（2017）闽07民终645号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-18
案件名称
沈慕宾、南平投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈慕宾,南平投资集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终645号上诉人（原审被告）：沈慕宾，男，l956年9月26日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：高继榕，福建双剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南平投资集团有限公司，住所地福建省南平市解放路93号建大商厦四层五层。法定代表人：冯开猛，董事长。委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。上诉人沈慕宾因与被上诉人南平投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈慕宾的委托诉讼代理人高继榕，被上诉人南平投资集团有限公司的委托诉讼代理人林相琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈慕宾上诉请求：撤销南平市延平区人民法院作出的（2016）闽0702民初2368号民事判决，驳回南平投资集团有限公司对沈慕宾的起诉。由南平投资集团有限公司负担本案两审的案件受理费。事实和理由：一、一审法院以沈慕宾“未向南平市非生产性公有资产经营有限公司出具其他人授权其签订租赁合同的依据”作为判案依据是完全错误的。沈慕宾虽然最初以个人名义与南平市非生产性公有资产经营有限公司(简称南平非经公司)签订房屋租赁合同，但是代表即将成立的“南平市迅捷企业管理咨询有限公司(简称南平迅捷公司)”所签，并非以“自然人合伙体”名义所签，无须其他股东或合伙人授权，沈慕宾作为拟成立公司的代表，有事后得到成立后公司的追认，当然可视为具有全体股东或者合伙人的“表见代理”身份，一审法院强行要求“出具其他人授权”违背法律规定，应予纠正。二、一审判决认为沈慕宾在“南平迅捷公司成立后，亦未向南平非经公司出具公司追认的相关材料”完全无视基本事实，应予撤销。沈慕宾承租南平投资集团有限公司房屋是作为设立公司的用房，对此南平投资集团有限公司是明知的。沈慕宾起诉时提供的《公司房屋租赁合同》承租人一栏是注有“南平市迅捷企业管理咨询有限公司”，表明南平投资集团有限公司已经同意承租人已从“沈慕宾”更名为“南平市迅捷企业管理咨询有限公司”。南平投资集团有限公司的前身南平非经公司也出具证明，写明本案的租赁物是租赁给南平市迅捷企业管理咨询有限公司的。三、一审法院以“沈慕宾亦多次使用自己的账户向南平非经公司支付租金和水电费”为由认定系沈慕宾所租是违背客观事实的，应予改判。沈慕宾虽有在个别特殊情况下以个人账户向南平非经公司转付过租金与水电费，但均是受南平迅捷公司委托的临时性行为，不代表就是沈慕宾个人承租，对此南平迅捷公司也出具了证明，证明上诉人是委托代理行为。故一审认定事实不清，适用法律不当，应予改判。南平投资集团有限公司辩称，一、涉案的房屋租赁合同的相对人自始至终都是沈慕宾，不是其所谓的表见代理行为。二、沈慕宾主张南平投资集团有限公司已经认同本案的出租对象不是沈慕宾，没有依据。南平投资集团有限公司提供的租赁合同原件中并未在承租人一栏中标注有“南平市迅捷企业管理咨询有限公司”的字样，而只是南平投资集团有限公司的财务人员为方便记账自行用铅笔标注的，不能代表南平投资集团有限公司已同意合同主体变更的事实。南平非经公司出具的证明是经沈慕宾要求，为了办理工商登记使用的，证明中仅表明了租赁场地是给南平迅捷公司作为办公场所，并没有对合同主体进行过变更。且该证明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不能作为认定事实的依据。三、沈慕宾主张其是代南平迅捷公司缴纳租金和水电费，并以此主张南平迅捷公司是合同相对人，没有依据。沈慕宾支付南平投资集团有限公司租金是事实，沈慕宾与南平迅捷公司内部约定不能对抗南平投资集团有限公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。南平投资集团有限公司向一审法院起诉请求：一、沈慕宾立即支付南平投资集团有限公司拖欠的租金57249元；二、沈慕宾支付南平投资集团有限公司违约金l7174.7元；三、沈慕宾支付南平投资集团有限公司为实现债权而支付的律师代理费5000元。一审法院认定事实：南平非经公司（合同甲方，出租人）与沈慕宾（合同乙方，承租人）签订《公司房屋租赁合同》（合同号：2010-17），合同主要内容约定：一、甲方将其所有的位于南平市解放路紫云商住楼夹层房屋（面积180m2）出租给乙方使用，租赁期限五年，自2010年4月1日至2015年3月30日。二、租金分段计算，2010年4月1日至2011年3月30日止，租金每月3600元，2011年4月1日至2012年3月30日止，租金每月3780元，2012年4月1日至2013年3月30日止，租金每月3969元，2013年4月1日至2014年3月30日止，租金每月4366元，2014年4月1日至2015年3月30日止，租金每月4803元。合同第七条约定，乙方应在本合同签订时一次性向甲方交纳21600元作为履约保证金，待合同顺利履行完毕，甲方将保证金返还乙方（保证金不计息）。若违约，则保证金不予返还。