（2017）湘0722民初120号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-15
案件名称
原告（反诉被告）符小君、王曼波与被告（反诉原告）常德鸿腾置业有限公司、周辉买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
汉寿县人民法院
所属地区
汉寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
符小君,王曼波,常德鸿腾置业有限公司,周辉
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0722民初120号原告（反诉被告）：符小君。原告（反诉被告）：王曼波。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：彭毅，汉寿县龙阳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：常德鸿腾置业有限公司。法定代表人：徐清远，该公司董事长。被告：周辉。两被告共同委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。原告（反诉被告）符小君、王曼波与被告（反诉原告）常德鸿腾置业有限公司（以下简称鸿腾置业公司）、被告周辉买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符小君、王曼波及两人共同委托诉讼代理人彭毅、被告周辉、被告（反诉原告）鸿腾置业公司、被告周辉的共同委托诉讼代理人周建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符小君、王曼波向本院提出诉讼请求：1、依法判令鸿腾置业公司、周辉给付被拆迁房屋补偿金2070000元；2、依法判令鸿腾置业公司、周辉支付违约金2000000元。事实与理由：鸿腾置业公司因从事房地产开发，于2013年5月28日与符小君、王曼波签订《产权调换协议》，周辉提供担保，协议约定，符小君、王曼将位于汉寿县龙阳镇向阳东巷的房屋折价3500000元给鸿腾置业公司，其中签订协议时支付500000元，开发期满后支付3000000元，逾期支付则由鸿腾置业公司按逾期金额每日承担5‰的违约金，且协议生效后，任一方违约则由违约方支付另一方2000000元违约金。鸿腾置业公司拆除符小君、王曼波房屋后仅支付了补偿金1430000元，经符小君、王曼波多次催讨，鸿腾置业公司、周辉均未履行支付义务。鸿腾置业公司辩称，一、鸿腾置业公司同意符小君、王曼波要求给付拆迁房屋补偿金2070000元的诉讼请求，但因公司目前资金周转困难，无力一次性付清该款项，请求法院判决分期给付；二、鸿腾置业公司不同意、不认可符小君、王曼波要求支付2000000元的违约金的诉讼请求，符小君、王曼波在《产权调换协议》的履行过程中因存在其他纠纷，导致拆迁房屋所涉土地被汉寿县人民法院查封，严重影响了鸿腾置业公司利用该土地进行房地产开发活动的进程，失去了有利的商机，损失巨大，符小君、王曼波先予违约；三、符小君、王曼波提起本次诉讼的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，鸿腾置业公司不是房屋拆迁安置补偿合同的合法签订主体，双方所签的房屋拆迁安置补偿合同违反法律法规的强制性规定，《产权调换协议》应认定为无效合同；四、即使法院认定《产权调换协议》为有效合同，双方所约定的逾期付款违约金给付标准过高，请求法院根据实际情况给予减少；五、本案诉讼费应由法院根据实际审理情况判决由谁负担。周辉的答辩意见与鸿腾置业公司一致。鸿腾置业公司向本院提出反诉请求：依法判令符小君、王曼波给付鸿腾置业公司违约金2000000元。事实与理由：2013年5月28日，鸿腾置业公司与符小君、王曼波签订《产权调换协议》，由鸿腾置业公司采取产权调换的方式受让符小君、王曼波夫妻共同所有的坐落于汉寿县龙阳镇向阳东巷的私有房屋及土地使用权，周辉提供担保。《产权调换协议》对产权调换及差额结算、证件交付、受让房地产的交付、产权调换房屋的交换、办证税费的负担、违约责任等作出了明确的约定。协议签订后，鸿腾置业公司如约支付了房地产交易价款500000元，但因符小君的原因导致产权调换房屋的土地使用权被汉寿县人民法院查封，直至2013年9月10日才解除查封，严重影响了鸿腾置业公司利用该土地进行房地产开发的进程，失去了有利的商机，后虽在鸿腾置业公司及周辉的努力下解除了查封，但符小君、王曼波的违约行为给鸿腾置业公司造成了巨大的经济损失。符小君、王曼波不愿赔偿其违约行为所造成的的损失，鸿腾置业公司才因此未按《产权调换协议》约定全面履行交付产权房屋或者给付房地产买卖交易价款的义务。综上，鸿腾置业公司要求符小君、王曼波支付鸿腾置业公司违约金2000000元。符小君、王曼波辩称，鸿腾置业公司的反诉请求没有任何事实与法律依据，请求驳回其反诉请求。符小君、王曼波没有任何违约行为，法院查封符小君、王曼波的产权并不是符小君、王曼波所造成，而是鸿腾置业公司没有及时办理产权过户手续，导致法院误以为该产权还在符小君、王曼波名下，从而采取查封。在法院查封土地使用权期间，所涉房屋已被拆除，对鸿腾置业公司没有造成任何手续。本案的反诉请求已经超过诉讼时效，2013年9月，汉寿县人民法院已解除查封，此时鸿腾置业公司已知道其权利遭受损失，应在两年内起诉或与符小君、王曼波协议，现在鸿腾置业提起反诉已超过诉讼时效。