（2017）桂1224民初356号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-11-14
案件名称
吴春玲、杨胜礼等与梁圣一等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东兰县人民法院
所属地区
东兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴春玲,杨胜礼,梁圣一,杨娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广西壮族自治区东兰县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1224民初356号原告：吴春玲，女，1966年12月20日出生，汉族，住广西东兰县，现住东兰县。原告：杨胜礼，男，1964年2月12日出生，汉族，住广西东兰县，现住东兰县。上述原告共同委托诉讼代理人：华盛富，广西兰盛律师事务所律师。被告：梁圣一，男，1982年7月10日出生，壮族，教师，住广西东兰县。委托诉讼代理人：韦元朝，东兰县法律事务中心法律工作者。被告：杨娟，女，1985年l1月3日出生，汉族，住广西东兰县。原告吴春玲、杨胜礼与被告梁圣一、杨娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴春玲、杨胜礼及其委托诉讼代理人华盛富，被告梁圣一及其委托诉讼代理人韦元朝，被告杨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春玲、杨胜礼向本院提出诉讼请求：1、判决确认两原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，两被告已把东兰县兰镇新民路工商所回建楼第七层(E)房屋及其国有土地使用权（土地面积为15.28平方米）转让给两原告；2、判令被告梁圣一协助两原告给涉诉《国有土地使用证》办理变更登记手续；3、被告梁圣一负担案件受理费。事实与理由：两原告系夫妻，被告杨娟是两原告的女儿。2008年3月5日，被告梁圣一与杨娟办理结婚登记手续。2009年12月9日，梁圣一与他人签订《房屋买卖协议书》，购得东兰县兰镇新民路工商所回建楼第七层房屋（设计图上标为E房），该房为三房二厅，108.86㎡，出售价格为12万元。2013年底，两被告决定到东兰县兰新城购买一套商品房，计划转让上述回建房。两原告有意向购买，梁圣一跟两原告表态，会给该房屋办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2014年1月份，两原告即向两被告提前支付部分购房款，两被告用原告预付的购房款购买东兰新城新房。2014年4月，梁圣一办理了东兰镇新民路工商所回建楼第七层房屋的《房屋所有权证》（兰房权证兰字第××号）和《国有土地使用证》[兰国用(2014)第28010705]，土地面积（公摊面积）为15.28平方米。2015年8月1日，两原告与两被告参照梁圣一先前与他人签订的《房屋买卖协议书》签订本案涉诉《房屋转让协议书》，双方约定，本案涉诉房屋出售价格为32万元。2015年底，两原告向两被告付清了购房款32万元。两被告把该房屋交给了两原告使用，梁圣一也把该房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交给两原告。2015年9月29日，在两被告的协助下，两原告己给该房屋办理了变更登记手续，即过户到了原告吴春玲的名下，新《房屋所有权证》证号为兰房权证兰字第××号。在两原告给该《国有土地使用证》办理变更登记手续期间，两被告闹离婚，梁圣一拒不予以协助。2015年10月26日，梁圣一与杨娟到东兰县婚姻登记机关办理离婚登记手续。至今，两原告仍无法给该《国有土地使用证》办理变更登记手续。两原告与两被告己达成了房屋买卖协议，两原告已付清了购房款，两被告也向两原告交付了房屋及房屋和土地权属证书，两原告实际使用了该房屋，且办理了房屋权属变更登记手续。根据双方买卖合意，以及交易习惯和地随房转原则，两被告理应已把涉诉国有土地使用权转让给了两原告。为了让该房屋权利人与土地权利人保持一致，使两原告顺利到有关部门给涉诉国有土地使用权办理变更登记手续，特诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨娟辩称，被告已全额收到原告支付的购房款，对原告的诉讼请求无异议。被告梁圣一辩称，法院应驳回原告吴春玲、杨胜礼的诉讼请求，判决原告吴春玲，杨胜礼履行双方的《房屋转让协议书》，支付购房余款170000元给被告。被告于2015年8月l日将位于东兰县兰镇新民路工商所回建楼七楼套房转让给原告，并签订有《房屋转让协议书》。该协议是在自愿，平等、公正的条件下订立的。在转让过程中，原告不遵守双方的约定，违反了协议的规定，违背了民法的诚实守信原则，同时也违背《合同法》的相关规定及交易习惯。为此，应当驳回原告的诉讼请求。《房屋转让协议书》的第二条明确规定了双方的权利与义务：即“从该房屋转到乙方名下之日起60天内，乙方必须将剩余的贰拾壹万元购房款一次性付给甲方，乙方不能如期付款，则甲方有权收回该套房的所有产权及其附属的其他产权”。至今，乙方（原告）根本没有付清购房款，严重地违反了《房屋转让协议书》。依据《合同法》的规定，乙方（原告）违约，乙方（原告）要为其过错承担责任，甲方（被告）有权依《协议》规定暂停履行是正确的。同时《协议》也明确乙方（原告）先履行房款给付（足）义务，而乙方（原告）只在2014年1月23日给付15万元，剩余l7万元至今分文未付。甲方（被告）有权依法行使先履行抗辩权，按《协议》规定，既然乙方（原告）不履行，甲方（被告）有权终止《协议》的履行。