（2017）湘01民终672号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-14
案件名称
甘为与长沙腾王阁房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘为,长沙腾王阁房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终672号上诉人（原审原告）：甘为，男，1966年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：胡皎霖，湖南星邦律师事务所律师。委托代理人：胡勇军，湖南星邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙腾王阁房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道板仓路晶华美地E栋302室。法定代表人：戴道国，董事长。委托代理人：王松竹，湖南若华律师事务所律师。委托代理人：刘娟，湖南若华律师事务所律师。上诉人甘为因与被上诉人长沙滕王阁房地产开发有限公司（以下称滕王阁公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2015）长县民初字第01547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人甘为的委托代理人胡皎霖，被上诉人滕王阁公司的委托代理人王松竹、刘娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人甘为上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持甘为的一审诉讼请求。2、判令滕王阁公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、滕王阁公司提交的《长沙县商品房买卖合同》不真实，滕王阁公司并未办理好甘为所购房屋的网签备案。1、甘为与滕王阁公司之间仅存在购买精装修样板房的合意，而不存在书面的房屋买卖合同关系，后来签订购房合同是基于办理备案的需要，但是甘为当时并未细看合同，且根据合同与附件相矛盾、滕王阁公司发出的催款函可以看出，甘为当时签字的合同并非滕王阁公司现在提供的合同。2、甘为去长沙县房屋产权管理局查询，并没有查到甘为的网签合同，根据房屋产权管理部门的系统显示，滕王阁公司签约又单方面撤回，致使滕王阁公司现在也没有为甘为办理好本案涉案房屋的网签备案。3、滕王阁公司提交的合同上的房屋产权证号与实际产权证号不符。二、甘为没有收到过任何滕王阁公司的通知或者邮件，滕王阁公司提交的《入伙通知书》及邮寄凭证是虚假的，不能证明滕王阁公司履行了入伙通知义务。三、甘为购买的房屋为精装修样板房，在房屋交付甘为使用前，滕王阁公司应尽到妥善保管及维护义务，如交付的房屋并非装修样板房且不能达到使用条件，那么甘为有权解除合同，并要求滕王阁公司退还所付购房款并支付占用购房款期间的利息。被上诉人滕王阁公司辩称，一、甘为在一审庭审过程中自认涉案的《长沙县商品房买卖合同》系其本人亲自签订，且已经依法网签备案。1、滕王阁公司2012年6月12日的律师函准确地记载了本案涉案房屋买卖合同的签订时间为2011年5月19日，合同编号为08011001101号。而滕王阁公司发出的催款函中对签订时间记载错误的原因是滕王阁公司的经办人员不严谨，但不能以此否定涉案合同的客观真实性。2、根据长沙县房屋产权产籍监理所出具的证明可知，本案涉案房屋在办理网签手续后，滕王阁公司与甘为均未办理网签撤销手续。二、双方签订的商品房买卖合同是双方权利义务的依据，买卖标的物应当以合同约定为准，滕王阁公司已经依约履行了交付、通知义务。三、双方约定的交付标准不包含房屋装饰装修物品，且涉案房屋装修物品的损坏系甘为的过错所致，甘为要求解除合同的理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。滕王阁公司向一审法院起诉请求：1、解除甘为、滕王阁公司之间的房屋买卖合同；2、要求滕王阁公司返还购房款6600000元并支付相应利息（计算至2015年5月13日为1428383元，后段利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至款项付清之日止）。