（2016）鄂0202民初1725号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-04

案件名称

黄石飞云制药有限公司与黄石市迎宾物流有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄石飞云制药有限公司,黄石市迎宾物流有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初1725号原告（反诉被告）：黄石飞云制药有限公司，住所地黄石市鄂黄路52号，统一社会信用代码914202001784180094。法定代表人：李从春，公司董事长。委托诉讼代理人：罗云飞、魏强，均系湖北人本律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄石市迎宾物流有限公司，住所地黄石市黄石港区人民街2号，统一社会信用代码9142020035235665xl。法定代表人：姜某，公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ春，黄石市来讯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李国芳，湖北立丰律师事务所律师。原告（反诉被告）黄石飞云制药有限公司（以下简称飞云制药公��）与被告（反诉原告）黄石市迎宾物流有限公司（以下简称迎宾物流公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）飞云制药公司的委托诉讼代理人罗云飞、魏强，被告（反诉原告）迎宾物流公司的法定代表人姜某及委托诉讼代理人ＸＸ春、李国芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告飞云制药公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的租赁关系已经解除。2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金27.5万元，并按日2%赔偿迟延交租损失，承担剩余租金总额572.5万元的50%的违约责任。3、判令被告立即付清租赁期间从2015年10月1日起至2016年9月30日止所产生的水、电、土地税、房产税共计1386297.29元、并支付从2016年10月1日起至实际撤出租赁场地之日止所产生的水、电、���地税、房产税等费用；判令被告立即拆除搭建的钢结构仓库。4、判令被告从2016年9月1日起至实际返还租赁物之日止按每月2.5万元的标准支付实际租赁使用费（其中第二年度使用费参照第二年租金标准）。5、判令被告偿还原告支付的律师服务费20万元。事实与理由：2015年9月23日，原、被告订立《租赁经营合同》，约定为了做好招商引资合作开发黄石飞云综合物流园的需要，原告将其所有的位于鄂黄路52号黄石飞云制药有限公司老厂区的房屋、厂房、仓库、场地、设备等陆续交付被告承租使用，租赁期限为5年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日止；第一年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金30万元，第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金120万元，以后每年（2017年10月1日至2020年9月30日）租金150万元；租金按季度支付，除支付租金外，被告使用租赁物产生的水电费用及土地税等相关税费由其自行承担；同时约定被告未按期交租的，应按未付租金每日2%支付违约金；逾期三个月未交租的，原告有权解除租赁合同。若被告未经原告书面同意将租赁物转租、分租、转借的，原告有权解除合同。任何一方违约的，应按剩余租金总金额的50%支付违约金，并赔偿守约方的实际损失但不限于诉讼费、律师费、评估费等。合同成立后，原告依约履行了交付租赁物等相关义务。2015年10月26日，被告委托案外人河南宏铭建筑工程有限公司在租赁土地上搭建1.2万平方米钢结构仓库。此后，原告依约陆续向被告交付租赁物。未曾想在2016年4月至6月份期间被告未经原告书面同意擅自将租赁物转租多家公司，原告发现后便告知被告违反合同约定，但其拒不改正。2016年6月14日，原告向被告发函告知其应依约支付租金和税收等相关费用，被告均以种种理���拒绝支付，迄今被告未付上述费用。