（2017）鲁0104民初766号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2018-07-12

案件名称

张金风与刘维利等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张金风,刘维利,孙叶芝

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第二十五条，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款

全文

济南市槐荫区人民法院民事判决书（2017）鲁0104民初766号原告（反诉被告）：张金风，女，1970年10月15日出生，汉族，户籍所在地山东省齐河县，现住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：孙浩，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴科，山东京鲁律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘维利，男，1947年9月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘宁（刘维利、孙叶芝之女），女，1979年7月7日出生，汉族，住济南市。被告（反诉原告）：孙叶芝，女，1950年9月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人周桂华，山东正唐律师事务所律师。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄贞海，山东正唐律师事务所律师。原告张金风与被告刘维利、被告孙叶芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案。诉讼过程中，被告刘维利、被告孙叶芝共同提出反诉请求，经审查，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序分别于2017年3月22日、2017年6月12日，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张金风及其委托诉讼代理人孙浩、刘兴科，被告（反诉原告）刘维利及其委托诉讼代理人刘宁及其与被告（反诉原告）孙叶芝的委托诉讼代理人周桂华、共同委托诉讼代理人黄贞海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金风向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付违约金81000元（以��款价款90万元为基数，每天450元为标准，从2017年1月5日起计算，截止到2017年6月5日）；3.判令被告支付居间服务费18000元、律师费16000元，并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，原、被告与山东仟佰家房地产经纪有限公司，三方就被告所有的坐落位于济南市的房屋签订《居间服务合同》。原告依据合同约定向居间方支付居间服务费18000元。同日，原、被告双方就上述房屋签订《存量房买卖合同》，约定：该房屋买卖成交总价款为90万元。原告于2016年12月23日，已依照合同约定向被告支付定金9万元整。2016年12月27日，原告在建设银行办理完毕贷款审批手续。依据双方合同约定，被告需在5个工作日内配合原告办理过户事宜。且居间方山东仟佰家房地产经纪有限公司在2017年2月9日对被告进行催告，要求被告方依据合同约定��理过户事宜。但至今被告拒不配合原告办理过户事宜。其行为已经违反双方买卖合同的约定。因此诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，其明确其第一项诉讼请求中的继续履行合同为要求刘维利、孙叶芝协助其办理涉案房屋的所有权转移登记手续；第二项诉讼请求中的违约金暂计算至2017年6月5日，之后的违约金根据具体情况，另行主张。刘维利、孙叶芝辩称，合同签订后，我方一直积极履行合同义务，早在2016年12月23日张金风就已经在建行办理完贷款审批手续，按照合同约定双方应当于贷款审批通过后五日内办理房产过户，我方也多次通过电话催促张金风及中介一块办理过户事宜，但张金风始终以各种理由推脱，拒不配合我方办理过户事宜。张金风早已逾期，违约期限超过30日，导致合同目��无法实现，现在反而起诉我方没有任何事实和法律依据。本案中张金风违约在先，我方不存在违约的情况，张金风的诉讼请求应当驳回。刘维利、孙叶芝向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令张金风支付违约金180000元；3.