（2017）鲁01民终4907号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-30
案件名称
刘宝峰、韩红兰与杨长春、陈士英等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘宝峰,韩红兰,杨长春,陈士英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4907号上诉人（原审原告）：刘宝峰，男，1970年11月21日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：韩红兰，女，1971年1月9日出生，汉族，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘庆涛，山东百脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨长春，男，1976年9月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：陈士英，女，1974年9月19日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：章丘市明水福隆房产信息咨询部，住所地济南市。经营者：贾延民，男，1964年2月13日出生，汉族，住济南市。上诉人刘宝峰、韩红兰因与被上诉人杨长春、陈士英、章丘市明水福隆房产信息咨询部（以下简称福隆房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝峰、韩红兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.全部诉讼费用由杨长春、陈士英、福隆房产承担。事实和理由：1.涉案的《买卖定金合同》因对交易的价款、时间、内容及房屋交付时间都有明确约定，实质上是房屋买卖合同。2.合同签订后，因标的房屋设有抵押，在未解除抵押前杨长春、陈士英对房屋的处分权受到限制，刘宝峰、韩红兰基于杨长春、陈士英无完整的处分权而要求其解押并取得房屋完整处分权后，再进行交易，从维护自身合法权益的角度，依法采取审慎的态度，并无过错。因此无法完成交易的过错在于杨长春、陈士英，故其应承担违约责任，双倍返还定金。3.涉案合同签订后，福隆房产已将涉案房产的产权证书扣留，以保证杨长春、陈士英按约履行，在其未履约的情况下，福隆房产未经刘宝峰、韩红兰许可，擅自将房产证返还给杨长春、陈士英，造成其将涉案房屋另售于他人的违约事实，故福隆房产应与杨长春、陈士英承担连带责任。杨长春、陈士英辩称，当时涉案房屋是在福隆房产登记出售的，因急需用钱，而到了需要付款时无法联系到刘宝峰、韩红兰，在交易无法完成的情况下，福隆房产才将房产证返还。福隆房产辩称，涉案房产是通过福隆房产介绍双方买卖，在签了买卖定金协议后，因对房屋的具体情况不是很了解，所以把房产证暂收，以方便到房管局调查房产信息。福隆房产在查完信息后，已没有理由继续扣留房产证，在房主催要的情况下，才把房产证退还给房主。因房产证是否留在中介机构并非房屋买卖的先决条件，故福隆房产将房产证返还房主并不存在过错，不应对双方未完成交易承担责任。刘宝峰、韩红兰向一审法院起诉请求：判令解除双方所签《买卖定金合同》，杨长春、陈士英双倍返还购房定金40000元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月6日，刘宝峰、韩红兰与杨长春、陈士英及居间人玛雅房屋总店（即福隆房产）签订一份“买卖定金合同”，买方为刘宝峰、韩红兰，卖方为杨长春、陈士英，居间人为玛雅房屋总店。杨长春、陈士英将座落于某小区12号楼东1单元14楼西户房产卖于刘宝峰、韩红兰，房价80万元。买方支付定金2万元，在签订“买卖定金合同”当日，买方应将定金存入玛雅房屋，交首付款该定金自动转为购房款。买卖双方定于2016年4月30日至玛雅房屋签订“房地产买卖合同”，同时双方备齐文件和首付款，由玛雅房屋协助办理银行按揭及过户手续。违约责任：本“买卖定金合同”经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方必须双倍返还买方所付定金，同时买卖双方须将所得违约金的50%给付玛雅房屋作为服务佣金。2016年4月6日，刘宝峰、韩红兰将定金2万元打入房产中介李学凤账户。福隆房产为刘宝峰、韩红兰出具购房定金2万元的收款收据。因涉案房屋有抵押，刘宝峰、韩红兰要求卖方杨长春、陈士英还清房贷、解除抵押再进行交易，而杨长春、陈士英则要求刘宝峰、韩红兰缴纳首付款，以便对涉案房产进行解押，刘宝峰、韩红兰因对卖方房产有抵押一事持猜忌态度，怕自己上当，导致双方最终未能签订房屋买卖合同。后杨长春、陈士英更换房产中介，把房子卖于别人，并已过户。刘宝峰、韩红兰认为自己的权益受到侵犯，遂诉到法院。一审法院认为，本案的焦点应是对涉案“买卖定金合同”的性质作一认定。在涉案合同中双方明确约定，于2016年4月30日至玛雅房屋签订《房地产买卖合同》，可见双方于2016年4月6日所签“买卖定金合同”不过是为将来签订正式的房地产买卖合同而签订，故本案所涉“买卖定金合同”实质系一预约合同，刘宝峰、韩红兰所缴纳的2万元定金，应视为立约定金。对于违反预约合同一方，应适用定金罚则。但本案中，双方在签订预约合同后，在进一步磋商订立本约合同即房产买卖合同时，双方难于达成一致，故本案双方未能签订本约合同不宜归责于任何一方。对于刘宝峰、韩红兰主张解除与杨长春、陈士英所签“买卖定金合同”，杨长春、陈士英同意，予以支持。对于刘宝峰、韩红兰主张杨长春、陈士英双倍返还定金4万元，不予支持，杨长春、陈士英可返还定金2万元。因该笔款项目前仍保存在福隆房产处，福隆房产可在杨长春、陈士英返还刘宝峰、韩红兰定金时予以协助。判决：一、解除刘宝峰、韩红兰与杨长春、陈士英于2016年4月6日所签《买卖定金合同》；二、杨长春、陈士英于判决生效之日起10日内返还刘宝峰、韩红兰定金2万元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由刘宝峰、韩红兰负担400元，杨长春、陈士英负担400元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘宝峰、韩红兰与杨长春、陈士英为买卖房屋，在居间人福隆房产处签订《买卖定金合同》，合同虽载明了双方买卖的标的及价款，但对买卖标的及购房款的交付时间、交付方式、产权过户登记等房屋买卖必备的交易要素均未作出约定，合同同时约定签订《房地产买卖合同》作为正式的交易依据。从上述事实看，《买卖定金合同》并不具备房地产买卖合同的基本构成要件，仅为双方最终签订《房地产买卖合同》的预签文件，一审判决将其认定为预约合同，并无不当。一审查明，《买卖定金合同》签订后，双方未能签订《房地产买卖合同》的原因系买卖双方磋商失败，且从磋商过程看，造成双方未能达成一致的原因也不宜归责于任何一方，故刘宝峰、韩红兰以杨长春、陈士英以及福隆房产存在过错为由要求其承担连带赔偿责任的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘宝峰、韩红兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由刘宝峰、韩红兰负担。本判决为终审判决。审判长 乔绪晓审判员 吴彦沛审判员 刘 洋二〇一七年七月二十六日书记员 李宜濂 关注公众号“”