（2017）皖13民终1239号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-08-30

案件名称

灵璧县金鼎置业有限公司、张林商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

灵璧县金鼎置业有限公司,张林,桂礼白

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终1239号上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地安徽省灵璧县祥和庄园，统一社会信用代码91341323059728207W（1-1）。法定代表人：华新福，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张林，男，1983年9月18日出生，汉族，住安徽省灵璧县。被上诉人（原审原告）：桂礼白，女，1981年7月3日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）因与被上诉人张林、桂礼白商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金鼎置业公司的委托诉讼代理人潘林、陈素健，被上诉人张林、桂礼白共同的委托诉讼代理人李昌田，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张林、桂礼白的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定案涉房屋在2015年5月31日不符合交付条件，并据此认定金鼎置业公司违约错误。虽然张林、桂礼白与金鼎置业公司签订的《商品房买卖合同》约定金鼎置业公司应于2015年5月31日前将符合条件的房屋交付给张林、桂礼白，但灵璧县房管局于2015年8月28日通知金鼎置业公司应待案涉房屋所在小区综合查验后方可交付房屋，故应根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二项如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付的，交房时间可顺延三个月的约定，认定金鼎置业公司的交房期限为2015年8月31日，而此时案涉房屋已经验收合格，具备了合同约定的交付条件，金鼎置业公司不存在违约行为。2、张林、桂礼白超出双方合同约定，要求金鼎置业公司增加或改变原规划设计项目，并以此拒绝办理上房手续，致使金鼎置业公司延期交房，责任应由其自行承担。另，由于张林、桂礼白等购房户要求金鼎置业公司改变原规划设计对小区进行整改，并采取过激方式阻挠金鼎置业公司对小区进行验收，在政府协调下，双方于2015年6月6日达成了整改协议，约定金鼎置业公司于8个月内整改完毕，该协议应系双方对所签订的《商品房买卖合同》第八条的变更，即将金鼎置业公司的交房时间推迟至2016年2月。3、金鼎置业公司严格按照双方合同约定，多次采取电话、手机短信及公告方式通知张林、桂礼白上房，但其拒绝办理上房手续，应自行承担所受损失。张林、桂礼白辩称，对于2015年6月1日至2015年8月30日之前办理上房手续的，一审法院按照合同约定，判令金鼎置业公司给付相应违约金正确。而对于2015年8月31日后办理上房手续的购房户，一审法院在计算违约金时扣除90日没有依据，亦与合同约定不符，应予调整。张林、桂礼白向一审法院起诉请求：判令金鼎置业公司支付逾期交房违约金15527元（按房款总额的日万分之二点一计算，期限从2015年6月1日起至2015年11月30日止）。一审法院认定事实：2014年10月6日，张林、桂礼白与金鼎置业公司签订商品房买卖合同，购买金鼎置业公司开发的状元府小区第2幢403室商品房一套，价款410760元。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为：1、该商品房经验收合格；2、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，张林、桂礼白支付了购房款。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，金鼎置业公司承诺就协助业主解决子女入学、电梯检测、路面、广场、车库及小区绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题进行整改，竣工验收后8个月内整改结束，业主代表承诺不再向金鼎置业公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产局书面通知金鼎置业公司，要求其开发建设的状元府小区在综合查验合格后，方可交付业主使用。涉案房产所在的2#楼工程竣工验收消防备案时间为2015年9月25日。2015年11月14日，张林、桂礼白接收房屋。2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意了该小区综合查验备案。一审法院认为，张林、桂礼白与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。商品房买卖合同属于双务有偿合同，买受人的主要义务是按照约定支付购房款，出卖人的主要义务则是按照约定交付房屋，张林、桂礼白已按约定方式付清了购房款，金鼎置业公司则应按约交付房屋。双方在格式合同中约定的商品房交付条件为该商品房经验收合格，合格之日应是建设单位、勘察、设计、施工、监理、规划、公安消防、环保、城建档案管理等单位出具认可性意见的时间。