原告于2016年8月19日向被告送达《律师函》，告知其在收到本函件时租赁合同依法解除，并要求其在15日内返还租赁物、拆除在土地上搭建的构筑物及清偿租金并承担违约责任，被告予以拒绝。原告认为，被告上述行为严重违反合同约定，侵害了原告合法权益，原告可依法行使合同解除权，被告应当立即支付租金等并承担违约责任。原告在本案审理过程中，自愿放弃第三项诉讼请求中的部分请求事项、即放弃“判令被告立即付清租赁期间从2015年10月1日起至2016年9月30日止所产生的水、电费857452.59元及后续水电费”；保留诉讼请求第三项部分“判令被告立即付清租赁期间从2015年10月1日起至2016年9月30日止所产生的土地税、房产税共计528844.7元、并支付从2016年10月1日起至实际撤出租赁场地之日止所产生的土地税、房产税等费用；并责令���告立即拆除搭建的钢结构仓库。”被告迎宾物流公司辩称，原告的诉讼请求均不成立。双方签订的租赁合同并未解除。相反是原告一直拒绝与被告就实际租赁期间的水、电费、租金等各项费用达成一致意见，才使得被告无法支付实际租金及水电费。反诉原告迎宾物流公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告已投入损失和五年租赁期预期利润损失2270万元。2、判令反诉被告承担单方面解除合同导致反诉原告对物流承包户的违约损失81.3万元。3、判令反诉被告赔偿反诉原告律师费12万元。4、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年9月23日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁经营合同》，约定：反诉被告将位于鄂黄路52号占地面积约85亩老厂区的房屋、厂房、仓库、场地、设备等（财产具体详见��财产移交清单》）租赁给反诉原告经营；租赁期为5年，第一年（2015年10月1日-2016年9月30日）年租金为人民币30万元，第二年（2016年10月1日-2017年9月30日）租金为120万元，以后每年（2016年10月1日-2020年9月30日）租金150万元；每年租金按季度支付，于每季度末支付当季租金，汇至指定账户（甲方开户行：黄石春惠普仁科技发展有限公司农行黄石港支行，账号：17×××07）；约定反诉被告于2015年10月1日起向反诉原告交付约定的租赁物；约定租赁物的使用权属于反诉原告，在租赁期内反诉原告享有完全独立的使用、经营、管理租赁物的权利；双方还约定了违约条款。合同生效后，反诉原告认真履约，向反诉被告指定的账户分别汇去押金人民币80万元，虽经反诉原告多次催促，反诉被告至今未出具任何票据，使得反诉原告不敢再向其指定账户汇租金等费用；加之反诉被告没有��约定时间全面移交租赁物，反诉原告未交租金是行使先履行抗辩权和不安抗辩权。所以反诉原告没有违约。而反诉被告却违约，未能在约定的合理期限内全面交付租赁物。反诉被告在老厂区维持生产到2016年2月6日，截至目前仍有15400平方米租赁物没有移交，将租赁物全部上锁，加封条，导致反诉原告经营受到重大牵制和损失。在厂区以西空闲场地上拆除部分建筑并搭建钢结构仓库，是反诉被告主动提出，可行性报告是由反诉被告提交，项目是由反诉被告申报的。反诉原告投入人民币500万元搭建钢结构仓库用于经营物流，并采取多种合法经营方式吸引物流客户，目前初具规模。反诉被告在维持生产、未能移交全部租赁物的情况下，却要反诉原告支付全部租赁物的租金、税金、水电费，根本不合理。为加强合作，反诉原告多次主动与反诉被告沟通，但反诉被告拖延至今���不肯与反诉原告商量出解决问题的办法。综合双方合作的全过程，反诉被告缺乏诚意，原因就是看到反诉原告在空闲场地搭建钢结构仓库条件简陋的情况下仍能引进物流客户，发展势头良好，意欲收回自己经营。由于反诉被告单方面解除合同，导致反诉原告对物流承包户违约，造成对这些物流承包户违约损失81.3万元，应由反诉被告承担全部赔偿责任。反诉被告飞云制药公司辩称，1、反诉原告的主张没有事实根据；双方订立的《租赁经营合同》导语部分载明：“先期做好老厂退出生产，做好租赁使用”，同时租赁合同第5条第1款约定“本合同生效后，甲方于2015年10月1日起（开始），向乙方交付本合同第1条约定的租赁物”；若认为反诉被告一次性向反诉原告交付租赁面积及租赁物，那么合同双方对先期做好老厂退出生产的约定就没有实际意���；相应的，若是一次性交付租赁物，那么合同约定的第一年至第三年之间应付的租金存在巨大差额也就无法解释，亦即违背合同订立时本意且违反经济交易习惯。