（2017）皖13民终1204号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-20

案件名称

灵璧县金鼎置业有限公司、张计量商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

灵璧县金鼎置业有限公司,张计量,邱芬

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民事判决书（2017）皖13民终1204号上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地安徽省灵璧县祥和庄园，统一社会信用代码91341323059728207W（1-1）。法定代表人：华新福，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张计量，男，1976年6月15日出生，汉族，住安徽省灵璧县。被上诉人（原审原告）：邱芬，女，1979年12月5日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）因与被上诉人张计良、邱芬商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金鼎置业公司的委托诉讼代理人潘林、陈素健，被上诉人张计良、邱芬共同的委托诉讼代理人李昌田，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张计良、邱芬的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定案涉房屋在2015年5月31日不符合交付条件，并据此认定金鼎置业公司违约错误。虽然张计良、邱芬与金鼎置业公司签订的《商品房买卖合同》约定金鼎置业公司应于2015年5月31日前将符合条件的房屋交付给张计良、邱芬，但灵璧县房管局于2015年8月28日通知金鼎置业公司应待案涉房屋所在小区综合查验后方可交付房屋，故应根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二项如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付的，交房时间可顺延三个月的约定，认定金鼎置业公司的交房期限为2015年8月31日，而此时案涉房屋已经验收合格，具备了合同约定的交付条件，金鼎置业公司不存在违约行为。2、张计良、邱芬超出双方合同约定，要求金鼎置业公司增加或改变原规划设计项目，并以此拒绝办理上房手续，致使金鼎置业公司延期交房，责任应由其自行承担。另，由于张计良、邱芬等购房户要求金鼎置业公司改变原规划设计对小区进行整改，并采取过激方式阻挠金鼎置业公司对小区进行验收，在政府协调下，双方于2015年6月6日达成了整改协议，约定金鼎置业公司于8个月内整改完毕，该协议应系双方对所签订的《商品房买卖合同》第八条的变更，即将金鼎置业公司的交房时间推迟至2016年2月。3、金鼎置业公司严格按照双方合同约定，多次采取电话、手机短信及公告方式通知张计良、邱芬上房，但其拒绝办理上房手续，应自行承担所受损失。张计良、邱芬辩称，对于2015年6月1日至2015年8月30日之前办理上房手续的，一审法院按照合同约定，判令金鼎置业公司给付相应违约金正确。而对于2015年8月31日后办理上房手续的购房户，一审法院在计算违约金时扣除90日没有依据，亦与合同约定不符，应予调整。张计良、邱芬向一审法院起诉请求：判令金鼎置业公司支付逾期交房违约金18144元（自合同约定的上房之日按房款总额的日万分之二点一，计算至房屋符合上房条件实际上房之日）。一审法院认定事实：2013年11月7日，张计良、邱芬与金鼎置业公司签订商品房买卖合同，购买金鼎置业公司开发的状元府小区第11幢902室商品房一套，总价款380000元。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为：1、该商品房经验收合格；2、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，张计良、邱芬支付了购房款。2015年5月26日，金鼎置业公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组长单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章，公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门处符合要求并盖章、承建档案管理机构处符合要求并盖章；2015年8月4日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，金鼎置业公司承诺就协助业主解决子女入学、电梯检测、路面、广场、车库及小区绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题进行整改，竣工验收后8个月内整改结束，业主代表承诺不再向金鼎置业公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产局书面通知金鼎置业公司，要求其开发建设的状元府小区在综合查验合格后，方可交付业主使用。2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意了该小区综合查验备案。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，商品房经勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见一般可以作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。2015年5月26日，金鼎置业公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章，公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门签字符合要求、城建档案管理机构符合要求。2015年8月4日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。故，本案诉争房屋竣工验收合格应认定商品房验收合格，竣工验收报告应是认可性意见。在2015年5月31日前，该房不符合合同约定的交付条件。