据的沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则已经废止，不能再适用，而双方签订的拆迁安置合同上虽然写了按520元每平米计取，但也的确载明回迁房标准是一类房，现强制执行后回迁的房屋并非一类房屋，而是普遍为60多平米的房屋，因此原审法院在另案强制执行过程中对约15平米的差价，都是按照市场评估价计算，同理阳台部分也属于增加的面积，也应当按照市场评估价格计算，上诉人在一审中曾表示“同意按照当时评估的市场价格确定，但不应该给红田公司补交差价款”，即当事人并不否认阳台差价款应当按照评估价计算，而不是按照520元每平米计算，只是认为强制执行程序已经结束，不应再继续追缴差价款。所以原审判决采取的计算面积差的价款标准是正确的。关于阳台新增面积差价款的计算，阳台整体面积是1.79*2=3.58平米，上诉人就阳台部分应缴纳的差价款应当是3.58*50%*3163元每平米=5661.77元，于洪法院强制执行时对阳台部分收取的差价款是1.79*520元每平米=930.8元，上诉人实际应补交差价款为5661.77元-930.8元=4730.97元，现原审法院计算的面积差价款为2830.89元，少于上诉人实际应缴纳差价金额，红田公司也表示不上诉，因此原审判决并未损害上诉人合法权益，对上诉人的上诉请求不予支持。关于诉讼时效的问题，因上诉人是通过法院的强制执行行为取得的涉案房屋，2016年因房屋面积差价款标准产生争议，故一审法院认定本案的诉讼时效应从被上诉人领取差价款的次日起算，并无不当。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张丽英承担。本判决为终审判决。审 判 长 李倩审 判 员 相蒙代理审判员 陈铮二〇一七年七月二十六日书 记 员 李颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”