结合涉案合同订立前后所存在基本事实以及涉案合同约定的内容，合同双方为了签订租赁合同并有效履行，经磋商几月有余，双方就是考虑到老厂逐步退出生产，一次性交付租赁物在时间上存在困难的情形。因此，在订立合同时约定，分批陆续交付租赁物，并约定反诉原告逐年增加租金的基本事实。按照合同约定反诉被告本应向反诉原告陆续交付约85亩占地面积（包含厂房、仓库、设备等），按第一年至第三年租金支付标准所对应的交付占地面积进行换算，反诉被告应在第一年向反诉原告交付占地面积应为17亩，结合第一年交付情况来看，反诉被告实际已经交付占地面积为12000平方米的场地，换算占地面积��17.9亩，但其中还未包括第一年实际交付的厂房、仓库、设备。另外，反诉原告的合伙人（该物流项目主要投资人曹某）出庭作证，证明涉案合同约定内容是出租人陆续交付租赁场地及租赁物，承租人按交付比例支付租金的基本事实，以及涉案合同签订的介绍人李从明出具《情况说明》，也印证出租人陆续交付租赁物，承租人按交付比例支付租金的基本事实。因此，反诉原告主张反诉被告未按合同约定足额交付租赁物的主张，没有事实根据。2、反诉原告主张反诉被告承担违约责任，没有法律依据。反诉原告主张的先履行抗辩权及不安抗辩权在本案中无法成立。先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。反诉被告已依约向反诉原告履行第一年应当交付租赁面积及租赁物，且第一年交付的租赁物面积早已超过应交付比例；退一步说，即使认为反诉被告交付部分租赁物，反诉原告也应支付相应的租金，而不应是拒绝支付租金，况且，涉案租赁物是可分物即租赁面积。不安抗辩权，是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方具有经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力等其他情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。显然，涉案并不存在此种情形，该条亦无法在涉案纠纷中适用。3、反诉被告无合同义务、法定义务为反诉原告向行政管理部门申报涉案钢结构仓库报建手续。反诉被告将租赁物出租反诉原告使用，其目的就是收取租金收益，至于反诉原告在承租场地如何经营在所不问，只要该经营行为不违反法律规定即可。在涉案合同没有约定的情形下，反诉被告亦无权参与反诉原告的经营管理活动。在反诉被告履行合同义务后，反诉原告应当依约支付租金，但经催告后仍不履行交租义务，且违反合同约定将租赁物转租他人，反诉原告在收到解除合同通知书时，合同确定解除。因此，涉案合同依法解除是反诉原告违约行为所致，其受有损失结果应当自行承担。综上，反诉原告的诉讼请求没有事实、法律依据，请求人民法院依法驳回其反诉请求。原、被告及反诉原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的钢结构施工承包合同系复印件，且被告已提出该份合同已经解除的证据，故本院对该份合同不予确认。2���原告提供的移交单系由原、被告双方代表签名的原件，“关于迎宾物流有限公司已拆除飞云制药厂部分位置图”由被告迎宾物流公司加盖公司公章，能够证明原告向被告移交部分租赁物的事实，故对上述证据材料予以确认。3、被告对原告提供的三份租赁合同的真实性无异议，但认为“租赁合同”是笔误，实为“承包合同”。从数份合同的内容来看，均为租赁合同的性质，尤其在乙方为荣通物流有限公司的租赁合同中载有手写字体“租金、交6个月”，因此，本院对数份租赁合同予以确认，并对被告将租赁物转租的事实予以确认。4、被告提供的签署日期为2016年6月15日的函件在内容上对原告提供的签署日期为2016年6月14日及6月16日的两份函件作出回应，本院对原告曾就拖欠租金、转租等事宜发函给被告的事实予以确认。5、原告提供的律师函、租赁现场照片图片能够与��他证据相互印证证明本案事实，故对上述证据材料予以确认。6、原告提供的证人马某系代表原告签署涉案合同的当事人，其所作证言能与其他证据相互印证证明本案事实，故对其证言予以确认；证人曹某与被告法定代表人姜某系合伙关系，直接参与了涉案项目的管理等，所作证言证明力较强，故对其证言予以确认；原告提供的署名为“李从明”的“情况说明”与被告提供的署名为“李从明”的“申明”内容相互矛盾，两份资料上的签名字迹明显不一致，在该证人无正当理由未能出庭作证的情况下，本院无法核实内容的真实性，故对原告提供的“情况说明”及被告的“申明”均不予确认。7、原告提供的水电费及税收发票清单，因原告在本案审理过程中自愿放弃对水电费的主张，故本院对水电费发票不予确认；原告提供的缴纳土地使用税、房产税的缴款凭证及税收完���证明均系原件或与原件核对无异，本院对缴款凭证及税收完税证明予以确认。