（2016）鲁01民终2309号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-24
案件名称
王振宝与王智育、刘延坤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王振宝,王智育,刘延坤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终2309号上诉人（原审被告、反诉原告）：王振宝，男，1971年10月7日生，汉族，平安保险济南分公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：张学燕，济南华龄法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王智育，女，1956年5月24日生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘延坤，男，1953年11月12日生，汉族，无业，住济南市。两被上诉人委托诉讼代理人：郭亚男，山东舜达律师事务所律师。上诉人王振宝因与被上诉人王智育、刘延坤房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王振宝上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.要求解除双方签订的房产交易协议；3.判令被上诉人返还装修款28万元和购房首付款17万元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。在二审审理期间，王振宝撤回了第2、3项请求，变更为：依法判令被上诉人继续履行房产交易协议、依法判令被上诉人协助上诉人按揭贷款。事实和理由：双方于2013年6月17日签订协议后，上诉人如约支付了首付款，并经被上诉人同意装修入住至今。购买二手房实行银行按揭贷款交付剩余款项，符合二手房交易习惯。但在办理按揭贷款中，被上诉人无故中途停止协助上诉人办理按揭贷款，导致上诉人无法交纳剩余购房款。被上诉人故意毁约，过错在先，违反诚实交易原则。王智育、刘延坤辩称，上诉仅能针对一审的诉请和一审判决的内容，上诉人变更的请求超出了一审的诉讼请求，应予驳回。根据协议约定，上诉人未按约定付款，被上诉人有权解除合同，收回房屋，并从上诉人交纳的首付款中扣除约定的违约金。上诉人的上诉请求无事实及法律依据。王智育、刘延坤向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《房产交易协议》；王振宝向王智育、刘延坤返还位于济南市市中区舜耕路xx号x号楼x单元xx号房屋；王振宝向王智育、刘延坤支付违约金5万元；王振宝向王智育、刘延坤支付房屋占用费自2014年7月1日起至其搬离房屋之日止，按照每月3000元计算；王振宝向王智育、刘延坤支付为王振宝代付的2014年度取暖费2289.79元；王振宝拆除其对涉诉房屋装修部分，将涉诉房屋恢复原状。王振宝向一审法院反诉请求：依法撤销双方签订的《房产交易协议》，王智育、刘延坤返还购房款17万元及17万元的利息（自2013年6月30日起至判决生效之日止，以17万元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算）；王智育、刘延坤向王振宝支付装修及配套家具费用共计28万元；王智育、刘延坤赔偿王振宝房屋价值损失30万元。一审法院认定事实：2013年6月17日，王智育与王振宝签订《房产交易协议》一份，记载：“经协商，甲（王智育、卖方）乙（王振宝、买方）双方达成济南市市中区舜耕路xx号院x号楼x单元xx室房屋交易意向，乙方愿出资117万元整购买甲方位于济南市市中区舜耕路xx号院x号楼x单元xx室房屋（含地下室）。因乙方无法一次性全款支付甲方，先期支付甲方人民币17万元整，剩余款项及一年期利息共计人民币107.8万元整须于2014年6月30日前一次性支付给甲方。自该协议签署之日起，甲方将上述房屋暂交乙方居住，期间，甲乙双方均不能有任何租赁、买卖等行为发生。甲方如期收到乙方全额购房款及利息后，应立即将房产证交付乙方，并于日后条件允许时积极协助乙方办理房屋过户手续。办理过户时产生的所有费用均由乙方承担。若逾期甲方仍未收到乙方全额购房款及利息，此次交易行为将自行终止，甲方有权收回乙方先期入住的该房产，并从乙方首付款项人民币17万元整中扣除违约金5万元整。