（2017）粤0604民初5110号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-25
案件名称
汪明光与绿地集团佛山禅城置业有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪明光,绿地集团佛山禅城置业有限公司,上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司,上海科瑞物业管理发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5110号原告：汪明光，男，汉族，1956年6月26日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：绿地集团佛山禅城置业有限公司，住所广东省佛山市禅城区环市童装交易中心A区（朝安南路2号1座）4020室，企业通信地址佛山市禅城区季华六路15号3座禅城绿地中心14楼，统一社会信用代码914406040537345181。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：郑燕燕，女，汉族，1991年4月1日出生，住福建省福鼎市。系公司员工。委托诉讼代理人：黄伟斌，男，汉族，1981年11月19日出生，住广东省广州市。系公司员工。被告：上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司，住所广东省佛山市禅城区圣堂大街16号二层之一，统一社会信用代码91440604070297575N。负责人：周波。被告：上海科瑞物业管理发展有限公司，住所上海市奉贤区五四公路2011号1幢110室，统一社会信用代码91310120736202019B。法定代表人：张一民。以上两被告共同委托诉讼代理人：全惠贤，女，汉族，1986年8月20日出生，住广东省佛山市南海区。系被告上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司员工。原告汪明光诉被告绿地集团佛山禅城置业有限公司（下称绿地公司）、上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司（下称科瑞公司禅城分公司）、上海科瑞物业管理发展有限公司（下称科瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告汪明光、被告绿地公司的委托诉讼代理人郑燕燕、黄伟斌，被告科瑞公司禅城分公司、科瑞公司的委托诉讼代理人全惠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告绿地公司于2014年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款无效；2、被告绿地公司因延期交付房屋给原告，应向原告支付违约金85997元(违约金按照银行现行一年期贷款利率5.35%/年计算，2015年7月1日至11月1日共124天)；3、三被告共同向原告支付交付房屋后因不能实际正常使用的违约金（损失赔偿金）339825.29元(2015年11月2日至2017年3月6日共490天)；4、房屋交付给原告之前即从2015年7月1日至2015年10月31日的物业服务费4347.12元及其滞纳金由被告绿地公司负担；5、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：原告与被告绿地公司于2014年7月30日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告绿地公司开发的佛山市禅城区季华六路13号二座首层P5号商铺，购买总价款为4731501元，交付时间为2015年6月30日前。可是，当原告接到被告绿地公司的收楼通知书前往收楼时，发现房屋天面严重漏水，门前地面严重下陷，门前走廊堆满了幕墙玻璃等建筑材料行人无法通行。原告多次通过被告科瑞公司禅城分公司书面要求被告绿地公司整改均未得到回应。由于原告急于用房，于2015年11月2日在被告科瑞公司禅城分公司处签收了房屋，但是房屋无法正常使用,因严重漏水造成原告家具严重损坏。虽然被告曾派人维修过但未修好,屋面漏水现在还在施工重作，门前走廊堆放的建筑材料于2016年7月份以后才陆续搬走，门前地面下陷于2016年9月份以后才重新施工、2017年3月4至6日又再次施工，现在仍然没有完全建好。根据原告与被告绿地公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定：“出卖人（被告）无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人（原告）支付该商品房价款总额0.01%的违约金，合同继续履行。”自2015年7月1日至2015年11月1日共计124天，被告绿地公司应向原告支付违约金85997元，因为合同约定的违约金过低，原告请求适当提高，按照银行现行一年期贷款利率5.35%每年计算违约金。