合同第十二条第5款约定，乙方未按约按时足额交纳租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付所拖欠租金千分之五的违约金；该条第6款约定，因乙方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的律师费、差旅费及其他合理费用。合同签订后，南平非经公司依约将租赁房屋交付使用，沈慕宾向南平非经公司交纳26000元作为履约保证金。2010年4月20日，沈慕宾作为南平迅捷公司委托代理人或指定代表向工商部门申请企业名称预先核准，并申请登记南平迅捷公司的住所地为本案诉争租赁场地。沈慕宾在向工商部门提交的《公司房屋租赁合同》（合同号：2010-17）抬头的承租人处添加“南平市迅捷企业管理咨询有限公司”字样。2010年4月23日，南平市延平区工商行政管理局同意预先核准沈慕宾、陆学新、谢晓花三个投资人出资的企业名称为南平迅捷公司。2010年7月22日，南平非经公司向工商部门出具证明，内容载明：“兹有我公司将位于解放路紫云商住楼夹层办公楼约180平方米，租赁给沈慕宾等人投资的南平市迅捷企业管理咨询有限公司作为办公经营场所，租期从二〇一〇年三月一日至二〇一五年二月二十八日止。”在本案诉争房屋承租期间，沈慕宾与南平迅捷公司均以自己的账户向南平非经公司或南平投资集团有限公司缴纳过租金或者水电费。2015年10月，南平迅捷公司退出租赁场地。南平投资集团有限公司为本案诉讼支出律师代理费5000元。南平市非生产性公有资产经营有限公司于2012年11月6日变更为南平投资集团有限公司。截止至2015年10月，沈慕宾尚欠南平投资集团有限公司的租金为78849元，沈慕宾交纳的保证金21600元抵扣租金后，沈慕宾尚欠租金57429元。一审法院认为，南平投资集团有限公司与沈慕宾签订的《公司房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。沈慕宾辩称其系代理南平迅捷公司签订房屋租赁合同，其并非合同人，根据审理查明的事实，诉争租赁场地系南平迅捷公司使用，沈慕宾系南平迅捷公司股东之一，沈慕宾在与南平非经公司签订合同时，南平迅捷公司虽未成立，但沈慕宾未向南平非经公司出具其他投资人授权其签订租赁合同的依据，南平迅捷公司成立后，亦未向南平非经公司出具公司追认的相关材料，且在租赁合同履行过程中，沈慕宾亦多次使用自己的账户向南平非经公司支付租金和水电费，其与南平迅捷公司之间关于诉争租赁物之间的约定不能对抗出租人，故对沈慕宾的抗辩意见不予采纳，沈慕宾系本案房屋租赁合同的承租人。南平非经公司依约将租赁物交付沈慕宾使用，双方租赁合同于2015年10月解除后，沈慕宾尚欠南平投资集团有限公司房租57429元未支付，故南平投资集团有限公司主张沈慕宾支付尚欠租金57429元，于法有据，予以支持。南平投资集团有限公司要求沈慕宾支付违约金17174.7元的主张，符合双方在合同中的约定，沈慕宾对违约金的标准亦未提出异议，予以支持。南平投资集团有限公司主张沈慕宾支付其为本案支付的律师代理费5000元，符合双方合同的约定，且南平投资集团有限公司提供实际支付代理费的证据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：沈慕宾于判决生效之日起五日内向南平投资集团有限公司支付租金57249元、违约金17174.7元、律师代理费5000元，合计79423.7元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：南平投资集团有限公司提供的租赁合同原件中并未在承租人一栏中标注有“南平市迅捷企业管理咨询有限公司”的字样，沈慕宾亦无法提供双方当事人已就租赁合同的主体进行过变更的充分证据，沈慕宾主张租赁合同的主体已变更，增加了南平市迅捷企业管理咨询有限公司这一承租主体，该主张缺乏事实依据，不予支持。南平非经公司出具的证明仅有单位印章，而无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，该证明不能作为本案认定事实的依据。本院认为，南平非经公司与沈慕宾签订的《公司房屋租赁合同》合法有效。合同的承租方仅有沈慕宾一人的签名和捺印，在合同签订时，沈慕宾未向南平非经公司出具其签订合同并非个人行为，而是经其他股东共同授权的代理行为的相关依据，南平非经公司对沈慕宾是代表即将成立的南平迅捷公司签订租赁合同的事实亦不认可，故沈慕宾主张签订合同时其是代表即将成立的南平迅捷公司签订租赁合同，具有“表见代理”身份，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。合同履行过程中，在南平迅捷公司成立后，沈慕宾和南平迅捷公司均未向出租方提出变更合同承租主体的要求，南平投资集团有限公司也从未确认合同承租主体发生过变更，而且沈慕宾仍以自己的名义和账户向出租方支付租金和水电费履行合同的主要义务。沈慕宾提出其是受南平迅捷公司委托代为缴纳租金和水电费，该事实缺乏依据，即便该事实成立，也是沈慕宾与南平迅捷公司的内部关系，并不对外产生合同承租主体发生变更的法律后果，故沈慕宾提出其并非本案房屋租赁合同的承租人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。沈慕宾对拖欠的租金数额无异议，南平投资集团有限公司要求支付的违约金和律师代理费符合双方合同约定，一审判决正确，应予维持。综上所述，沈慕宾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1786元，由上诉人沈慕宾负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱文如审 判 员 余观贵代理审判员 余 凌二〇一七年七月二十六日书 记 员 卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 关注公众号“”