此协议，自双方签字之日起生效。协议人签字：甲方王智育乙方王振宝二〇一三年六月十七日”。上述协议签订后，王振宝依约向王智育支付购房款17万元，王智育依约将涉诉房屋交付给王振宝居住，后购房尾款及一年期利息107.8万元王振宝未支付，王智育亦未办理涉诉房屋过户手续。另查明，刘延坤与王智育系夫妻关系，本案涉诉房屋系刘延坤参加单位房改购买取得，产权证号为济房权证省直字第2665**号，房屋所有权人刘延坤，共有权人王智育，房屋坐落为济南市，建筑面积95.78平方米，该产权证填发日期为2006年9月30日，该产权证加盖有济南市房产管理局房产登记专用章。刘延坤、王智育称，王振宝未依约向其支付购房款，涉诉《房产买卖协议》未履行完毕系王振宝违约。对于刘延坤、王智育的该项主张，王振宝不予认可。王振宝称，本案涉诉房屋系山东省人民政府办公厅房改房，需经山东省人民政府办公厅书面同意才可进行上市交易，刘延坤、王智育隐瞒了该项事实与其签订《房产买卖协议》，该协议应予以撤销，该房屋无法办理过户手续，导致其无法办理购房贷款，故其行使不安抗辩权，未向刘延坤、王智育支付约定的购房款及一年期利息107.8万元，该《房产买卖协议》无法继续履行系刘延坤与王智育违约，并非王振宝违约。为证明其主张，王振宝提交涉诉房屋权属状况信息表、房产证、省直房改购房产权登记申请审批书、山东省省直机关房改售房房产买卖契约、证明、个人信用报告、复印件、录音光盘。上述证明记载：“本人叫刘春丽特此证明。证明人：刘春丽2014年10月23日”，刘春丽未到庭。对于该证明，刘延坤、王智育不予认可。录音光盘存储的系王振宝与案外人的通话记录，王振宝称该案外人系山东省人民政府办公厅房管处副处长王西良，该通话记录记载金鸡岭宿舍系省政府宿舍，有房产证，但不允许对外买卖，不允许上市交易。对于该通话录音，刘延坤、王智育不予认可。个人信用报告记载王振宝自2007年至2012年底有10个银行账户存在多次逾期还款情况。王振宝称，刘延坤、王智育向其交付涉诉房屋后，其对该房屋进行了装饰装修，花销装饰装修费用28万元。为证明其主张，其提交《合同书》一份、付款证明一份、手写体收据两张。对于王振宝的该项主张及上述证据，刘延坤、王智育均不认可。刘延坤、王智育称其未同意王振宝对涉诉房屋进行装饰装修。王振宝称，本案涉诉房屋自其与刘延坤、王智育签订《房产交易协议》时至今已增值近30万元，因刘延坤、王智育违约，其如需另购房产要多支出30万元，要求刘延坤、王智育向其赔偿房屋价值损失30万元。对于王振宝的该项主张，刘延坤、王智育不予认可。王振宝亦未提交相关证据予以证明。一审审理过程中，王振宝申请证人杨熙丁出庭作证，欲证明王振宝为涉诉房屋安装塑钢窗及不锈钢防护栏的事实，证人杨熙丁未出庭作证。一审审理过程中，王振宝申请对涉诉房屋内装修、装饰及附属设施的市场价值进行司法评估，一审法院依法委托山东永晟工程造价咨询有限公司进行评估，后因王振宝未交纳相关评估费用，该司法评估申请被山东永晟工程造价咨询有限公司退回。双方对该司法评估被退回均未提出异议。一审审理过程中，刘延坤、王智育自动撤回要求王振宝向其支付涉诉房屋占用费、2014年冬季取暖费及拆除涉诉房屋装修部分并将涉诉房屋恢复原状的诉讼请求。以上事实，有《房产交易协议》、房屋权属状况信息、房屋所有权（纠错）登记申请书、房产证、结婚证、省直房改购房产权登记申请审批书、山东省省直机关房改售房房产买卖契约、证明、银行明细、个人信用报告、常住人口登记卡、通话详单、话费收据、录音光盘、合同书、收据、付款证明及双方当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，王智育与王振宝签订的《房产交易协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且协议所涉房屋所有权人刘延坤对该协议予以认可，该协议为有效协议。双方当事人应按照协议约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据协议约定，王振宝应于2014年6月30日前向王智育支付购房余款及一年期利息共107.8万元，若逾期支付，此次交易行为自行终止，王智育有权收回涉诉房屋，并从王振宝已支付的购房首付款17万元中扣除违约金5万元。根据法庭调查，王振宝已向刘延坤、王智育支付了购房首付款17万元，刘延坤、王智育已将涉诉房屋交付给王振宝使用，剩余购房款及一年期利息共107.8万元王振宝至今未付的事实清楚，予以确认。