8、原告提供的律师服务费发票、合同、汇款单与原件核对无异，能够证明本案事实，故对该组证据材料予以确认。9、反诉原告提供的加锁租赁物视频内容前后连贯，未发现存在剪辑痕迹，取得方法未侵害他人合法权益，虽然不能反映出原告未交付租赁物的具体面积，但可以确认尚有部分租赁物未交付的状态；本院对反诉被告交付了部分租赁标的物的事实予以确认。10、反诉原告提供的短信图片系复印件，无法核实其真实性；情况汇报与本案不具有关联性；补充意见无原、被告双方签字或盖章，不符合证据的形式要件；反诉原告计算租金等费用的文本及手写计算清单均由其单方制作，不符合证据的形式要件；故本院对上述证据材料不予确认。反诉原告提供数份回函在内容上与反诉被告向其���出的函件相呼应，本院对原告曾就拖欠租金、转租等事宜发函给被告、被告对此作出回应的事实予以确认。反诉原告在提供的向黄石港区人民政府的情况反映中自认反诉被告“仅交付租赁物的三分之一”，本院对此予以确认。11、反诉原告提供的关于创建黄石飞云综合物流园可行性分析报告、关于创建黄石飞云综合物流园招商引资项目申请报告、关于规划建设黄石飞云综合物流园申请报告、关于创建黄石飞云综合物流园项目申请报告、关于黄石飞云综合物流园建设项目环境影响报告表的批复能够证明反诉被告飞云制药公司作为租赁物的所有权人协助反诉原告履行改造租赁物之前的行政审批申请义务，故对上述证据材料予以确认。12、反诉原告提供的签订于2015年10月26日的钢结构施工承包合同、签订于2015年11月8日的解除合同协议、签订于2015年9月29日至2016年5月20日期��的数份工程承包合同能够证明反诉原告在租赁场地上建造钢结构工程的事实，本院对上述证据材料证明的该部分事实予以确认。13、反诉原告提供的照片无其他证据材料相互印证，且不能单独证明本案事实，故对上述照片不予确认。14、反诉原告提供的代理费发票与原件核对无异，能够证明本案事实，故对该组证据材料予以确认。15、反诉原告提供的签订于2016年4月1日至2016年6月8日的四份租赁合同均与原件核对无异，能够证明反诉原告将部分租赁物转租的事实，故对该组证据材料予以确认。16、反诉原告提供的签订于2016年8月1日至2016年10月25日数份承包合同能够证明反诉原告将部分租赁物承包给其他人经营的事实，故对该组证据材料予以确认。17、反诉原告提供的五年经营逾期利润系反诉原告单方制作的计算清单，无其他证据材料相互印证、且不能单独证明本案事实，故对该份证据材料不予确认。18、反诉原告提供的手机短信记录图片无原件与之核对，图片中未显示手机号码，本院无法核对其真实性，故对手机短信记录图片不予确认。19、反诉原告提供的水电费票据无原件与之核对，本院无法核实其真实性，对该组证据材料不予确认。20、反诉原告提供的承包户赔偿预算单不符合证据的形式要件，故对该份证据材料不予确认。21、反诉被告提交的黄石市规划局2016年第30期、第47期业务会议纪要能够证明涉案规划项目尚未获得审批的事实，故对该组证据材料予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，原告飞云制药公司作为甲方与被告迎宾物流公司作为乙方签订《租赁经营合同》一份。该合同主要约定，为了明确合同双方的权利和义务，为下一步双方承诺进一步做好招商引资合作开发黄石飞云综合物流园，先期做好老厂退出生产，做好租赁使用，根据《合同法》及……特签订本合同；甲方拥有鄂黄路52号黄石飞云制药有限公司老厂区的房屋、厂房、仓库、场地、设备等（财产具体情况详见《财产移交清单》）的所有权，占地面积约85亩，甲方有权将该标的物（除黄石飞云制药有限公司办公楼外）租赁给乙方，由乙方经营；租赁期限为5年，从2015年10月1日起至2020年9月30日止；租金及支付方式：1、在租赁期限内，从2015年10月1日起至2016年9月30日止年度租金为人民币叁拾万元整；从2016年10月1日起至2017年9月30日止年度租金为人民币壹佰贰拾万元整；从2017年10月1日起至2020年9月30日起每年年度租金人民币壹佰伍拾万元整；每年度租金按季度交纳，乙方应于每季度末支付甲方当季的租金，由乙方汇至甲方指定的账户（甲方开户行：黄石春惠��仁科技发展有限公司农行黄石港支行，账号17×××47）或以甲乙双方书面同意的其他支付方式支付；租赁物押金为人民币捌拾万元整，合同签字之日起乙方向甲方支付租赁物押金伍拾万元整，合同签订后的第三个月的第3日，乙方向甲方支付租赁物押金叁拾万元整，合同期满后3日内，乙方如未违反相关条款，甲方向乙方返还租赁