判令张金风支付律师费15000元，并承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年12月21日，反诉人与被反诉人签订《存量房买卖合同》，约定反诉人将其位于济南市的房屋出售给被反诉人。根据合同约定，被反诉人应于按揭贷款审批通过5个工作日内，与反诉人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年12月23日，被反诉人办理完按揭贷款手续后，却没有履行合同约定与反诉人共同去办理房屋权属转移登记手续，经反诉人多次催促后，仍��各种理由推脱，最终未能在合同约定期限内完成房屋权属转移登记手续。因被反诉人违约行为导致房屋买卖不能顺利进行，致使反诉人不能及时获得房款为孩子看病治疗，卖房目的现已不能实现。被反诉人的行为已经严重违反了合同约定，并对反诉人造成了经济损失。刘维利、孙叶芝特提起反诉请求，要求判如所请。张金风针对反诉辩称，刘维利、孙叶芝的反诉事实和理由是不正确的，我方在已经交纳了9万元定金后，无论从生活习惯还是交易习惯上均不存在不继续履行合同的必要性及可能性，这违反基本的生活逻辑。当事人围绕诉讼请求、反诉请求及相应的答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张金风向本院提交了《济南市房屋登记信息查询结果证明房产证明》��《房屋权属状况信息》、《房屋买卖业务签约文件合订本》、定金收条、中介费收款收据等证据，刘维利、孙叶芝提交《房屋所有权证书》、《国有土地使用权证书》，当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下：张金风户籍地在山东省齐河县，其自2014年1月起在济南市缴纳社会保险，截止2017年3月，其社会保险连续缴纳39个月。刘维利、孙叶芝系夫妻关系。刘维利、孙叶芝通过房改购房，购得济南市房屋（以下简称201号房屋）一套，该房屋的所有权于2014年12月12日登记在两人名下。2016年12月21日，刘维利、孙叶芝作为甲方，张金风作为乙方，山东仟佰家房地产经纪有限公司（以下简称仟佰家公司）作为丙方，三方签订《居间服务合同》一份，约定，甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易由乙方向丙方支付居间代理18000元、代评估费500元。该合同第五条违约责任第（三）款约定，甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。以上合同还约定了其他内容。合同中载明的仟佰家公司的经办人为张军。签订上述合同后，经仟佰家公司居间介绍，刘维利、孙叶芝作为出售方（甲方），张金风作为房屋购买方（乙方），双方签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将其所有的201号房屋（房产证号济房权证槐字第1848**号）以��地下室（房产证号济房权证槐字第1848**号），以90万元的价格卖予乙方。合同第三条约定：“（一）房款约定：……2.买受人于2016年12月21日前向甲方支付定金9万元……3.买受人于银行贷款审批通过后5日内且办理房屋所有权转移登记当日（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款26万元（不含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给出卖人……。（二）关于房款支付方式的约定，买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于2016年12月27日前（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按照其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为55万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款批准……”。第五条约定：“房屋的交付：（一）出卖人应当于出卖人收到全部房款七个工作日（请约定支付时间或条件）将该房屋交付给买受人……”。第六条税、费相关规定：甲方不承担税费，乙方承担地税、增值税及附加、个人所得税、登记费、交易手续费、土地增值税。第七条“权属转移登记（一）出卖人与买受人双方应于乙方银行贷款审批通过五个工作日内后（请约定时间或条件），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构��要求到场办理……”。第八条约定：“违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的。