（2017）黔27民终1365号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-04
案件名称
杨忠如、陈安群经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨忠如,陈安群,杨光凤,闵应炳
案由
经济适用房转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1365号上诉人（原审被告）：杨忠如（曾用名杨忠儒），男，生于1940年3月8日，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。上诉人（原审被告）：陈安群（系杨忠如之妻），生于1943年6月24日，苗族，贵州省都匀市人，农民，都匀市。上诉人（原审被告）：杨光凤（系杨忠如之女），生于1968年8月5日，苗族，贵州省都匀市人，农民，住都匀市。委托诉讼代理人：陈朝柱，系贵州行者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闵应炳，男，生于1958年11月1日，布依族，贵州省贵定县人，住贵州省都匀市。上诉人杨忠如、陈安群、杨光凤（以下简称上诉方）因与被上诉人闵应炳经济适用房转让合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2017）黔27民终1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨忠如、陈安群、杨光凤上诉请求，撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由闵应炳承担。事实和理由：重审判决认定当事人双方存在转让经济适用房的口头协议，缺乏证据支持。一审依据的是未到庭证人李某的证言。而重审是重新审理，法律要求原告对自己的主张重新举证和质证，而本案重审时闵应炳未向法庭申请证人李某出庭作证，也未向法庭提交未到庭证人李某的证词。审判长主动在法庭上宣读李某在原审的证词，以及原审中审判长和当事人双方对李某的发问笔录，审判长代替闵应炳举证是违反民事诉讼法规定的。在原审和重审中杨忠如、陈安群一直否认与闵应炳达成了转让经济适用房的口头协议。口头形式的合同是否成立，应以双方意思表示是否一致为判断标准。本案中双方意思表示并不一致，故转让经济适用房口头协议不能成立。一审判决认定黔南州畜牧局把房屋钥匙交给闵应炳与事实不符，事实是闵应炳先破门强占了杨忠如经济适用房；一审判决杨忠如、陈安群返还闵应炳购房款、水电开户费计176823.56元以及赔偿该款的银行利息缺乏事实和法律依据，闵应炳没有提出赔偿176823.56元银行贷款利息的主张，一审判决超越其诉请，违反了民事诉讼不告不理的原则。上诉方在得到黔南州房改办批准其购买经济适用房的申请后，去黔南州畜牧局财务科交购房款被拒收，才知闵应炳以上诉方名义交购房款和水电开户费。黔南州畜牧局拒收上诉方购房款没有合法理由，由此显现闵应炳利用职权、操纵黔南州畜牧局财务科阻碍上诉方正常交费，企图侵占上诉方经济适用房的主观恶性。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，占有闵应炳购房款的不是上诉方，而是黔南州畜牧局，黔南州畜牧局才是本案返还闵应炳购房款的主体。闵应炳未提出答辩意见。闵应炳一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款176164.56元、水电开户费659元；2、被告赔偿原告所购房屋差价32.39万元；3、被告赔偿原告沙石材料款1500元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年，为解决黔南州坝固种畜场职工和黔南州畜牧局部分职工住房困难问题，经州、市政府批准在都匀市马鞍山原黔南州畜牧局院内修建经济适用房，杨忠如作为坝固种畜场退休职工享有一套购房指标。同年4月，闵应炳经人协调，与杨忠如、陈安群达成口头协议，约定：杨忠如、陈安群以20000元价款转让购房指标给闵应炳，该款待房产过户手续办理完毕后闵应炳一次性支付给杨忠如、陈安群；购经适房所产生的费用由闵应炳承担，房屋所有权归闵应炳享有。随后，闵应炳便以杨忠如的名义申请购买都匀市环东南路17号马鞍山畜牧职工宿舍3栋3单元附203号经适房（建筑面积124.41m2），获批后，闵应炳用个人积蓄和向他人借款筹集资金，以杨忠如名义先后于2009年4月9日交纳房屋认购金10000元、11月2日交纳购房款28000元，于2010年8月5日交纳购房款4000元，于2011年4月8日交纳电表、水表等相关费用659元，于同年4月12日交纳购房款134164.56元。闵应炳以上交纳款项共计176823.56元，上述款项收款单位为黔南州农委、州畜牧局、州坝固种畜场。2011年4月，房屋竣工后，黔南州畜牧局将畜牧局职工宿舍3栋3单元附203号经适房交付给闵应炳，但因杨忠如的户口于90年代退休时因故将非农业户口转为农业户口，未能通过审查，故没有办理房产证。2014年5月，杨忠如将户口由农业户转为城镇居民户口后，遂翻悔不愿将经适房购房指标转让给闵应炳。2015年3月31日，杨忠如用本人存量补贴9720元冲抵后，补交土地收益金14816元，办理了该争议房产权证（登记所有人为杨忠如、陈安群）。办理产权证后，杨忠如、陈安群之女杨光凤就强行进入争议房，占有使用该房屋。2016年1月7日，杨忠如、陈安群将该房屋赠与女儿杨光凤，并办理了产权变更登记手续。2016年2月14日，闵应炳向一审法院提起如前之诉。诉讼中，闵应炳向一审法院申请保全，请求查封杨光凤登记所有的（××、××）××市××黔南州畜牧局院内3栋3单元附203号房屋。因房屋已被拆迁，一审法院于2016年4月1日裁定查封了该拆迁房屋的相关权益。一审法院认为：本案争议焦点为：1、闵应炳与杨忠如、陈安群之间的经济适用房转让口头协议是否有效；2、闵应炳的损失数额是多少；3、杨忠如、陈安群、杨光凤应否共同承担返还购房款和赔偿责任。