物押金；租赁物的交付与返还：本合同生效后，甲方于2015年10月1日起向乙方交付本合同第一条约定的租赁物；合同期满后3日内，乙方应将本合同第一条约定的租赁物如数返还；租赁物的使用、维修、改造：租赁物的所有权属于甲方，租赁物的使用权属于乙方，在租赁期限内乙方享有完全独立的使用、经营、管理的权利；未经甲方书面同意，乙方不得对租赁物进行改造，如甲方同意乙方改造，改造费用由乙方承担，合同期满或合同解除，乙方无���移交甲方；本合同期限内，乙方自行注册公司或以个人名义对外经营，不得以甲方的名义对外经营，未经甲方书面同意，不得擅自将承租物分租、转租、转借他人或与他人互换使用，不得抵押、以租赁物融资，也不得以合伙、合资入股的方式将租赁物与他人合伙、合资经营，不得用承租的厂房进行工商登记；如乙方经营停车、住宿、餐饮、仓储等其他项目，须征得甲方同意，且乙方办理相关的合法证照方可经营；本合同期限内，使用租赁物所发生的水、电、天燃气等费用由乙方承担（包括水、电费按水电部门规定收取的基本费用），并按期交纳，所交费用以正规票据为准；本合同期限内，乙方经营发生的税费及第三方的债务、纠纷均由乙方承担，并按期交纳，所交费用以正规票据为准；本合同期限内，该租赁物产生的土地税及相关税费由乙方承担，并按期交纳，��交费用以正规票据为准；违约责任：任何一方违反合同任一条款，将承担租赁物剩余租赁期限应收租金总额的50%向守约方支付违约金，并赔偿守约方的实际损失；任何一方违约，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），并承担赔偿责任；乙方未按约定足额交纳租金的，每日按未付租金额的2%支付违约金；合同的变更、解除和终止：本合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更、解除合同，一方要求变更或解除的，应经双方协商一致，并达成书面协议；本合同履行过程中未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、分租、转借，否则甲方有权解除合同，违约责任由乙方承担；乙方逾期三个月未交纳租金，甲方有权解除本合同。合同后未附约定的财产移交清单。合同签订时，原告尚未完全停产，故最先交付给被告的租赁物是约12000平方米厂内空地。同年12月底，原告全面停产。2015年9月底至2016年2月期间，原告向被告陆续交付煤气库（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积75.52m2，1层）、澡堂（废纸箱库）（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积125.9m2，1层）、（前处理生产）车间（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积132.79m2，1层）、锅炉房（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积290.45m2，1层）、原材料仓库（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积1263.9m2，2层）、工业厂房（水处理）（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积132.79m2，1层）、厕所（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积66.9m2，1层）、煤场（房产证号：黄房权证港字第××，证载建筑面积410.42m2，1层）、部分单身宿舍［房产总证号：（93��公字第1331号，证载建筑面积687.43m2，3层］。上述房屋证载建筑面积总和为3186.1m2。原告按照各建筑面积及楼层计算出上述房屋占地面积为2095.86m2。被告于2015年9月29日向原告在合同中指定的黄石春惠普仁科技发展有限公司农行黄石港支行账号17×××47转入押金人民币50万元，于2016年3月14日向上述账号转入押金人民币30万元。2015年9月，被告与案外人签订数份《工程承包合同》，约定由案外人负责鄂黄路52号（原飞云制药厂内）的土地平整及土建工程；同年11月12日，被告与案外人曾清平、刘道首签订《钢结构工程施工承包合同》，约定由曾、刘二人负责在鄂黄路52号（原飞云制药厂内）建设12000m2的钢结构；2016年5月20日，被告与案外人黄石市杨威彩钢结构有限公司签订《活动板房安装合同》，约定由该公司负责在上述场地上安装活动板房。