5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。（三）买受人若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.……；4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。……。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。”第十条其他约定：1.甲、乙双方约定户口迁出时间为2019年1月31日。2.甲方承诺此房屋无任何产权争议，经济纠纷，能正常办理过户；3.甲方承诺于过户前5��工作日自行办理完毕抵押注销手续。4.甲方承诺固定装修，一台海尔柜机及一台格林挂机免费赠送与乙方。5.甲方收到全款5个工作日将房屋交付乙方。6.乙方于领取房产证5个工作日内到贷款银行办理抵押登记。7.甲、乙双方约定如因甲方未能按合同中约定的户口迁出的时间迁出户口，甲方按总房款的万分之五按日计算向乙方支付违约金。上述合同还对其他问题进行了约定。签订上述合同当天，张金风向刘维利、孙叶芝交付了定金5万元，2016年12月23日，其又支付定金2万元。张金风向仟佰家公司支付了居间代理费14400元、代收评估费500元。截止2016年12月23日，双方均向建设银行提交了张金风贷款所需的材料及手续。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》【济政办发（2016）31号】，该通知第三条规定：本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》【济建开字（2017）2号】，通知第三条规定：无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅下发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【济政办发（2017）13号】，其中第三条第二款规定，非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。因政策要求的贷��首付比例提升，张金风主动要求增加首付款，刘维利、孙叶芝不同意。2017年7月1日，张金风向本院提存了上述房屋买卖合同的购房款45万元。当事人对以下事实存有争议：张金风称，双方签订上述房屋买卖合同后，其即积极准备贷款手续。2016年12月27日，建设银行通过了贷款审批手续，贷款审批金额为55万元。2016年12月26日，济南市公布了新的限购政策，作为外地人其需要提供连续缴纳24个月社会保险的材料才能与刘维利、孙叶芝网签并办理网签及所有权转移登记手续，但房管部门对于如何提交审核材料还没有具体规定。2017年1月20日，房管部门制定了实施细则并告知社会恢复网签审核。其于2017年1月23、24号左右向房管部门提交了社会保险缴纳记录等材料并通过了限购审核。在通过限购审核后，刘维利、孙叶芝拒绝协助其办理涉案房屋的所有权转移登记手续。在此情况下，作为居间人的仟佰家公司向刘维利、孙叶芝发函催告其履行义务，刘维利、孙叶芝仍然拒绝，故其要求刘维利、孙叶芝继续履行涉案房屋买卖合同并承担违约赔偿责任。为证明其上述主张，张金风向本院提交如下证据：证据1.电脑网页照片打印页一份，显示张金风个人二手房贷款55万元，贷款期限156个月，于2016年12月27日审批通过。其称其2016年12月22日向建设银行提出的贷款申请，12月23日刘维利、孙叶芝到建设银行履行了对其贷款申请的协助审批的义务。证据2.仟佰家公司向刘维利、孙叶芝发出的《催告函》原件一份及相应的快递单、回执复印件各一份。《催告函》载明基于仟佰家公��工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式与刘维利、孙叶芝沟通并催促未果，现其公司向刘维利、孙叶芝发出本催告函，提醒刘维利、孙叶芝及时根据已签署的法律文件办理与房屋交易相关的事宜。请刘维利、孙叶芝于2017年2月16日18时前依合同约定办理网签、缴税、过户事宜。该函载明的联系人为经办人张军，落款时间为2017年2月9日。快递单显示张军于2017年2月9日向刘维利邮寄了上述《催告函》，邮寄地址为涉案房屋的地址，刘维利签收了该函件。邮件回执载明上述快递于2017年2月10日被“本人签收”。证据3.《委托代理合同》、律师费发票、建设银行客户专用回单一份，显示张金风为本次诉讼于2017年2月21日向山东京鲁律师事务所支付律师费16000元。上述证据2中的快��，经本院查询，显示已于2017年2月10日“本人签收”。刘维利、孙叶芝对上述证据质证认为：证据1的真实性予以认可，认可贷款已经审批通过的事实，但应该是双方于2016年12月23日共同去建设银行办理的贷款审批手续。证据2中的《催告函》显示是仟佰家公司制作，但该公司并非合同一方当事人，没有权利向其发出催告。