（2017）川0181民初1933号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-30
案件名称
都江堰市碧城物业管理有限责任公司与陈光明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
都江堰市碧城物业管理有限责任公司,陈光明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初1933号原告：都江堰市碧城物业管理有限责任公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路碧城苑。法定代表人：唐勇，公司总经理。委托诉讼代理人：罗仕聆，女，1970年12月23日出生，汉族，住四川省都江堰市，系原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司员工。被告：陈光明，男，1975年2月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司（以下简称碧城物业公司）与被告陈光明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员毛爱军独任审判，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告碧城物业公司的委托诉讼代理人罗仕聆到庭参加诉讼，被告陈光明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告碧城物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费765.81元（从2015年1月1日起至2016年7月1日止）；2、被告支付违约金1153元（计算标准为每日千分之三，从2016年7月3日至2017年5月10日止）。事实和理由：都江堰市民主小区A5系都江堰市兴市投资有限公司修建的项目。该项目完成后，案外人都江堰市兴市投次有限公司从2010年到2015年期间与原告分别签订了内容一致的《前期物业服务合同》，合同签订后由原行负责民主小区A5的物业服务管理，事后兴市公司陆续将房屋交付给实际业主（本案被告系房屋的实际业主），且在交付的同时即2010年7月7日原告与被告也签订了《民主小区A5项目前期物业服务委托协议》及《承诺书》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应履行自己作为实际业主应履行之义务，但自2015年1月3日起至2016年7月2日止期间，被告拒不向原告支付物业管理费用，被告的行为违反了相关法律的规，故原告碧城物业公司诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告陈光明未应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：一、原告碧城物业公司系都江堰市民主小区A5的物业服务公司，被告陈光明系该小区X栋X单元X楼X号房屋的业主。2010年7月7日原告碧城物业公司（合同称乙方）与被告陈光明（合同称甲方）签订《民主小区A5项目前期物业服务委托协议》，合同约定主要内容：“第二条物业基本状况物业类型：住宅，物业地址：15-1-6-20，建筑面积：85.09平方米；第十七条：委托管理期限为1年，从2010年7月3日至2011年7月2日（在本合同期限内成立业委会的，则本合同终止于业委会与乙方签订新的物业委托合同时；若业委会未与乙方签订新的物业委托合同而是与其他公司签订物业委托合同的，则本合同终止于2011年6月30日；若在该期限内未成立业主委员会的，同时小区未有30%以上业主对物业服务工作提出书面异议的，则视为本合同自动续约一年，以此类推，直至成立业主委员会当年，在委托管理服务年度期满后合同终止）。第二十一条：物业管理服务费，从开发建设单位通知交房之日起，开始向原告缴纳全价物业管理服务费用。1、多层住宅：0.5元/月.平方米[6层以下（含6层）为多层]；2、高层住宅：0.95/月.平方米[6层以上为高层]；4、物为管理服务费每半年收取一次，业主或物业使用人在第半年初的前半个月内向乙方交清该半年的物业管理服务费。……11、业主逾期缴纳物业服务费用的，应按照应付金额每天千分之三的标准支付违约金。”。二、2015年10月16日，都江堰市民主瑞苑（A5）第一届业主委员会（合同称甲方）与原告碧城物业公司（合同称乙方）签订“民主瑞苑（A5）物业服务合同”，合同约定主要内容：“第一条物为业管理内容1、物业基本情况：（1）物业类型：住宅；（2）座落位置：都江堰市永丰街道银丰路112号；（4）占地面积：6.17万平方米；（5）建筑面积：8.85万平方米。2、委托管理事项：（1）负责房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理；（2）负责房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；（3）公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；（4）公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；（5）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运至本小区指定位置；（7）交通与车辆停放秩序的管理；（8）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（9）组织开展社区文化娱乐活动；（10）物业及物业管理档案、资料；（11）法律和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。本物业区域内发生的治案及消防责任事件由责任人承担法律和经济责任。人身及室内财产安全由业主（或使用人）自行承担管理责任，机动车、非机动车辆及相关的保险责任由车主方自行承担。第三条物业管理服务费用和住宅公共维修基金1、本物业的管理服务费按以下标准执行：（1）多层住宅：0.5元/月.平方米[6层以下（含6层）为多层]；（2）电梯住宅：0.95/月.平方米；（3）营业用房：1.50/月.平方米；（4）物业管理服务费每半年收取一次，业主或物业使用人在每半年初的前半个月内向乙方交清该半年的物业管理服务费。……（5）未入住房屋的物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积以上述标准向乙方交纳；（6）业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主缴纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送交乙方备案并承担连带缴纳责任；（7）业主转让其拥有的物业时，须结清转让之前应承担的物业服务费，未结清前欠物业服务费的，由物业受让人承担；（8）房屋室内人身安全及财产的保险与保管责任，由业主（或使用人）自行承担。五、物业管理期限：委托管理期限为二年，即2015年1月1日起至2016年12月31日止。条八条违约责任4、若甲方未按约定缴纳物业管理服务费及机动车、非机动车停车费，经乙方催收后仍不缴纳，每逾期一日，甲方按未缴纳金额的千分之三支付乙方违约金。因甲方未按时缴纳物业管理服务费，导致乙方不能顺得完成本合同约定的相关服务内容，乙方不构成违约。……”。三、被告陈光明所居住的该小区15栋1单元6楼20号房屋的建筑面积为85.09平方米，系多层住宅，物业服务管理费的收取标准为每平方米0.5元，每月应交纳物业服务管理费为42.55元。被告陈光明从2015年1月1日起至2016年7月1日期间未向原告碧城物业公司缴纳物业服务费。四、2017年7月3日，原告碧城物业公司与都江堰市民主瑞苑（A5）小区第一届业主委员会签订“关于民主瑞苑（A5）小区移交过渡期工作安排”，正式从从该小区撤场。后因被告陈光明一直未向原告碧城物业公司支付2015年1月1日起至2016年7月1日期间的物业服务费用，原告于2017年5月10日向法院起诉。上述事实，原告提交了原、被告双方身份信息资料、2010年7月7日签订的《民主小区A5项目前期物业服务委托协议》、民主瑞苑（A5）管理规约及《承诺书》、2015年10月16日签订的《民主瑞苑（A5）物业服务合同》、《关于民主瑞苑（A5）小区移交过渡期工作安排》及原告在庭审中的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告碧城物业公司与都江堰市民主瑞苑（A5）小区第一届业主委员会签订的《民主瑞苑（A5）物业服务合同》，由原告碧城物业公司对“民主瑞苑（A5）”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告陈光明系“民主瑞苑（A5）”小区业主，该《民主瑞苑（A5）物业服务合同》对被告陈光明具有法律约束力。二、关于原告碧城物业公司主张被告陈光明应支付物业服务费765.81元、违约金1153元的问题。本案中，原告碧城物业公司依约向被告陈光明提供物业服务，被告陈光明应当支付相应的物业服务费，原告碧城物业公司主张的物业服务费765.81元（0.5元/月.平方米×85.09平方米×18月），符合合同约定，本院予以支持。对于原告碧城物业公司主张被告陈光明按日千分之三之标准支付违约金1153元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告陈光明存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，但原告斯培行主张的违约金较高，本院认定200元较为适宜。三、被告陈光明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告陈光明未到庭的行为系其放弃了其享有的相应诉讼权利，应当承担相应不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告陈光明于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司支付物业服务费765.81元。二、被告陈光明于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司支付违约金200元。三、驳回原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 毛爱军二〇一七年七月二十六日书记员 雷 琪 关注微信公众号“”