原告签收后实际不能正常使用,应视为被告绿地公司未能将符合约定和使用条件的房屋如期交付给原告,应当从2015年11月2日起继续按照上述银行现行一年期贷款利率5.35%每年支付违约金，至能实际正常使用之日(2017年3月6日)止,自2015年11月2日至2017年3月6日共计490天,被告绿地公司应向原告支付违约金339825.29元。被告科瑞公司禅城分公司在承接被告绿地公司的物业时未尽到查验的义务,将存在严重质量问题的房屋交付给原告使用,根据《物业管理条例》第二十八条、第三十六条和《物业承接查验办法》的相关规定,被告科瑞公司禅城分公司应当对被告绿地公司自2015年11月2日至2017年3月6日对原告承担的违约责任承担缺失赔偿责任。被告科瑞公司禅城分公司是被告科瑞公司的分公司，不具有法人资格,依法不能独立承担民事责任,被告科瑞公司应当对被告科瑞公司禅城分公司应当对原告承担的责任承担相应的责任。根据《物业管理条例》的相关规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业受买人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。因此，2015年7月1日至交付给原告的2015年10月31日的物业服务费应当由被告绿地公司交纳。诉讼中，原告撤回物业管理费滞纳金的诉请。被告绿地公司辩称：第一，被告绿地公司交付的商铺符合合同的交付标准。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房的交付标准为经竣工验收合格。涉案房屋已于2014年12月25日取得了《建筑工程竣工验收报告》，2014年12月30日取得了《建设工程竣工验收备案表》。因此，被告绿地公司交付的商品房符合合同约定的交付标准，原告无正当原因拒绝收楼不具有合同和法律的依据，应自合同约定的交付期限届满之日即2015年6月30日起，视为被告绿地公司已按合同约定交房，被告绿地公司不承担延期交楼的违约责任。第二，原告混淆了交楼义务和维修义务问题，原告无权以质量瑕疵问题为由延期及拒绝收楼。原告诉称的房屋天面严重漏水，但其照片无法显示涉案商铺存在的问题，且对于房屋质量问题的认定应由具有资质的鉴定机构依法定做出。即使存在该问题也属于其保修的内容，不存在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情况，原告有权要求被告绿地公司予以保修，无权以涉案商铺存在部分漏水问题为由拒绝收楼。第三，原告诉称的地面下陷问题是被告绿地公司履行交楼义务后，由于第三方对涉案商铺相邻的镇安西路进行改造、土方开挖所导致的问题，原告应向第三方申请权利救济。2015年，因镇安西路市政路升级改造，被告绿地公司按照政府部门的要求移交在道路施工红线内禅城绿地金融中心红线范围内的园林场地予市政路施工单位。在市政路施工土方开挖后，在临近该路段的地面出现一定程度下陷、石材开裂等问题。2016年6月镇安西路市政路施工完毕，被告绿地公司已立即组织人员对上述问题进行修复。因此，原告诉称的地面下陷问题属于绿地公司交楼后出现的问题，其毁损、灭失的风险不应由绿地公司承担，但被告绿地公司仍积极组织人员在第三方施工完毕后予以维修，承担了合同以外的义务。第四，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，双方应按照合同的约定履行。签署《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。第五，原告诉称的“物业管理费”应按照买卖合同第十一条第二款的约定，由原告承担，诉讼费应由原告承担。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。被告科瑞公司以及科瑞公司禅城分公司辩称：本案属于房屋买卖合同纠纷，与被告科瑞公司以及科瑞公司禅城分公司无关，原告收楼后，应由被告绿地公司对房屋进行维修，对于原告的诉请，不予认可。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、三被告的企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格适格。2、商品房买卖合同及购房发票。证明原告购买被告绿地公司开发的房屋；购房价款为4731501元；交楼时间为2015年6月30日前；因被告绿地公司不能如期交楼的违约金计算方法；第11条第二款的约定因违反法律的强制性规定而无效。3、收楼通知书、催收楼通知函，证明被告绿地公司通知原告收楼，但原告去收楼时，被告绿地公司不能将符合条件的楼交付给原告。4、房屋交付验收表六份。证明原告曾多次前往收楼，收楼后多次前往被告科瑞禅城分公司处要求整改，但被告科瑞禅城分公司不能如期将符合约定条件的房屋交付给原告，收楼以后要求整改也得不到回应。5、收楼确认书。证明原告于2015年11月2日收到涉案房屋，但是收楼以后不能正常使用。被告绿地公司因不能如期交付符合约定使用条件的房屋应向原告支付违约金。此前的物业服务费应由被告绿地公司负担。6、群众来访登记表、信访答复。证明因被告不能如期交楼，原告曾到相关行政主管部门投诉寻求解决。7、图片12张，视频5个。证明涉案房屋不能如期交付给原告使用和被告对天面、地面修理、重做的实况；图片拍摄时间为2016年12月18日至2017年3月29日，视频录制时间为2017年1月7日、2017年2月20日、2017年3月4日，从视频和图片跨时间段长达2-3个月，并不是被告所称的修改重做；铺面门前被告堆放建筑材料妨碍通行和使用。