原审法院经审理查明，2010年9月，甘为、滕王阁公司达成房屋买卖合意，滕王阁公司将其开发建造的位于“长沙县星沙镇湘龙路以北、公务员小区以西”的好望谷项目A01栋别墅出卖给甘为，房屋系已装修的样板房，面积445.18㎡，价款6600000元，甘为分别于2010年9月14日、2011年10月31日、2012年3月1日和2013年6月28日支付2000000元、600000元、2000000元和2000000元，还于2010年9月19日支付了物业维修基金16027元。合同标的房屋现登记于滕王阁公司名下，2015年8月11日，经现场查看，房屋存在墙面霉变、面漆脱落、地板砖空鼓等问题。原审法院认为，本案的争议焦点如下：（一）《长沙县商品房买卖合同》（合同编号08011001101，以下简称《买卖合同》）的真实性。甘为认为，甘为、滕王阁公司之间仅具有事实上的房屋买卖合同关系，滕王阁公司所提交的《买卖合同》未经备案，载明的房屋权证号与实际不一致，合同内容前后矛盾，甘为仅在末尾签名，合同其余部分系伪造，《买卖合同》不具有真实性，滕王阁公司有欺诈情形。滕王阁公司认为，《买卖合同》已备案，合同记载的房屋权证号为房屋原始登记证号，该合同有甘为亲笔签名，并加盖骑缝章，真实无误，滕王阁公司对此主张提交了《买卖合同》原件、房屋所有权证、长沙县房地产交易管理所出具的签约备案情况证明和长沙县房屋产权产籍监理所出具的权证号码变更情况证明。原审法院认为，第一，《买卖合同》有甘为、滕王阁公司的签字及签章，并加盖骑缝章保证文本完整，具备形式真实要件；第二，长沙县房地产交易管理所、长沙县房屋产权产籍监理所出具的两份证明，均具有真实性、合法性、关联性，能证实《买卖合同》进行过签约备案，虽于2011年5月19日取消了业务受理，但网上签约手续至今未撤销，还能证实，2011年2月25日，因滕王阁公司住址变更，标的房屋所有权证号已由“710021006”变更为“711000907”，但《买卖合同》仍使用了“710021006”的权证号；第三，房屋买卖标的价款巨大，未签定书面的合同即支付大额款项明显与日常生活经验不符，甘为于2011年5月19日出具的付款承诺也从侧面证实了《买卖合同》的真实存在；综上，原审法院认为，《买卖合同》形式真实，虽在签约备案及产权证号上有瑕疵，但不影响合同仍处于签约备案状态及合同标的确定性，甘为主张滕王阁公司以欺诈手段伪造《买卖合同》的观点无证据予以证明，不予支持，《买卖合同》应认定为真实合同。（二）甘为是否收到了《入伙通知书》。甘为认为，一直未收到《入伙通知书》，滕王阁公司提交的邮递记录，跨越时间长，不合常理。滕王阁公司认为，在2013年7月向物业公司交接标的房屋后，于2013年7月30日向甘为确认的联系地址寄送了《入伙通知书》，甘为于2013年9月2日签收，且向同一地址寄送的《催款函》和《律师函》也已由甘为本人签收，滕王阁公司对此主张提交了《入伙通知书》、《催款函》和《律师函》的存根联、投递单（分别为EW013909381CS、730178356811、ET410663583CS）、投递记录、《好望谷业主、房产信息交接单》予以证明，并申请证人吴某出庭作证。原审法院认为，滕王阁公司就本项争议事实所提交证据，均具有真实性、合法性，可以作为认定本案事实的证据；其次，《买卖合同》附件四第九条第一款约定，邮寄信函属于合同适用的书面通知方式，合同确定的地址为书面通知的收件地址，甘为在《买卖合同》中确定“甘为、长沙唯一星城卧虎座404、139××××3600”为收件地址，滕王阁公司采用的顺丰速递和全球邮政特快专递向此收件地址寄送《入伙通知书》、《催款函》和《律师函》，符合合同约定，且通过查询单号，上述书件都由本人签收；并且，根据滕王阁公司向原审法院提交的《好望谷业主、房产信息交接单》和证人吴某的证言，能证实滕王阁公司确实在2013年7月与物业管理公司办理了房屋物业的交接手续；综上，原审法院认为，就本项争议事实，滕王阁公司提交的证据形成了有效证据链，而甘为提出《入伙通知书》投递期间过长疑点，尚不能对抗滕王阁公司证据的证明效力，根据优势证据原则，原审法院认定滕王阁公司所主张的本项事实成立。（三）标的房屋损坏发生时间及成因。甘为认为，标的房屋在2014年7月验房之前即已形成损坏，损坏系滕王阁公司原因造成，其对此提交了《问题记录及整改意见》。滕王阁公司认为，房屋损坏发生在甘为收到《入伙通知书》后，因甘为长期未收房所导致。