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：1、符小君、王曼波、鸿腾置业公司提交的《产权调换协议》系双方真实意思表示，对其证明力予以确认；2、符小君、王曼波提交的汉寿县房地产管理局房屋信息摘要、存款流水明细、长沙银行网上银行电子受理凭证、证人刘贵保的当庭证言来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以确认；3、鸿腾置业公司提交的房屋初始登记档案资料、房屋所有权证书、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、执行笔录来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以确认；4、鸿腾置业公司提交的关于批准收储2013年-8号地块的请示系相关行政机关的行政行为，与本案没有关联，对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，符小君、王曼波与鸿腾置业公司签订《产权调换协议》，约定鸿腾置业公司受让符小君、王曼波夫妻共同所有的位于汉寿县龙阳镇向阳东巷的私有房屋及土地所有权[土地使用权证号为汉国用（2009）第0085号]，周辉提供担保；产权调换方式为符小君、王曼波的房产折价3500000元，其中鸿腾置业公司当日支付现金500000元，剩余3000000元由符小君、王曼波选择置换商品房、商业门面或者要求支付现金，若符小君、王曼波不要求置换房屋，鸿腾置业公司应于协议签订之日起18个月内支付现金3000000元，逾期支付的，则以逾期金额及天数为基准按照每天5‰的标准支付违约金；鸿腾置业公司购买房屋后将予以拆除，符小君、王曼波应协助鸿腾置业公司办理房产注销及土地使用权的过户手续；一方违约的，支付另一方违约金2000000元。《产权调换协议》签订后，符小君、王曼波按约将房屋产权证、土地使用权证交给鸿腾置业公司，并腾空房屋。《产权调换协议》签订后，鸿腾置业公司共支付符小君、王曼波房屋置换款1430000元，其中2013年5月29日支付500000元、2013年8月支付100000元、2013年9月10日支付100000元、2016年6月24日支付200000元、2016年7月18日支付200000元、2016年8月25日支付180000元，2016年11月22日支付40000元，剩余110000元支付时间不确定。本院认为，符小君、王曼波与鸿腾置业公司之间签订的《产权调换协议》系双方真实意思表示，现置换房屋已拆除，双方均认可房屋价款，应按有效合同处理，双方均应按照约定履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，符小君、王曼波与鸿腾置业公司约定符小君、王曼波的房产折价款为3500000元，其中3000000元由符小君、王曼波选择置换商品房、商业门面或者要求支付现金，协议签订后，符小君、王曼波向鸿腾置业公司主张改变产权调换方案，要求支付现金，而鸿腾置业公司仅支付了房屋置换款1430000元，尚余2070000元未支付，故对符小君、王曼波要求鸿腾置业公司支付房屋款2070000元的诉讼请求予以支持。关于符小君、王曼波主张的违约金2000000元，双方就违约责任约定“若符小君、王曼波不要求置换房屋，鸿腾置业公司应于协议签订之日起18个月内支付现金3000000元，逾期支付的，则以逾期金额及天数为基准按照每天5‰的标准支付违约金”“一方违约的，支付另一方违约金2000000元”，鸿腾置业公司在符小君、王曼波选择要求支付现金后的十八个月内未向符小君、王曼波完全支付剩余房屋置换款3000000元，已构成违约，但双方约定的违约金过高，本院仅以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.75%为基础，并参照逾期罚息利率即6.175%（中国人民银行同期人民币贷款基准年利率上浮30%）计算违约金，鸿腾置业公司在约定期限内仅支付符小君、王曼波810000元（其中110000元因符小君、王曼波未提交证据证明为逾期付款，故认定为在约定期限内的付款），从2014年11月28日至2016年6月23日鸿腾置业公司的违约金额为2690000元，从2016年6月24日至2016年7月17日的违约金额为2490000元，从2016年7月18日至2016年8月24日的违约金额为2290000元，从2016年8月25日至2016年11月21日的违约金额为2110000元，从2016年11月22日至2017年7月26日的违约金额为2070000元，故截止2017年7月26日，违约金计算为405412.15元[计算方式为（2690000元×6.175%＋2690000元×6.175%÷12月×6月＋2690000元×6.175%÷365天×28天）＋（2490000元×6.175%÷365天×24天）＋（2290000元×6.175%÷365天×38天）＋（2110000元×6.175%÷12月×2月＋2110000元×6.175%÷365天×28天）＋（2070000元×6.175%÷12月×8月＋2070000元×6.175%÷365天×5天）]。周辉在《产权调换协议》上以担保人的身份签字，应对鸿腾置业公司应当支付的房屋置换款及违约金承担连带责任。关于鸿腾置业公司反诉要求符小君、王曼波支付违约金2000000元的请求，鸿腾置业公司未提交符小君、王曼波违约的证据，故对鸿腾置业公司要求符小君、王曼波支付违约金的反诉请求不予支持。综上，鸿腾置业公司应支付符小君、王曼波房屋款2070000元，违约金405412.15元，周辉对上述房屋款承担连带责任。对于符小君、王曼波超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。对鸿腾置业公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、常德鸿腾置业有限公司支付符小君、王曼波房屋置换款2070000元、违约金405412.15元，限本判决生效之日起十日内给付；二、周辉对上述款项承担连带责任；三、驳回符小君、王曼波的其他诉讼请求；四、驳回常德鸿腾置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计50760元，由符小君、王曼波负担15421元，常德鸿腾置业有限公司负担35339元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 龚慧慧人民陪审员 刘少荣人民陪审员 徐电祥二〇一七年七月二十六日书 记 员 安 纯附相关条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：