8、物业服务合同协议。证明原告与被告科瑞公司禅城分公司之间的物业服务合同关系。诉讼中，被告绿地公司提交以下证据：1、竣工验收备案表、竣工验收报告，证明2014年2月30日前取得竣工验收，符合合同第八条约定的交付标准，已经验收合格。2、《商品房买卖合同》补充协议，证明关于商品房交付延期交房的违约责任、交接办法，原、被告已作变更，应以补充协议为准。3、银行贷记回单，证明原告逾期支付购房款。被告科瑞公司以及科瑞公司禅城分公司提交物业服务合同协议。证明原告与被告科瑞公司禅城分公司之间的物业服务合同关系。诉讼中，本院依法对涉案铺位进行现场查看，制作笔录和拍摄照片。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1至6，三被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据7为照片及视频，被告绿地公司确认反映的是涉案商铺，故本院对真实性予以确认，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据8，被告科瑞公司禅城分公司作为合同相对方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告绿地公司的证据，原告以及被告科瑞公司、科瑞公司禅城分公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告科瑞公司以及科瑞公司禅城分公司提交的证据跟原告提交的证据8为同一证据，本院不再重复认证。本院制作的照片和笔录，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，双方主要约定如下：第一条、出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区季华六路北侧、镇安东路西侧、编号为《佛禅国用（2013）第1206352号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。经批准，上述地块上建设商品房，现定名为禅城绿地金融中心。第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区季华六路13号二座首层Ｐ5号；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，地下2层；该商品房合同约定建筑面积共181.13平方米，其中套内建筑面积178.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.70平方米。第四条、出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米26517.41元，总金额4731501元。第八条、交付期限。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.买受人未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金等）。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。且延期交房的总违约金不超过总房价的2%；第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担；第十六条：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同日，原告（乙方）与被告绿地公司（甲方）签订上述合同附件四《补充协议》，约定：……四、关于商品房交付（对买卖合同第八条的补充修订）：1.本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制并可避免的事件；2.如乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款、税费、物业专项维修基金及有关违约金等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同的各项义务，因此产生的责任由乙方承担；五、关于延期交房的违约责任（合同第九条的补充修订）：如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方无正当原因拒绝收楼、乙方未按合同约定支付房价款、违约金、或是按揭贷款未支付至甲方指定的账户、因非甲方原因导致合同未按法律规定或双方约定进行备案、乙方未按照法律规定或约定交付物业维修资金等；……七、关于商品房的交接办法（对买卖合同第十一条的补充）：……2.甲方交付通知送达后，除非商品房未达到交付条件，否则视为甲方已按期交付商品房，交付日为甲方通知的交付期限届满之日；3.若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，甲方可提前交付并发出交付通知，乙方应在通知约定的时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自交付之日起核算；4.