《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第七条规定“在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前，建设单位应向所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况，填写综合查验备案表并提交以下材料：（一）第六条第二款所列条件的有关证明材料或文件；（二）《国有建设用地出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》；（三）《建设工程档案预验收意见书》；（四）物业工程质量保证金落实情况证明材料；（五）其他需要提交的材料”及第十条规定“新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用”。从上述规定中可看出，本案诉争房屋所在小区须经综合查验合格后方可交付使用。作为建设方的金鼎置业公司，本应当按双方约定交付时间即2015年5月31日前30日将综合查验相关资料提交给房产管理部门，而相关资料中显示的工程竣工验收备案表在2015年8月4日才经验收签字。2015年8月28日，灵璧县房产管理局通知中表明本案诉争房屋所在小区经查验仍有许多地方需整改，要求金鼎置业公司立即整改，在整改合格并经复核后方可交付业主使用。说明所诉争房屋在2015年8月28日还没有通过综合验收，此时尚不符合交付条件。2015年10月14日，灵璧县房产管理局通过综合查验，说明本案诉争房屋至2015年10月15日才符合交房条件。由于双方在签订的商品房买卖合同中约定如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。金鼎置业公司在房屋验收后至本案法庭辩论终结前仍没有提供证据证明其已通知张计良、邱芬领取房屋。故，金鼎置业公司没有按合同约定的期限内交付房屋已构成违约，应当按合同约定支付相应的违约金，违约金计算按张计良、邱芬已经支付购房款380000元为基数，自2015年6月1日计算至交付之日止（扣除90日顺延交房天数），计算标准为合同约定的日万分之二点一。至于2015年6月6日灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，是其综合查验不符合相关规范所产生的纠纷，房产主管部门在2015年8月28日的通知中也明确表明。因此，2015年6月6日的协议，并不能改变双方所签订的商品房买卖合同所约定的内容。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、金鼎置业公司应于判决生效后10日内给付张计良、邱芬逾期交房违约金7421元（2015年12月1日以后至交房之日止的违约金按照日万分之二点一标准计算）；二、驳回张计良、邱芬的其他诉讼请求。案件受理费254元，由张计良、邱芬负担150元，由金鼎置业公司负担104元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金鼎置业公司二审提供的短信记录截图、网络新闻截图、领取房屋通知书签字表，不能证明其已经按照合同约定书面通知了张计良、邱芬上房，对上述证据，本院不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规[2015]70号文件，因与本案处理结果无关，本院不予认定。另，金鼎置业公司二审提供的灵璧县状元府小区1#楼-29#的工程竣工验收报告及工程竣工验收备案表，均加盖了相关部门印章，对该部分证据的真实性，本院予以认定。本院二审审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方约定，金鼎置业公司应当在2015年5月31日前将符合约定的商品房交付张计良、邱芬使用，交付条件为：1.该商品房经验收合格；2.如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。本院认为，依据相关法律规定，双方当事人约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行工程质量竣工验收并出具验收合格的意见，还应当由规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性意见。本案中，案涉商品房所在楼工程于2015年5月26日经设计、施工、监理、建设等单位验收合格，同日规划、环保、城建档案管理部门亦出具认可性意见，公安消防部门则于2015年7月21日同意消防验收备案，鉴于公安消防部门是专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，案涉商品房符合“该商品房经验收合格”条件的时间为2015年7月21日。因案涉房屋在2015年5月31日尚不符合约定的交付条件，金鼎置业公司亦未提供有效证据证明在案涉商品房符合交付条件后书面通知张计良、邱芬上房，故而张计良、邱芬有权要求金鼎置业公司按照合同约定支付自2015年6月1日起至实际上房之日的逾期交房违约金。考虑到灵璧县房地产管理局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对案涉状元府小区进行整改，金鼎置业公司按照要求完成整改，因整改需要一定时间，因此可参照双方对交付条件的补充约定，在计算违约金时扣除三个月的时间。鉴于张计良、邱芬已于2016年10月16日上房，金鼎置业公司应当按张计良、邱芬已付购房款380000元的日万分之二点一标准，向张计良、邱芬支付自2015年6月1日至实际上房之日2016年10月16日的逾期交房违约金（扣除90日）。一审判决在计算违约金时未查明张计良、邱芬上房时间不妥，本院予以纠正。金鼎置业公司提出案涉商品房已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，本院不予采信；其又提出按照其与业主代表达成的协议，可延期至2016年2月交房，不应当支付违约金，因该协议并未涉及案涉商品房交付条件及逾期交房违约金如何处理的内容，其该项上诉主张不能成立，本院亦不采纳；金鼎置业公司主张其已按照合同约定发出交房通知，但未能提供有效证据证明，本院不予采信。综上所述，金鼎置业公司上诉请求不能成立，鉴于二审查明了新的事实，本院对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03618号民事判决；二、灵璧县金鼎置业有限公司于本判决生效后10日内按张计良、邱芬已付购房款380000元的日万分之二点一标准，向张计良、邱芬支付自2015年6月1日至实际上房之日2016年10月16日的逾期交房违约金（扣除90日）；三、驳回张计良、邱芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254元，由张计良、邱芬负担150元，由灵璧县金鼎置业有限公司负担104元。二审案件受理费50元，由灵璧县金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　周亚丽审判员　　李德道审判员　　丁　伟审判员　　杨俊举审判员　　赵　路二〇一七年七月二十六日书记员　　夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”