由此可知，原告的诉求是没有法律依据的，依法应驳回原告的诉讼请求。被答辩人诉称已付清了购房款32万元，没有事实依据。自2015年8月1日至今，被告根本没有收到两原告任何一分钱，原告也没有任何证据证明这一事实。再且，两原告诉称剩余17万元已付给被告杨娟，这也不符合事实。首先，杨娟是两原告的女儿，这是两原告与其女儿演的“双簧”戏，目的是骗取被告的房子；其次，被告梁圣一与杨娟于2015年10月26日离婚，两原告明知两被告已离婚的情况下，单方面向杨娟支付，不符合情理。有利用杨娟是其女儿来套取被告梁圣一财产的恶意串通嫌疑。两原告称已将剩余17万元已付给被告杨娟，没有事实依据，也没有证据证明，被告梁圣一不予认可。根据《合同法》的规定及《房屋转让协议书》的约定，两原告应付清剩余17万元购房款后才有权要求答辩人协助办理房屋变更登记手续，否则被告梁圣一将依《协议》规定，收回该套房屋产权。恳请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，维护被告梁圣一的合法利益。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告杨娟是两原告的女儿。2008年3月5日，被告梁圣一与被告杨娟登记结婚。2008年3月5日，被告梁圣一与杨娟办理结婚登记手续。2009年12月9日，两被告购得东兰县兰镇新民路工商所回建楼第七层房屋，2014年4月，两被告办理了该套房屋的《房屋所有权证》（兰房权证兰字第××号）和《国有土地使用证》[兰国用(2014)第28010705号]，其中[兰国用（2014)第28010705号]《国有土地使用证》载明的土地使用权人为梁圣一。2015年8月1日，两原告与两被告签订《房屋转让协议书》，双方约定，一、两被告转让该套房屋给两原告的价格总金额为32万元，首付11万元整；二、从该房屋转到两原告名下（即获得房屋产权证）之日起60天内，被告必须将剩余的21万元购房款一次性付给被告，如原告不能如期付款，则被告有权收回该套房的产权及其附属的其他产权；三、该套房转让过程中产生的各种费用由原告自行负责，被告有义务提供相关资料协助原告办理转户手续。在原、被告签订《房屋转让协议书》前的2014年1月23日，原告杨胜礼向被告杨娟预先支付购房款15万元，被告梁圣一出具收据让杨胜礼收持。2015年9月29日，两被告协助两原告办理了涉诉房屋产权变更登记手续，但至今未办理土地使用权变更登记手续。2015年10月26日，两被告离婚。2015年11月11日，杨胜礼通过银行转账方式，将5万元转入杨娟账户，2015年11月14日，杨胜礼通过银行转账方式，将2.3万元转入杨娟账户，2015年11月18日，杨胜礼通过银行转账方式，将6.7万元转入两被告儿子梁瑞棋账户，同日，杨娟以所欠吴春玲3万元冲抵两原告应付购房款3万元。2016年10月25日，梁圣一提起离婚后财产分割诉讼，经本院主持调解，两被告就离婚后财产分割问题达成协议，其中，两被告共同认可转让本案涉诉房屋所得的余款6.7万元，作为共同财产分割，归杨娟所有。本院认为，两原告与两被告订立的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，为有效协议。被告梁圣一对协议的效力无异议，现两原告请求确认合法有效，本院予以支持。关于协议的履行问题，原告主张已按协议约定全额支付了购房款32万元，被告杨娟予以认可，被告梁圣一主张两原告尚未支付17万元购房款。从原告提交的证据看，在原、被告订立《房屋转让协议书》前的2014年1月23日，原告杨胜礼向被告杨娟预先支付购房款15万元，被告梁圣一出具收据让杨胜礼收持，被告梁圣一对此无异议，本院确认这一事实。对于原告先后三次通过银行转账方式共将14万元转入杨娟和梁瑞棋账户及杨娟以所欠吴春玲3万元冲抵原告应付购房款3万元的事实，被告梁圣一认为原告转账时，两被告已离婚，对上述事实不知情，如原告欲支付购房款，也应按协议约定向其本人支付。本院认为，原告通过银行转账支付14万元，有金融机构的《转账业务凭证》佐证，应予确认；杨娟以3万元债务冲抵的3万元购房款，结合两被告婚姻关系存续期间的共同财产状况，杨娟对该3万元债务的说明，可信度较高，本院亦予以确认。两被告在离婚后财产分割诉讼中，均认可转让本案涉诉房屋所得的余款6.7万元为共同财产，按常情，如两被告转让本案涉诉房屋尚未收到17万元购房款，在诉讼中应作为共同债权而提出分割，但双方均未提及该笔债权。结合两被告在离婚后财产分割诉讼中的协商内容和原告提交的付款证据，本院确认两原告已全额支付购房款共32万元。关于两原告向被告杨娟支付17万元购房款是否合法的问题，本院认为，两原告向被告杨娟支付17万元购房款确实是在两被告离婚之后，但原告支付的时间在两被告未分割共同财产前，此时，杨娟仍是涉诉房屋的共同共有人，两原告向杨娟支付并无违法之处，本院对被告梁圣一的异议不予采信。综上，原、被告订立的《房屋转让协议书》合法有效，当事人应当按照协议的约定全面履行各自的权利义务。在原告已全额支付购房款和办理了涉诉房屋产权变更登记手续的情况下，被告梁圣一应当按照协议的约定，提供相关资料协助原告办理土地使用权变更登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告吴春玲、杨胜礼与被告梁圣一、杨娟订立的《房屋转让协议书》有效；二、被告梁圣一于本判决生效之日起三十日内协助原告吴春玲、杨胜礼办理东兰县东兰镇新民路工商所回建楼第七层房屋土地使用权变更登记手续。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告梁圣一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。审判员 罗庆东二〇一七年七月二十六日书记员 韦福珍 关注公众号“”