证据2中的快递单及回执均为复印件，对其真实性不予认可，其也从未收到过上述《催告函》。证据3的真实性予以认可，但其认为并没有违约，不同意承担律师费。其并向本院说明，其对外出售涉案房屋的目的是为其孙子治病，当时急需用钱，故其一直在积极的履行合同义务，但张金风一直怠于履行合同义务，在其要求张金风共同去办理网签过户手续时，张金风都不积极配合，也不按照合同约定支付首付款，现张金风逾期履行合同已经超过30日，故其要求解除房屋买卖合同并要求张金风承担违约责任。为证明其上述主张，其向本院提交如下证据：证据1.2016年12月25日，刘维利、孙叶芝之女刘宁与仟佰家公司经办人张军之间的通话录音一份，其称录制于当日的18：03分。张军称：老爷子让我给你讲个流程，什么流程呢，如果说明天客户不来，我可以给她发个催告函，如果接到催告函还来的话，等于她不积极，不想履行合同义务了。刘宁称，好的，并问张军是否与张金风通了电话，让张金风明天到店里来。张军称已经打过电话，张金风说明天下午五点到。刘宁称，那我给家里老人打个电话，并称张金风不大好沟通，有时候也说不明白，她脾气也比较大。证据2.2016年12月26日，刘宁与张军之间的通话录音一份，其称录制于15：18分。内容为，张军给刘宁说，张金风说她今天去喝喜酒了，没法到中介与刘维利、孙叶芝协商问题。刘宁问张军，现在房子的买卖流程是否还在正常走着呢，出了新政是否能继续进行下去？张军回复，程序在正常走着，新政不会有影响，正常走流程就行。刘宁称，就是只是一个小问题，就是和她协商下这个户口的问题了？张军答复，对啊，其实事情也不复杂，你们双方见面互相聊一聊，把各自的难处说一说，互相体谅一下，双方再协商协商，就那么个事，其实很简单。张军称，就是对张金风可能影响的是首付可能提高到45%，她的社保也没有问题。刘宁称，对啊，我也听说了。张军称，这一块，她也没问题，对她来说没问题，多拿点钱也没问题。交谈中张军将张金风的电话发给了刘宁。证据3.2016年12月26日，刘宁与张金风之间的通话录音一份，其称录制于当日15：23分。内容为：刘宁与张金风约2016年12月27日见面商谈。刘宁称，我从23号一直等你等到现在了。张金风称，我明天会去，我不是故意为难你，因为昨天家里有一个侄子生孩子了。刘宁称，我也没说你故意为难我。张金风称，行行行，明天晚上吧，晚上五点半，五点半我肯定到中介。其称上述三份录音证据可以证明是其催促张金风去办理网签及过户手续但张金风拒绝协助办理。证据4.2017年1月7日，刘宁与张军之间的通话录音一份，其称录制于当日18：02分。内容为：刘宁问张军与张金风的网签程序是否还在继续，其称其问了房管部门和其他中介，外地户籍��房只要社保没有问题就可以网签。张军回复称，在2016年12月26日前开出限购号的可以继续网签，没有开出的需要开购房人的无房证明，但是因为具体细则没有出台，涉案房屋暂时无法网签，需要等细则出台后再走网签手续。刘宁质问张军为什么还有别的外地户口的可以网签，其再等就要等到过年后了。张军称如果刘宁不相信，其可以约着张金风与刘维利、孙叶芝一起到房管部门办理一次网签手续，看能不能办理成功。证据5.《委托代理合同》及律师费发票一份，显示刘维利、孙叶芝为本次诉讼委托山东正唐律师事务所律师代理，并支出律师费15000元。张金风对上述证据质证认为：对上述证据的真实性均予以认可，但是证据1-3中的录音记载的事情并非刘维利、孙叶芝催促其去办理网签手续。因为��时贷款尚未通过审批，双方不可能交谈过户的事宜，实际情况是双方就合同中约定的迁户口的违约金发生了争议，当时刘维利、孙叶芝希望降低违约金的标准，但其不同意，最终也未变更。证据4中的录音可以证明当时中介的意见是整个房屋买卖的流程是正常的，没有双方不配合的情况，是因为限购政策导致网签无法继续。因为其不存在违约行为，不应赔偿刘维利、孙叶芝支出的律师费。对双方有争议的证据及事实本院认定如下：张金风向本院提交的证据1虽然为照片打印件，但刘维利、孙叶芝均认可张金风通过银行贷款的事实，本院对该证据予以采信，认定张金风于2016年12月27日通过了银行贷款审批，审批金额为55万元。证据2中的快递单及回执虽然为复印件，但经本院查实，快递单及回执所记载的邮件已经被“本人签收”。上述快递单所写的地址为涉案房屋的地址，也是刘维利、孙叶芝向本院提交的反诉状中所记载的其居住地，由邮件查询结果可以证明刘维利收到了仟佰家公司向其邮寄的《催告函》。证据3可以证明张金风为本次诉讼支出律师费16000元。刘维利、孙叶芝提交的证据1-5，张金风均认可其真实性，本院对上述证据予以采信。但是证据1-4的录音中，并无刘维利、孙叶芝催促张金风办理网签手续及所有权转移登记手续的明确记载，上述录音不足以证明其在上述录音记载的时间段内催促过张金风办理网签及所有权转移登记手续的事实。证据5可以证明刘维利、孙叶芝为本次诉讼支出了律师费15000元。另，双方当事人均称对方按照合同约定主张的违约金标准过高，如认定一方违约，违约方要求本院对违约金进行调整。