2015年12月，原告作为涉案空地的��有权人向黄石市规划局申请在公司西侧a区建设钢结构仓储库房面积约12000m2。截止至本案庭审辩论终结前，原、被告均未取得该钢结构仓储库房的建设工程规划许可证。2016年4月1日至同年6月8日期间，被告分别与武汉荣通运输公司黄石货物中转站、黄石立达物流有限公司、黄石市统通快递有限公司、武汉东劲汽车动力总成有限公司、武汉市世海光彩运输有限公司黄石分公司签订《租赁合同》，将建成的位于鄂黄路52号的部分仓库租赁给上述公司使用。各方在合同中明确约定了租赁期限、租金标准、押金等。被告自租赁合同签订后未向原告支付租金。2016年6月14日，原告就被告应支付拖欠租金、水电费及房产税、不得违规向外转租等事项向被告送达两份函件；被告于6月15日就原告两份函件中提到的问题给原告回函。同年8月30日，被告及公司法定代表人姜某收到原告委托��师出具的律师函。函件中载明：“由于贵公司长期拖欠租金且擅自转租，已经构成根本违约，严重损害委托人（飞云制药公司）的合法权益，委托人已经决定解除与贵公司订立的上述租赁合同，租赁合同自本函到达贵公司之时解除。”同日，被告向原告回函，表明不同意解除双方签订的《租赁经营合同》。2016年8月1日之后，被告与案外人姜克泳、张红定等签订《承包合同》，约定将建成的位于鄂黄路52号的部分仓库承包给案外人使用。另查明，原告以总面积14812.21m2为基数缴纳了位于黄石市鄂黄路52号房屋从2015年10月1日起至2016年9月30日的房产税共计人民币234447.18元，另缴纳2016年1月1日起至2016年6月30日期间的滞纳金3836.40元；以总面积44553.20m2为基数缴纳位于黄石市鄂黄路52号土地从2015年10月1日起至2016年9月30日的土地使用税285883.03元，另缴纳2016年1月1日起至2016年6月30日期间的滞纳金4678.09元。上述税费及滞纳金共计人民币528844.7元。再查明，原告因本案支付律师代理费人民币20万元；反诉原告因本案支付律师代理费人民币12万元。本院认为，原、被告签订的《租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合同合法有效并生效；双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告双方对租赁物的交付方式问题各执一词。原告在庭审过程中陈述因飞云制药公司老厂区在签订合同时仍处于生产状态，停产退出厂区需要一个过程，所以双方在磋商时确定租赁物逐步交付，在合同的首段明确写明“先期做好老厂退出生产”，并写明租赁物是于“2015年10月1日起向乙方交付”，同时认为逐步交付的意思也体��在租金及其支付方式上：在租赁期限内，从2015年10月1日起至2016年9月30日止年度租金为人民币叁拾万元整，从2016年10月1日起至2017年9月30日止年度租金为人民币壹佰贰拾万元整，从2017年10月1日起至2020年9月30日起每年年度租金人民币壹佰伍拾万元整。被告在庭审过程中陈述双方没有谈及逐步交付租赁物的问题，每年的租金标准与交付租赁物没有对应关系，双方协商五年租金为600万元，考虑到第一年被告需要投入建设、引资入园，所以约定第一年租金30万元。本院认为，其一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告为证明其主张的该节事实申请与被告公司法定代表人姜某系合伙关系且知悉合同磋商过程的���某出庭作证。该证人参与了合同磋商及项目的管理等工作，其所作证言具有较高的证明力。而被告未提交任何证据证明其辩称的事实。其二，假如被告的辩称意见成立，即合同中约定的总计85亩的租赁物应一次性交付，那么即便双方进行合同协商时涉及将租金分摊至租赁期限内的每一年，每年的租金标准相差也不至于太大。而根据已查明事实，双方在合同中明确约定第一年的租金为30万元，第二年为120万元，第三年至第五年各为150万元。可见第一年与第二年租金相差高达90万元。这与通常的交易习惯明显不相符。故本院对被告的辩称意见不予采信，并采信原告主张租赁物逐步交付的事实。在租赁法律关系中，承租人依合同约定的期限支付租金是承租人的基本义务。原告已按合同约定向被告交付了大致与第一年租金相对应的租赁物，被告理应依约履行向原告支付租金��义务。其所辩称的原告未开具交纳押金的发票或者出于资金安全考虑不敢将租金转入双方约定的黄石春惠普仁科技发展有限公司账户均不能成为拒不支付租金的正当理由；在原告已经交付了与第一年应付租金相对应的租赁物的前提下被告也不具备行使先履行抗辩权的条件。