第一，2009年，黔南州畜牧局经批准后在该局院内修建经济适用房，筹建过程中，杨忠如系坝固种蓄场退休职工，作为住房困难户享有购买资格。闵应炳经人介绍后与杨忠如、陈安群达成口头协议，杨忠如、陈安群同意将其购买资格以2万元价格转让给闵应炳，由闵应炳以其名义申请购买在黔南州畜牧局院内筹建的经济适用房3栋3单元附203号房屋，获批后，闵应炳先后以杨忠如名义交纳了购房款、水电开户等费用共计176823.56元。2011年4月房屋竣工后，黔南州畜牧局将房屋交付给了闵应炳，待办完该经济适用房的过户后，闵应炳支付转让款2万元，双方的口头协议履行完毕。根据国家住建部、发改委、财政部等七个部委（局）公布实施的《经济适用住房管理办法》第二条规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；第二十四条规定，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。此外，该办法还规定了严格的监督管理制度。闵应炳与杨忠如明知经济适用房系保障性质的政策性住房，仍然达成口头转让协议，并已基本履行完毕，违反了上述国家关于经济适用房管理规定，故，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该口头转让协议应确认为无效合同，双方对合同无效应承担同等责任。该协议被确认无效后，双方因此取得的财物，应相互返还。发生纠纷后，杨忠如、陈安群已实际占有房屋，应将闵应炳以其名义交纳的购房款、水电表及相关费用予以返还，对因此造成的损失应予以赔偿。第二、闵应炳损失问题。闵应炳与杨忠如、陈安群达成口头协议后，以其名义先后交纳了购房款、水电表及相关费用共计176823.56元，考虑该款项部分系闵应炳与他人借款筹集和杨忠如、陈安群因此而获得争议房所有权，以及该房屋已经拆迁，杨忠如、陈安群获取较多利益的实际情况，闵应炳交纳上述款项后造成的损失，按2011年2月9日人民银行公布的同期同档贷款基准年利率百分之六点六计算至杨忠如、陈安群返还之日为止的利息损失，由杨忠如、陈安群予以赔偿。闵应炳请求赔偿的所购房屋差价损失，系可期待利益损失，因双方转让合同无效，故，闵应炳的该项请求无事实依据和法律依据，依法不予支持。第三、杨光凤系本案争议标的物经济适用房的受赠人，系另外一个法律关系，财物损害赔偿也系另一法律关系，所以，本案依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条，并参照国家建设部、国家发改委等七部委（局）发布实施的《经济适用住房管理办法》第二条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、闵应炳与杨忠如、陈安群订立的经济适用住房转让口头合同无效；二、杨忠如、陈安群于本判决生效后十日内，返还闵应炳购房款176164.56元、水电开表及相关费用659元，共计176823.56元；三、杨忠如、陈安群于本判决生效后十日内，按2011年2月9日人民银行公布的同期同档贷款年利率百分之六点六计算，赔偿闵应炳176823.56元从交纳之日起（其中10000元从2009年4月9日起算、28000元从同年11月2日起算；4000元从2010年8月5日起算，134823.56元从2011年4月12日起算）至返还之日止的利息损失；四、驳回闵应炳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8822元（已由闵应炳预交），由杨忠如、陈安群负担3800元，由闵应炳负担5022元。二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院经查对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对杨忠如、陈安群、杨光凤的上诉主张，本案的争议焦点是：一审法院在审理本案时，是否违反法定程序；杨忠如、陈安群与闵应炳是否存在转让经济适用房的口头协议；杨忠如、陈安群是否应当返还闵应炳购房款、水电开户费计176823.56元以及赔偿该款的银行利息；杨忠如、陈安群是否是本案的诉讼主体。闵应炳没有提出赔偿176823.56元银行贷款利息的主张，一审判决超越其诉请，违反了民事诉讼不告不理的原则。关于本案重审时证人李某未出庭的问题。诉讼程序和审理程序不是同一概念。当事人起诉到法院，诉讼程序便开始，而审理程序是从法院指定案件举证时限开始。而案件重审只是一审审理程序重新开始，并不等于所有一审诉讼程序重新再来，是原一审程序的补充。根据诚信原则，考虑到诉讼资源合理配置，简单地将案件重审理解为其导致原审此前所为的一切诉讼活动都失去效力，既不合理，也不现实。故，在质证和自认方面，对原审及二审中已经质证的证据，在重审中无需再行质证。本案在重审时，对已经质证过的证人李某出庭作出的证言无需在进行质证，故上诉方提出一审法院违反法律程序的主张本院不予支持。根据转让经济适用房的口头转让协议的约定，闵应炳根据口头转让协议，先后以杨忠如名义交纳了购房款、水电开户等费用共计176823.56元，现因该口头转让协议违反了国家关于经济适用房管理规定，故，该口头转让协议为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，杨忠如、陈安群应将闵应炳以其名义交纳的购房款、水电表及相关费用予以返还，对因此造成的损失应予以赔偿。一审法院结合本案的实际，考虑闵应炳的损失，按2011年2月9日人民银行公布的同期同档贷款基准年利率百分之六点六计算至杨忠如、陈安群返还之日为止的利息作为闵应炳为此其所受损失不无不当，故上诉方提出不应返还闵应炳的购房款、水电开户费以及不应赔偿其损失、一审判决超越闵应炳诉请的主张本院不予支持。关于上诉方提出黔南州畜牧局才是本案返还闵应炳购房款的主体的主张，与本案的事实不符，本院亦不予支持。综上，杨忠如、陈安群、杨光凤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3836元，由杨忠如、陈安群、杨光凤负担。本判决为终审判决。审判长 李颖敏审判员 王 军审判员 蔡云飞二〇一七年七月二十六日书记员 张 祺 来自：