张金风称因刘维利、孙叶芝的违约行为致其无法依约及时获得涉案房屋，给其造成了其子结婚无法入住婚房，其子的婚期延后的结果，这是其计算违约金的参考因素之一。刘维利、孙叶芝则称因张金风的违约行为，导致其孙子不能得到及时治疗，错过了最佳的治疗期，张金风的违约行为给其造成了不可估量的损失。张金风称其按照限购政策的要求主动提高了首付款的比例，涉案房屋买卖合同应当继续履行。刘维利、孙叶芝则称，张金风逾期履行办理网签及所有权转移登记的行为导致其合同目的无法实现，其已经通过提交反诉状的形式作出了解除合同的意思表示，故不同意继续履行合同。本院认为，张金风与刘维利、孙叶芝双方签订的《存量房屋买卖合同》及张金风，��维利、孙叶芝与仟佰家公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法有效。张金风三年内连续缴纳社会保险在24个月以上，符合在济南市购房条件，故各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。经审理，本院认为双方争议的焦点问题有三：一是哪一方当事人存在怠于履行办理网签及所有权转移登记手续的违约行为；二是涉案合同是否应当继续履行；三是违约责任应当如何认定。关于第一个焦点问题。按照双方房屋买卖合同第三条第（二）款的约定，双方应当在2016年12月27日前共同前往贷款机构办理贷款审批手续。根据查明的案件事实，双方履行完毕上述义务的时间为2016年12月23日，此时双方均不存在逾期��理贷款审批手续的违约行为。2016年12月27日，张金风的贷款审批通过。合同第七条第（一）款约定，双方应当在贷款审批通过之日起5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理所有权转移登记手续，即双方应当在2017年1月4前共同申请办理该手续。刘维利、孙叶芝提交录音等证据称，其在2016年12月23日至26日期间一直在催促张金风办理网签及所有权转移登记手续。首先，其提交的录音中并未体现出催办网签及所有权转移登记的内容；其次，在上述录音录制的时间，张金风的贷款审批尚未通过，并未达到合同约定的网签及所有权转移登记的履行期限，故对刘维利、孙叶芝的上述主张本院不予采信。按照房屋买卖合同的约定，双方共同去办理所有权转移登记的时间应当在2016年12月28日至2017年1月4日期间。但此时，济南市发布了新的限购政策，由原来的允许非济南户籍家庭可以购买一套房屋，变更为在济南市连续缴纳社会保险或纳税24个月的非济南户籍家庭才有权购买一套房屋。该政策的发布，导致部分网签审批手续受限，相关部门暂时停止了该业务的办理。2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，对落实限购政策有了具体的实施细则。该通知明确了限购政策中外地家庭连续缴纳社会保险24个月指3年内连续缴纳社会保险24个月，相关网签审批工作开始正常办理。而张金风则属于上述限购政策影响范围内的购房人。故本院认为，虽然双方合同约定应在2016年12月28日至2017年1月4日期间，办理网签及所有权转移登记手续，但因为不可归责于双方的事由，导致上述合同条款在客观上无法履行。上述情况的出现，双方均不应承担违约责任。但在2017年1月17日之后，相关的网签审批已经可以办理，双方的房屋买卖合同具备了继续履行的条件，此时，双方均应积极履行各自的合同义务。从查明的案件事实看，作为居间人的仟佰家公司于2017年2月9日向刘维利、孙叶芝发出了继续履行合同的催告。虽然仟佰家公司并非房屋买卖合同的一方当事人，但其为张金风与刘维利、孙叶芝房屋买卖关系的居间服务的提供方，其有权利同时也有义务在上述房屋买卖合同的履行过程中，督促双方履行各自的义务。故仟佰家公司向刘维利、孙叶芝发出的《催告函》可以证明，刘维利、孙叶芝至少在2017年2月10日已经获知了房屋买卖合同可以继续履行的事实，此时，其应当配合张金风办理涉案房屋的网签及所有权转移登记手续。因张金风除上述《催告函》外，没有证据证明其在该函之前告知过其已经符合网签条件��事实，故应当以该函作为认定刘维利、孙叶芝履行网签及所有权转移登记义务的期限起点。双方合同约定的上述义务履行期限为五个工作日，故刘维利、孙叶芝应当在2017年2月17日前协助张金风办理涉案房屋的网签及所有权转移登记手续。刘维利、孙叶芝未能在上述期限内履行合同义务的行为构成违约，应当承担违约责任。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故在刘维利、孙叶芝逾期不履行办理所有权转移登记手续的情况下，张金风有权要求刘维利、孙叶芝继续履行合同，办理所有权转移登记手续。但在本次诉讼第一次开庭后，济南市又发布了新的限购政策，将非济南户��家庭购房的首付款比例由原来的30%，提高到60%，此政策的出现又使得双方合同的继续履行遇到障碍。经本院询问，张金风称其具备增加支付首付款的能力，并且要求将增加的首付款向本院提存。