自甲方将本商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，本商品房毁损、灭失的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用亦均由乙方负担。乙方应按照本合同及《前期物业服务协议》的约定自甲方将本商品房交付乙方之日起交纳物业管理费；5.乙方应在甲方通知时间内及时办理收楼手续。若乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形或出现《住宅质量保证书》中的质量问题，应在完成交付后按照法规和合同约定方式向甲方提出处理要求，乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按合同约定进行保修，但不得以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙或拒绝接收本商品房，否则视为甲方已按合同约定交付，在此情形下，本商品房交付时间确定为《交楼通知书》或电话通知中的交房期限届满之日；6.乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，提供相关资料，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内按约定方式提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；……十一、关于保修责任（对买卖合同第十六条的补充修订）：3.保修期限内，在正常使用情况下，发生合同约定所列项目的质量问题，由甲方负责保修。2014年12月30日，佛山市禅城区国土城建和水务局确认禅城绿地金融中心的工程通过竣工验收，并收齐文件予以备案。2015年6月15日，被告绿地公司书面通知原告于2015年6月16日到被告处办理收楼手续。2015年7月20日，被告绿地公司再向原告发出《催收楼通知函》，催促原告于2015年7月30日前到被告处办理收楼手续。2015年7月20日，原告与物业公司工作人员签署《房屋交付验收表》，上载“后门外高内低导致进水。”2015年8月12日，原告再与物业公司工作人员签署《房屋交付验收表》，上载:业主反映商品后门位置下雨排水有问题，一楼电箱正上方有排水管未接完善。2015年9月26日，原告在《房屋交付验收表》载明，1、后面抬起部分没有下水道，下大雨时水冲进房子，要在后面抬起部分中间开挖下水道；2、前面大门口的沙井盖穿了个大洞，要立即更换。后原告再提交《房屋交付验收表》，上载明“铺位后门下雨进水，要在后门出口处安装下水道，二楼上楼右手边有一个窗户没有在安装窗叶。”2015年9月5日，原告再提交《房屋交付验收表》，再说明铺位后门漏水问题的问题，以及二楼上楼梯口处消防水管严重漏水，要求重新安装消防水管。2016年4月18日，原告再提交《房屋交付验收表》，上载：“因维修走廊施工将二座P5的门槛石损坏，要求恢复原状。”2015年11月2日，原告签署收楼确认书。2017年1月9日，佛山市禅城区季华六路13号禅城绿地金融中心二座P5-P13商铺的业主向佛山市禅城区国土城建和水务局信访，反映主要问题：1.不能按时交楼，因为严重质量问题和在门前走廊堆放材料，使业主不能收楼，收楼以后不能使用，造成损失，该赔偿给业主；2.交楼之前的物业管理费由开发商承担，但是物业公司要求业主负担；3.物业公司乱收费，除了交物业管理费外还要交“公用事业周转金”，而且要求业主收楼时一次性交三个月的物业管理费；4.迟交楼不承担违约责任，楼面严重漏水不及时维修，对漏水造成的损失不赔偿。而且对业主反映问题不理睬；5.物业公司强制购买维修保险，不买就不发装修许可证，强制停电。2017年3月3日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出关于汪明光反映绿地金融中心不按时交楼等信访问题的答复，载明：一、关于不按时交楼的问题。我局已就该问题约谈开发商，并要求其依合同与相关业主协商相关交楼事宜；二、关于交楼前的物业管理费由开发商承担的问题。就此问题，我局通过物业管理纠纷人民调解委员会组织物业服务公司与您进行调解，明确该问题应由开发建设单位与您进行协商解决；三、关于物业公司乱收费的问题。就物业公司要求业主缴交“公用事业周转金”及“一次性交三个月的物业管理费”等涉及收费的问题，建议向物价部门反映处理；四、关于楼面漏水不及时维修等问题。就您反映的绿地金融中心二座P5-P13楼面漏水，并且建设单位对漏水造成的损失不作赔偿的情况，我局马上转达至建设单位，建设单位表示会马上安排相关人员修复楼面漏水问题。2017年3月1日，经向您了解，该问题已修复……。根据原告提供的照片显示，铺位与地面之间存在相分离的情形。另查明，与涉案铺位相邻的佛山市禅城区季华六路13号二座首层P6、P7、P8、P9号铺位业主已同时起诉至本院【（2017）粤0604民初5148、5179、5181、5182号】，以铺位下沉等问题诉请被告绿地公司承担迟延交房等法律责任。2017年7月7日，本院组织原、被告双方到现场进行勘查并拍摄照片。