（2017）皖0802民初1291号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-30
案件名称
安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司与安庆市湖滨制衣有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安庆市迎江区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司,安庆市湖滨制衣有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十三条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第一百四十二条
全文
安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初1291号原告：安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司，住所地安徽省安庆市菱湖北路30号，统一社会信用代码：9134080074676498X-1。法定代表人：华鹏飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔维泽，安徽中天人律师事务所律师。被告：安庆市湖滨制衣有限责任公司，住所地安徽省安庆市大园小区7#1-2层，组织机构代码73892102-5。法定代表人：严云长，该公司董事长，原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司（以下简称安庆城投公司）诉被告安庆市湖滨制衣有限责任公司（以下简称湖滨制衣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月17日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人孔维泽、被法定代表人严云长到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。安庆城投公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退并向原告返还位于安庆市迎江区双井街164号的房产；二、判令被告支付实际腾退前的租金及房屋占用费（暂计至起诉时，计人民币245000元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月1日，被告作为承租方，与安庆市劳动就业局签订了关于安庆市迎江区双井街164号（原址为双井街104号）房产的房屋租赁合同，合同约定了租赁期限自2013年1月1日始至2013年12月31日止；前述房产后于2013年1月6日作为国有资产划拨给原告，并已办理产权登记。前述租赁期满后原被告未就涉案房产续签书面租赁合同，但被告一直占有至今。被告占用案涉房产期间因安全生产存在诸多问题，2016年4月11日安庆市迎江区孝肃路街道办事处向被告下达整改通知要求整改，原告也于2016年8月22日向被告下达整改通知，2016年12月26日安庆市人民政府安全生产委员会办公室再次向原告发函要求督促被告加强安全管理、落实安全责任，但被告一直未整改到位，安全隐患一直存在；2017年4月14日，迎江区安全生产委员会办公室向原告致函要求立即收回被告占用的案涉房产，2017年4月19日、4月22日，原告分别向被告发出《关于停止房屋租赁的函》《关于立即腾空交付房屋的通知》，要求被告立即腾空并交付房屋，但被告一直未履行腾退并返还案涉房产义务。原告认为，被告从原产权单位承租涉案房产，原告取得涉案房产产权后，被告未与原告签订书面租赁合同，但被告一直将房产占用至今。根据《合同法》有关规定，原告有权随时解除合同，要求被告腾退并返还案涉房屋并可要求被告比照租金向原告支付房屋占有费。虽经原告多次催促，但被告至今没有腾退。为维护原告的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》有关规定，具状至贵院，请求判如所请。安庆城投公司提交的证据有：第一组证据：1、原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司的营业执照、法定代表人身份证明书各一份；2、被告安庆市湖滨制衣有限责任公司的企业查询信息；证明目的：证明原被告的身份信息，原被告均为适格当事人。第二组证据：1、《孝肃路街道关于对湖滨制衣厂安全生产存在问题的整改通知》一份；2、《关于对安庆市湖滨制衣有限责任公司安全生产存在问题的整改通知》；3、《关于立即停止出租“安庆市湖滨制衣有限责任公司”房屋的函》；4、《关于停止房屋租赁的函》；5、《关于立即腾空交付房屋的函》；6、《房屋租赁合同一份》；7、宜房字第××号房地权证；证明目的：1、被告承租并占用属原告所有的安庆市迎江区双井街164号房产的事实；2、被告在案涉房产内生产经营不具备安全生产条件、存在重大安全隐患；3、原告已告知被告停止出租并要求腾退并返还房屋。湖滨制衣公司辩称：1、被告无违约行为。因原告出租的房屋不具有消防条件和出租条件，且因严重质量问题，年久失修，于2015年房屋窗户破损脱落造成他人伤害，经公安机关调节被告赔偿数万元。事故发生后被告多次向原告书面反映要求修缮未果，无奈自行修缮，花费104825元，原告既不冲抵租金亦未报销给付。致租金缴纳发生争议，故被告至今未缴纳租金并非违约。2、被告租用期间投资新建附属设施及245㎡三层楼房，原告收回房屋时，2003年7月至2004年9月根据当时的消防要求和安全配套设施需要建安全出口，为此被告在该房屋后面新建了三层附属房，面积245㎡，同时按消防要求新建了金属楼梯，作为火灾时安全逃生出口，2004年11月20日，为了解决上班职工车辆停放问题，又新建了车辆停放车库。上述三项工程共花费231250元。原告收回主楼房屋，这些附属设施建设势必一并纳入收回范围，这样对被告太不公，为能够彻底解决问题，创建和谐社会，故请求将上述附属工程估价后一并解决。