刘维利、孙叶芝则一直坚持未能办理所有权转移登记手续的违约责任在张金风，不同意接收上述购房款，并要求解除房屋买卖合同。本院认为，双方房屋买卖合同原来约定的首付款比例约为39%，按照该比例，张金风并不符合限购政策的要求，但其主动向本院提存了购房款45万元，使其实际支出的首付款达到总房款的60%，此时其首付比例符合了限购政策的要求，且增加首付款并未给刘维利、孙叶芝带来义务上的增加，并不影响其按照合同约定获得的购房款的合同目的。限购政策出台的目的在于打击炒房等扰乱房地产市场健康平稳发展的投机行为，而非限制正常的市场交易。从本案查明的事实看，张金风按照限购政策的要求进一步完善了自己的购房条件，并不存在恶意的违约，基于对善意履约方的保护和对交易秩序稳定的维护，双方的房屋买卖合同应当继续履行。张金风要求刘维利、孙叶芝协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。另，按照双方合同约定，房屋所有权转移登记过程中产生的税费应当由张金风负担。现张金风已经将剩余首付款向本院提存，在刘维利、孙叶芝履行完毕上述合同义务后，可至本院领取张金风提存的45万元购房款。因刘维利、孙叶芝主张的张金风逾期办理网签手续及办理所有权转移登记手续的违约行为并不存在，其基于该违约行为超过30日，要求解除房屋买卖合同的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因张金风并不存在上述违约行为，刘维利、孙叶芝基于上述违约行为要求张金风向其支付违约金18万元，以及律师费15000元的反诉请求，均无理无据，本院不予支持。关于第三个焦点问题。张金风要求刘维利、孙叶芝按照合同第八条的约定，按照总房款的日万分之五向其支付2016年1月5日至2017年6月5日期间的违约金，并赔偿其居间服务费及律师费。本院认为，按照合同第八条第（五）款的约定，在刘维利、孙叶芝违约的情况下，其有权要求刘维利、孙叶芝赔偿其律师费损失。张金风也有证据证明其实际支出了律师费16000元，故其要求赔偿律师费16000元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。而对于居间服务费，首先其主张的为18000元，但其有证据证明的仅为14400元。其次，按照双方与仟佰家公司签订的《居间服务合同》第五条第（三）��的约定，只有在合同不能履行的情况下，张金风有权要求刘维利、孙叶芝赔偿其居间服务费，现张金风的主张为继续履行合同，本院对其该项请求也予以了支持，故其再要求刘维利、孙叶芝赔偿其居间服务费，无理无据，本院不予支持。关于违约金，张金风主张合同约定合法合理，应当得到全部支持。刘维利、孙叶芝则辩称该违约金约定过高，请求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的��失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，张金风对其经��损失并未予以明确。本院认为，张金风基于合同能够继续履行的预期，在2017年6月5日之前仅向刘维利、孙叶芝支付了定金9万元。而其主张的违约金，系以总房款为基数计算，在其并未支付完毕全部总房款的情况下，以总房款计算违约金显属约定过高，故本院其违约金计算的基数本院调整为已付购房款。对于日万分之五的标准，该标准相当于年息18.25%，尚未超过年息24%的标准，故本院认为该标准合法合理，应当对双方的该约定予以尊重。综上，本院认定刘维利、孙叶芝应向张金风支付2017年2月18日至2017年6月5日期间的违约金4815元（9万元×0.5&permil;×107天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二十五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘维利、孙叶芝于本判决生效之日起十日内协助张金风将济南市槐荫区济齐路31号院6号楼4单元201号房屋（房产证号：济房权证槐字第1848**号）以及地下室（房产证号：济房权证槐字第1848**号）的所有权转移登记至张金风名下；上述房屋及地下室所有权转移登记过程中产生的税费由张金风负担；二、刘维利、孙叶芝于本判决生效之日起十日内向张金风支付违约金4815元；三、刘维利、孙叶芝于本判决生效之日起十日内向张金风赔偿律师费16000元；四、驳回张金风的其他诉讼请求；五、驳回刘维利、孙叶芝的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取计6400元，由张金风负担1400元，由刘维利、孙叶芝负担5000元；反诉案件受理费6400元，由刘维利、孙叶芝负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　　张斌二〇一七年七月二十六日书记员　　官静来自：