关于被告提出的不安抗辩权。根据我国合同法的规定，不安抗辩权是指双务合同中，先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并且在后履行方于一合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。但根据本案已查明事实，双方在租赁合同中约定租金支付方式为后付即每季度末支付当季度应付租金。出租人交付房屋的义务在前，承租人支付租金在后，承租人并非先履行义务的债务人，因此本案中被告并不享有不安抗辩权。在双方未就租金支付达成其他协议的情况下，被告拖欠租金的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于是否存在被告将租赁物转租的事实。被告在庭审过程中辩称不存在转租，只是在与案外人签订合同时误将“承包合同”打印成了“租赁合同”。本院认为，如果仅仅是某一份合同中误将“承包”打印成“租赁”尚可以理解，但不同时间签订的数份合同均存在误操作的解释明显不合常理；而且在被告与武汉荣通运输公司黄石货物中转站签订的《租赁合同》中，载明有手写体“租金：交6个月”，被告未能就此作出合理解释。另外，被告所提交的证据材料五中签署日期为“2016年6月15日”被告向原告的回函第五点明确载明“园区内已租的几家物流快递公司，是按合同进行的”，这与被告在庭审过程中“误操作”的解释明显不一致。故本院认定被告在租赁期限内存在将租赁物��租的事实。双方在合同中明确约定“未经甲方（即原告）书面同意，（被告）不得擅自将承租物分租、转租、转借他人或与他人互换使用……本合同履行过程中未经甲方（即原告）书面同意，乙方（即被告）不得擅自转租、分租、转借，否则甲方（即原告）有权解除合同，违约责任由乙方（即被告）承担”。因此，被告在未经原告书面同意的情况下，将租赁物部分转租的行为亦构成违约，原告有权依据约定解除合同。2016年8月30日，原告要求解除合同的函件送达至被告。原告请求确认合同已解除的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付拖欠租金27.5万元并按日2%赔偿迟延交租损失、承担剩余租金总额572.5万元的50%的违约责任的诉讼请求。从2015年10月1日至合同解除之日即2016年8月30日，原告按第一年应收租金30万元的月租金标准2.5万元主张11个月租金27.5万元具有事实依据，本院予以支持。本案中，原告未能举证证明因被告迟延交付租金而导致的具体损失，被告认为其不存在违约行为故不应承担支付违约金的责任。本院根据合同的约定、履行情况以及预期利益等，确定被告迟延支付租金的损失即为应付租金的利息损失，并根据公平原则将支付迟延交付租金损失的标准由“每日2%”调整为“中国人民银行同期同类贷款利率的130%”，对原告主张超过调整标准的部分不予支持。因原告仅交付了与第一年应付租金30万元相对应的租赁物，故其请求被告承担剩余租金总额572.5万元的50%的违约责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付从2016年9月1日起至实际返还租赁物之日止按每月2.5万元的标准支付实际租赁使用费（其中第二年度使用费参照第二年租金标准）的诉讼请求。在合同解除后，被告仍在持续占有使用租赁物，理应支付占有使用费。原告实际仅交付了与30万元租金相对应的租赁物，因此，其主张第二年度使用费参照第二年租金标准计算占有使用费缺乏事实依据。本院仅支持被告从2016年9月1日起至实际返还租赁物之日止按每月2.5万元的标准支付占有使用费。关于原告请求被告支付从2015年10月1日起至2016年9月30日止所产生的土地税、房产税共计528844.7元，支付从2016年10月1日起至实际撤出租赁场地之日止所产生的土地税、房产税等费用，并责令被告立即拆除搭建的钢结构仓库。根据合同约定：“本合同期限内，该租赁物产生的土地税及相关税费由乙方承担，并按期交纳，所交费用以正规票据为准。”故被告负有以正规票据为准缴纳租赁物产生的土地使用税及房产税的义务。根据已查明事实，原告已交付给被告的租赁房屋建筑面积占缴纳房产税房屋总面积的百分比约为21.5%；原告已交付给被告的土地面积约占缴纳土地使用税总面积的百分比约为31.6%。据此，从2015年10月1日起至2016年9月30日止，被告应承担的房产税为人民币51231元、土地使用税为人民币91817.3元。从2016年10月1日起至实际撤出租赁场地之日止的房产税及土地使用税，原告未提供相应票据，本院无法确定具体数额，故原告可待该部分税费实际数额确定后另行主张。