3、原告租金不应收取，现被告经济损失严重，原因归结于原告，被告亦无力承担。由于原告出租的房屋不具有消防条件和出租条件，及严重质量问题，致被告经营期间消防无法验收通过，业务无法开展和创收，纠纷诉讼接踵而至，损失严重。几百名公司职工权益无法得到保障，被告苦不堪言。被告认为，首先，被告垫付的维修费、赔偿款，原告应先冲抵租金保障被告权益，超出部分原告应返还给被告。综上，望法庭调查核实，并采纳考虑，依法判决。湖滨制衣公司提交的证据有：一、照片、查封决定书，证明涉案房屋因处于查封状态，现无法腾房交还，被告处于停业状态，面临破产倒闭，职工权益应优先保障但无法保障，原告诉求无法实现支持。二、报告、工程承包协议、收据、决算表，证明涉案房屋因严重质量问题，原告在被告多次提出应维修情况下未履行其自身法定义务，原告存在违约，因此被告在自费104825元修缮无法报销和冲抵房屋租金的前提下，有权拒付租金。三、建筑工程预算表三份、图片三张，证明被告投资新建的附属设施，花费231250元的事实。如果原告收回房屋时一并收回，应返还被告投资款。经庭审质证，关于安庆城投公司提交的证据，湖滨制衣公司对第一组证据和第二组证据的真实性均无异议，房屋由于历史原因造成，房产已经查封，房租从2013年开始为196000元，一直交到2015年底，2015年共交196000元。关于湖滨制衣公司提交的证据，安庆城投公司认为证据一与本案的审理无关，对于真实性、合法性不发表质证意见，同时被告承租的房产是否属于停业状态以及是否临时查封不影响被告向原告腾退并返还房屋；对证据二的报告真实性、合法性无异议，但关联性有异议，原告未收到该报告，被告应当向原告送达此份报告，工程承包协议、收据以及结算表与本案无关，该组证据不能证明涉案房产是因为本身的质量问题而产生的维修的事实，而可能是在被告使用过程中造成房屋的毁损，是被告作为承租方依照法律及合同约定履行损害赔偿义务；证据三也与本案的审理无关，对于真实性、合法性不予质证，被告若主张该投资款，应当立案提起诉讼，同时即使存在被告投资新建的事实，其也应向原告申请并获得有关部门的建设许可，原告也不应返还该投资款，应由被告自行拆除。经审查，双方提交的证据均符合证据三性原则，故本院予以采信。综上，结合庭审和当事人陈述，查明以下事实：2013年1月1日，被告湖滨制衣公司（承租方）与安庆市劳动就业局（出租方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：由被告承租安庆市劳动就业局坐落于安庆市迎江区双井街164号（原址为双井街104号）房屋，租赁期限为1年，年租金为19.6万元；承租方退租时不得以任何理由向出租方索要装潢费用，维修由承租方负责。2013年1月6日，原告安庆城投公司取得该房屋所有权，并办理产权登记。房屋租赁合同期限届满后，原、被告未就涉案房产续签书面租赁合同，被告一直占用该房产至今。2016年4月11日，安庆市迎江区孝肃路街道办事处向被告下达一份整改通知，要求其对生产安全存在的问题进行整改。2016年8月22日，安庆城投公司也向被告下达一份安全生产存在问题的整改通知，要求被告立即停业整改，通过消防验收后，办理招租手续，如在2016年10月31日底之前不能通过消防验收，原告将结清租金等相关费用，收回房产，不再出租。2017年4月14日，迎江区安全生产委员会办公室向原告发出一份《关于立即停止出租“安庆市湖滨制衣有限责任公司”房屋的函》，因被告存在重大安全隐患，未取得消防许可，属于非法生产，要求原告停止出租，收回房屋，消除该处安全隐患。2017年4月19日，原告向被告发出《关于停止房屋租赁的函》，告知被告从即日起停止出租并收回房屋，从本通知之日起不再收取房租；被告在该函下方注明“此厂房是由于历史原因造成，我们已启动搬迁程序，计划于2017年9月底前完成搬迁计划”。2017年4月22日，原告再次向被告发出《关于立即腾空交付房屋的通知》，要求被告立即组织搬迁，腾空交付房屋。但被告一直未履行腾退并返还案涉房产义务。被告的房屋租金付至2015年12月31日，自2016年1月1日起，被告一直未向原告支付房租。原告就腾退房屋向被告多次催促未果，遂诉至本院。本院认为：民事活动应诚实守信。安庆市劳动就业局与被告湖滨制衣公司房屋租赁期间内，原告安庆城投公司取得房屋的所有权。租赁期限届满，原、被告一直未签订书面租赁合同，被告按前期的书面合同约定向原告交纳租金并使用房屋，原告予以接受，故原告与被告之间形成了不定期房屋租赁关系。被告自2016年1月1日起一直未支付房屋租金，因未依要求取得消防许可，原告于2017年4月19日向被告发函通知停止出租，双方的不定期房屋租赁关系由此解除，故原告要求被告腾空、交还房屋，并参照租赁期间的租金标准向原告支付房屋实际腾退前的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告要求垫付的维修费及新建附属设施的投资款应在房屋收回时冲抵租金，但依照原租赁合同约定，维修费用由承租方负担，新建附属设施亦未经出租方同意，故被告的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安庆市湖滨制衣有限责任公司在本判决发生法律效力之日起一个月内腾空、搬离坐落于安庆市迎江区双井街164号（原址为双井街104号）房屋，并将该房屋交还给原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司；二、被告安庆市湖滨制衣有限责任公司在本判决发生法律效力后十日内按每年19.6万元标准向原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975.00元，减半收取2487.50元，由被告负担（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将该款一并交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 江余二〇一七年七月二十六日书记员 彭璐本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：