现王智育、刘延坤以王振宝未按照合同约定支付剩余购房款为由要求解除与王振宝签订的《房产交易协议》，符合双方的合同约定，予以支持。王振宝辩称涉诉房屋不能上市交易，无法办理产权过户手续，导致其无法通过银行贷款，且其因此行使不安抗辩权，未再依约支付剩余购房款及一年期利息107.8万元，对于王振宝的该主张，刘延坤、王智育不予认可，且王振宝提交的证据不足以证明涉诉房屋不能上市交易，故一审法院不予采纳；现本案涉诉房屋有合法的产权证，并登记在刘延坤、王智育名下，王振宝以涉案房屋不能上市交易为由要求撤销双方签订的《房产交易协议》，无事实及法律依据，故对于王振宝的该项反诉请求，一审法院不予支持。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现王智育、刘延坤要求王振宝返还涉诉房屋，理由正当，予以支持。因王振宝未按合同约定支付剩余购房款，违约行为明显，王智育、刘延坤要求王振宝支付违约金5万元，符合合同约定，予以支持。鉴于双方合同已经解除王振宝要求刘延坤、王智育向其返还已支付的购房首付款17万元，理由正当，予以支持。关于王振宝要求刘延坤、王智育向其支付购房首付款17万元的利息，因合同解除系因王振宝违约行为造成，现王振宝主张利息损失，无合同及法律无据，不予支持。关于王振宝要求刘延坤、王智育向其支付其装饰装修本案涉诉房屋费用28万元的反诉请求，刘延坤、王智育对王振宝提交的装饰装修合同、收据及付款证明均不予认可，王振宝虽申请对涉诉房屋内装修、装饰及附属设施的市场价值进行司法评估，但因其未交纳相关评估费用，该司法评估被退回，王振宝提交的相关证据不能证明装饰装修费用的具体数额，故对王振宝的该项反诉请求，不予支持，王振宝可待证据充足时另行主张。关于王振宝要求刘延坤、王智育向其赔偿房屋价值损失30万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。本案审理过程中，刘延坤、王智育自动撤回要求王振宝向其支付涉诉房屋占用费、2014年冬季取暖费及拆除涉诉房屋装修部分并将涉诉房屋恢复原状的诉讼请求，是对自已权利的处分，不违反法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、原告王智育与被告王振宝于2013年6月17日签订的《房产交易协议》于判决生效之日起解除；二、被告王振宝于判决生效之日起30日内腾空济南市的房屋，交于原告王智育、刘延坤；三、被告王振宝于判决生效之日起10日内向原告王智育、刘延坤支付违约金5万元；四、原告王智育、刘延坤于判决生效之日起10日内退还被告王振宝购房首付款17万元；五、驳回被告王振宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16490元，由被告王振宝负担。反诉费5150元，原告王智育、刘延坤负担1170元，被告王振宝负担3980元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实。本院认为，关于涉案房产交易协议应否继续履行。双方协议约定，王振宝在2014年6月30日前未向王智育支付购房余款及一年期利息共107.8万元，交易自行终止，王智育有权收回涉诉房屋。王振宝未按约定付款，王智育要求解除合同，证据充分，一审判决解除双方签订的房产交易协议，并无不当。协议未约定王振宝通过按揭贷款支付剩余购房款，也未约定王智育、刘延坤协助办理按揭贷款的义务，王振宝上诉主张王智育、刘延坤停止协助其办理按揭贷款，属故意毁约，没有合同依据，本院不予采信。王振宝上诉要求继续履行合同，理由不成立。关于王智育、刘延坤应否协助王振宝办理按揭贷款。王振宝办理按揭贷款的目的是支付购房款，继续履行房屋买卖合同。本案中，协议约定的解除合同条件已经成就，王智育也已行使解除权；协议也未约定王智育、刘延坤协助王振宝办理按揭贷款的义务；王振宝在一审期间并未提出该项请求，故王振宝上诉要求王智育、刘延坤协助其办理按揭贷款，本院难以支持。综上，上诉人王振宝的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16490元，由上诉人王振宝负担。本判决为终审判决。审判长 王德强审判员 施 红审判员 唐鸣亮二〇一七年七月二十六日书记员 刘 翔 微信公众号“”