原审法院认为，现能确认在2010年9月甘为、滕王阁公司成立购房意向时，标的房屋已被装修作为样板间使用，《问题记录及整改意见》能证实，标的房屋在2014年7月便存在门窗边缘油漆层破裂、灯具损坏、洁具堵塞、墙面霉变脱落、地板砖空鼓、门锁脱落、阳台地面积水等问题，损坏部分主要为房屋室内的装饰装修部分，但发生时间及原因，根据现有证据尚不能证实。原审法院认为，平等、自愿、公平、诚实信用，是合同法律关系的基本原则，合同相对方权利义务的确定，应遵循公平原则，合同双方在平等基础上自愿达成的约定，在不存在无效或未被变更、撤销的情形下，应得到全面履行，未经协商，或约定、法定条件不成就，一方不得随意解除合同。本案中，滕王阁公司出卖的标的房屋存在损坏，甘为以此主张滕王阁公司违约，行使合同解除权，是否应得到支持，原审法院认定如下：合同解除的约定条件是否成就。《买卖合同》系真实的合同，无证据证明其存在无效的情形，符合法律规定，具有约束力，2009年9月9日，标的房屋已进行了竣工验收备案，主体验收合格，《买卖合同》就交房标准的约定，仅针对毛坯房状态下的标的房屋，未涉及室内装饰装修部分，装饰装修损坏不代表出现了合同约定的解除条件。合同解除的法定条件是否成就。《买卖合同》虽然约定了标的房屋在毛坯房状态下的交房标准，但标的房屋的已装饰装修部分属于房屋的附随部分，且甘为、滕王阁公司在2010年9月成立买卖合意时，标的房屋已处于精装房的客观状态，甘为、滕王阁公司之间的买卖标的为精装房属于客观事实，已装饰装修部分也应认定为甘为、滕王阁公司买卖合同的买卖标的之一，现双方对已装饰装修部分的交付标准未进行约定，事后未达成补充协议，应按照通常标准、符合合同目的及公平原则确认滕王阁公司对于已装饰装修部分应承担的瑕疵担保责任大小，进而确认是否出现足以导致合同解除的违约行为，但根据现有证据，原审法院认为不能认定滕王阁公司对装饰装修部分的损坏应承担导致合同解除的违约责任，理由如下：第一、本案标的房屋为样板房，长期处于使用状态，装饰装修材料必然存在自然物理损耗，自2010年9月甘为、滕王阁公司达成购买合意到2014年7月甘为出具《问题记录及整改意见》，房屋的装饰装修已存在多年时间，而在滕王阁公司2013年7月将标的房屋移交物业后，标的房屋又长期无人居住，更加容易引发霉变损坏的发生，根据日常生活经验判断，本案标的房屋装饰装修出现的损坏，与样板房的选材、房屋的长期使用及无人居住均有直接的因果关系；第二、甘为系完全民事行为能力人，应当预见样板房的装饰装修在长年使用后会出现自然损耗，根据甘为在2011年5月19日出具的《承诺》和甘为、滕王阁公司签订的《买卖合同》第十条约定，甘为应于2011年10月底之前付清房款，滕王阁公司应在2012年2月1日前交付房屋，但甘为直至2013年6月28日才将房款支付完毕，且在滕王阁公司发出《入伙通知书》后，甘为未在合理的期间内验房、收房，扩大了装饰装修材料的自然损耗，对现有损坏存在相应的责任；第三、滕王阁公司对于装饰装修部分的瑕疵担保责任大小应根据实际情况及公平原则来确认，标的房屋被长期用于样板房展示的性质，决定了可以适当降低滕王阁公司对于装饰装修部分的瑕疵担保责任，总房款中是否包含了装饰装修部分的对价也是考虑因素之一，甘为主张6600000元的总价款包含了2100000元的装饰装修部分款项，但未对此提交证据予以证明，而滕王阁公司向原审法院提交的两份与本案合同签订时段相近的《商品房买卖合同》，其买卖标的均为好望谷项目的毛坯房，一房345.87㎡卖价5360000元，一房463.46㎡卖价7500000元，亦不支持甘为的此项主张，故就已装饰装修部分出现的损坏，不能认定属于滕王阁公司的根本性违约行为。因此，根据现有证据，无法认定滕王阁公司有根本性的违约行为，甘为要求解除合同，不符合法定的解除条件。综上，原审法院认为，甘为以标的房屋的装饰装修存在损坏为由，要求解除与滕王阁公司之间的买卖合同，不符法律规定，对于甘为的诉求，原审法院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第六十一条、第六十二条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百四十二条、第一百五十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条第一款、第十一条第二款之规定，判决：驳回甘为的诉讼请求。