虽然原、被告双方均未取得案涉钢结构仓储库房的建设工程规划许可证，但只要补办相关的审批手续，该建筑即可成为合法建筑。即便未能补办，也只能由相关管理部门采取相应的管理措施。同时，原告作为租赁土地的所有权人向黄石市规划局申请在公司西侧a区建设钢结构仓储库房。这也说明原告是知悉并同意被告所作改���。双方仅在合同中约定“如甲方（即原告）同意乙方（即被告）改造，改造费用由乙方承担，合同期满或合同解除，乙方无偿移交甲方”，而未约定被告负有拆除义务。故原告请求被告拆除该建筑的诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿原告支付的律师代理费20万元的诉讼请求。双方在合同中约定：“任何一方违约，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）”。原告因此支付律师代理费人民币20万元。故原告的该项诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。﹤h1﹥关于反诉原告的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；在作出判决前，未能提供证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，反诉原告主张反诉被告承担违约责任的前提是其认为反诉被告存在违约行为，但其提供的证据不足以证明其主张的事实。因此，反诉原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。﹤／h1﹥综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄石飞云制药有限公司与被告黄石市迎宾物流有限公司于2015年9月23日签订的《租赁经营合同》已于2016年8月30日解除。二、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效���十日内支付原告黄石飞云制药有限公司租金人民币27.5万元及迟延支付租金的损失（以人民币7.5万元为基数，从2015年12月31日起至实际给付日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；以人民币7.5万元为基数，从2016年3月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；以人民币7.5万元为基数，从2016年6月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；以人民币5万元为基数，从2016年8月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）。三、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后十日内按每月人民币2.5万元的标准，向原告黄石飞云制药有限公司支付从2016年10月1日起至实际返还租赁场地之日止的租赁物占有使用费。四、���告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄石飞云制药有限公司2015年10月1日至2016年9月30日期间的房产税人民币51231元、土地使用税人民币91817.3元。五、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄石飞云制药有限公司律师代理费人民币20万元。六、驳回原告黄石飞云制药有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告黄石市迎宾物流有限公司的全部诉讼请求。如果被告黄石市迎宾物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37730元，由原告黄石飞云制药有限公司负担31699元、被���黄石市迎宾物流有限公司负担6031元；反诉案件受理费83915元，由反诉原告黄石市迎宾物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审　判　长　　向淑青人民陪审员　　杜惠英人民陪审员　　李乔乔二〇一七年七月二十六日书　记　员　　余松泉 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