本案中，公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年9月25日，故案涉房屋符合交付条件的时间应认定为2015年9月25日。由于案涉房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，且金鼎置业公司也未提供证据证明其在案涉房屋符合交付条件后书面通知了张林、桂礼白上房，已构成违约，故张林、桂礼白有权要求其按照合同约定支付2015年6月1日至实际上房之日的逾期交房违约金。鉴于灵璧县房管局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对涉案房屋所在小区进行整改，金鼎置业公司也按通知要求进行了整改，因此依据双方对交付条件的补充约定，金鼎置业公司可延期三个月交房，故在计算违约金时应扣除三个月的时间。如上所述，至张林、桂礼白于2015年11月14日上房之日，金鼎置业公司应支付的逾期交房违约金为6642元（以已付购房款410760元为基数，按照日万分之二点一标准，扣除90天，计算为77天）。张林、桂礼白认为双方关于延期交房三个月的约定无效，因该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，其该项意见不成立，不予采信。金鼎置业公司主张案涉房屋已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，不予采纳。至于小区业主代表于金鼎置业公司达成的协议，金鼎置业公司在竣工验收后8个月内完成整改事项，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。现金鼎置业公司已在期限内完成整改，业主不应该提起诉讼。但该承诺的整改事项属于合同约定及售房广告宣传内容，也是住宅小区应当具备的基本公共设施，并未加重公司的义务，与主张金鼎置业公司逾期交房的违约责任并无关联。因此，金鼎置业公司的辩解，不予支持。张林、桂礼白称，金鼎置业公司交付房屋时没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。一审法院认为，房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、金鼎置业公司应于判决生效后十日内给付张林、桂礼白逾期交房违约金6642元；二、驳回张林、桂礼白的其他诉讼请求。案件受理费188元，由张林、桂礼白负担108元，由金鼎置业公司负担80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金鼎置业公司是否履行合同约定的通知上房义务，其提供了短信记录截图、网络新闻截图、其他购房户领取房屋通知书签字表及时空快讯的登报公告，但上述证据均不能证明其已经按照合同约定书面通知了张林、桂礼白上房，本院不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规[2015]70号文件，因与本案处理结果无关，本院不予认定。另，金鼎置业公司二审补充提供了案涉房屋所在楼栋的工程竣工验收报告及工程竣工验收备案表，该部分证据均加盖了相关部门印章，亦与其一审提供的一致，对该部分证据的真实性，本院予以认定。本院二审审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张林、桂礼白与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，张林、桂礼白按约履行了向金鼎置业公司支付购房款的义务，但金鼎置业公司未按合同约定的交房期限向张林、桂礼白交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。由于双方约定，如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，金鼎置业公司的交房时间可顺延三个月，灵璧县房产管理局亦于2015年8月28日向金鼎置业公司下发了整改通知，要求金鼎置业公司待该小区综合查验合格后，方可交付业主使用，故一审法院在计算金鼎置业公司的违约天数时，扣除灵璧县房产管理局要求其整改的90日并无不妥，本院予以维持。金鼎置业公司主张不应向张林、桂礼白承担违约责任，与查明其存在逾期交房的违约事实不符，本院不予支持。关于2016年6月6日灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订的协议问题，由于该协议系仅对业主要求金鼎置业公司需在一定期限内完成协助业主子女入学及对公共设施等事项进行整改的约定，并不涉及金鼎置业公司可延期交房或免除其承担违约责任的内容，金鼎置业公司主张该协议对双方约定的交房期限已进行了变更的上诉理由不能成立，本院不予采信。另，金鼎置业公司在本案一、二审审理过程中均未提供其已按合同约定向张林、桂礼白履行了书面通知上房义务的相关证据，其主张张林、桂礼白存在拖延上房情形的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，金鼎置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人灵璧县金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　周亚丽审 判 员　李德道审 判 员　丁　伟审 判 员　杨俊举审 判 员　赵　路二〇一七年七月二十六日法官助理　Ｘ　Ｘ法官助理　李　震书 记 员　夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注微信公众号“”