案件受理费67999元，财产保全申请费5000元，合计72999元，由甘为负担。在二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于甘为是否可以解除合同，现对此分述如下：一、关于本案中甘为是否与滕王阁公司签订了《长沙县商品房买卖合同》的问题，甘为在一审庭审过程中和二审审理过程中均自认其与滕王阁公司签订了书面的商品房买卖合同，且滕王阁公司提交的《长沙县商品房买卖合同》上亦签有甘为的名字，甘为没有提交证据证明其与滕王阁公司之间存在有其他的合同，故本院认为，滕王阁公司在一审中提交的《长沙县商品房买卖合同》即为双方达成的书面合同。二、关于本案中甘为与滕王阁公司签订的《长沙县商品房买卖合同》项下的标的物为精装修房屋还是毛坯房的问题。本院认为，双方在合同中并未明确约定本案涉案房屋为精装修房还是毛坯房，但是双方均认可签订协议时，甘为所看到的本案涉案房屋为精装修样板房，虽双方在合同中并未明确房屋为毛坯房还是精装修房，但是按照交易惯例，本案合同标的应为精装修房屋，故精装修部分也应属于甘为与滕王阁公司签订的《长沙县商品房买卖合同》中的买卖标的之一。三、关于本案中滕王阁公司是否存在违约的情形。甘为与滕王阁公司之间签订的《长沙县商品房买卖合同》中第十条约定，滕王阁公司的交房时间为2012年2月1日，后双方在补充协议中约定，交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交房日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为出卖人交付逾期，本案中，根据滕王阁发出的律师函及甘为提交的转账凭证可知，甘为付清最后一笔款项的时间为2013年6月28日，顺延7天则滕王阁公司应在2013年7月3日交房，根据滕王阁公司在一审提交的入伙通知书可知，滕王阁公司指定的交房时间为2013年7月15日，然根据其自己提交的邮件详情单上载明的时间，滕王阁公司寄出该入伙通知单的时间为2013年7月30日，其明显无法在2013年7月15日交付本案涉案房屋，故该交房行为无效，应视为滕王阁公司并未指定交付时间，且滕王阁公司提交的证据也不足以证明其另行以合同约定的通知方式通知了甘为收房，滕王阁公司未按照合同约定的时间向甘为交付本案涉案房屋的行为，已经构成违约。四、关于本案涉案房屋的现状以及责任的承担问题。一审法院在甘为和滕王阁公司的委托代理人均到场的情况下，对本案涉案房屋进行了勘验，勘验笔录中载明，本案涉案房屋的部分墙面存在开裂及霉变情况，房屋部分部位贴有便签，并且内容为房屋存在的若干问题，本院认为，本案中甘为和滕王阁公司签订的《长沙县商品房买卖合同》中的买卖标的包括本案涉案房屋以及精装修，现本案涉案房屋的精装修已经存在严重的质量问题，且严重影响居住，故作为买受人的甘为依照《好望谷别墅买卖合同补充协议》第七条第10款的约定，向滕王阁公司要求退还购房款并要求滕王阁公司支付利息损失的主张，本院予以支持，因双方约定按照中国人民银行同期存款利率计算利息，然滕王阁公司主张不应支付利息赔偿，应视为对违约金过高的全面抗辩，故本院认为调整为按照已付房款的日万分之一的标准计算利息为宜，因甘为付清购房款的时间为2013年6月28日，故利息计算起始点应为2013年6月28日，直至滕王阁公司实际返还该笔款项止。综上，一审判决认定事实清楚，但判决不当，依法应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第01547号民事判决；二、长沙滕王阁房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向甘为返还660万元购房款，并按照已付房款的日万分之一的标准计算利息，从2013年6月28日起，计算至长沙滕王阁房地产开发有限公司实际返还该笔660万元购房款为止。三、驳回甘为的其他诉讼请求。本案一审受理费67999元，财产保全申请费5000元，二审受理费67999元，共计140998元，由上诉人甘为负担13600元，由被上诉人长沙滕王阁房地产开发有限公司负担127398元。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一七年七月二十六日书 记 员 孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”