经本院现场勘查及双方当事人确认，涉案P5商铺已出租给日昌盛金服，铺位外道路已修复平整，没有开裂、下沉等情形。原告陈述，铺位内天花处有被补漏的痕迹，书柜有被水浸过的痕迹。原告陈述，原告主张涉案房屋买卖合同第十一条第二款无效的理由是该项约定不符合常理，违反法律规定。被告绿地公司在2016年3月、2016年9月、2017年3月分别进行过三次修复，三次修复工程均是进行全面开挖修复的。原告没有交纳过2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业管理费。原告于2016年11月30日将涉案铺位出租给珠海横琴四叶草投资管理合伙企业，但因被告绿地公司在铺位天面开挖重做排水沟，且开挖铺位前面的地面，致使承租人无法经营并于2017年1月退租，2017年2月6日，原告再出租给现在的承租人日昌盛公司。原告认为《广东省商品房买卖合同》第九条第2点中“延期交房的总违约金不超过总房价的2%”的约定为无效条款。被告绿地公司陈述，确认原告已支付所有房款。2015年6月，在开始交楼时未发现铺位前地面有明显下沉，直到2015年8月、9月，下沉比较显现。被告绿地公司在2016年3月、2016年9月、2017年3月分别进行过三次修复，2016年3月，被告将包含涉案铺位在内的P1至P13号铺位前面的石材开挖，重新铺贴；2016年9月，被告绿地公司发现还是存在部分地面下沉，就对下沉的部分再进行开挖铺贴工程，2017年3月，发现P7-P8铺位前的路面还是存在下沉，就再对该部分进行开挖铺贴。关联的（2017）粤0604民初5179号案件原告刘厚志陈述，2015年6月发现其P9铺位的玻璃门下端与地面之间出现相分离的情形，缝隙约宽5公分，大约在2015年9月，整个玻璃门因为地面下沉就自动摔下来，缝隙宽约8至10公分。被告绿地公司认为地面下沉的情况跟刘厚志陈述的差不多。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合原告与三被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1、涉案商品房买卖合同第十一条第二款是否存在无效的情形？2、原告有无拒绝收楼的正当理由？原告诉请的各项费用有无依据？3、被告科瑞公司、科瑞禅城分公司是否应当承担赔偿责任？争议焦点一。涉案《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款约定，“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。”上述条款约定未能按期交付商铺却视为已经交付商铺的前提条件是因买受人自身的原因所致的未能交付，该条款虽为格式条款，但未有单方免除被告绿地公司责任，加重原告责任的情形，且本案当中，原告以被告绿地公司交付的商铺存在质量问题而拒绝收楼，即原告认为其未能收楼的原因在于作为出卖人的被告绿地公司，故并非上述条款所约定的情形，原告以此主张该条款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告绿地公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护。争议焦点二。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人拒绝收楼视为有正当理由。本案中，原告主张涉案商铺存在如下质量问题：天面漏水、商铺门前走廊堆放幕墙玻璃等建筑材料导致行人无法通行、商铺门前地面下沉。原告以上述理由拒绝收楼的理由是否成立，本院分析如下：一、原告提出的漏水问题均属于《房屋质量保证书》所涉的被告绿地公司的保修范围，可由被告绿地公司通过修复予以解决，且原告亦确认漏水已被修复，故原告以此主张拒绝收楼于法无据；二、关于原告主张商铺门前堆放的建筑物料的问题。上述事由并非可以拒绝收楼的法定事由，且原告无证据证明堆放物料的时间、期间，也无充分的证据证明堆放的物料足以导致无法通行，被告亦予以否认，故原告以此主张拒绝收楼亦于法无据；三、关于商铺门前地面下沉的问题，被告确认涉案商铺与连接地面在2015年6月出现分离的情形，缝隙约近5公分，大约到2015年9月开始下沉明显，缝隙约8公分至10公分。依据被告绿地公司的陈述可认定涉案铺位的地面下沉问题属于严重影响买受人正常居住使用的情形,原告有拒绝收楼的正当理由。被告绿地公司未能依约向原告交付法律规定可予以交付的房屋，其行为已构成违约,被告绿地公司应向原告支付逾期交房违约金。原告于2015年11月2日签署收楼确认书确认收楼，故被告绿地公司仍应支付2015年7月1日至2015年11月1日期间的迟延交楼违约金。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第九条第2点“出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行，且延期交房的总违约金不超过总房价的2%”的约定，逾期交房违约金应为58670.61元【4731501元×0.01%×124天（2015年7月1日至2015年11月1日）】。关于原告诉请赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权主张赔偿损失。据被告绿地公司自述，其在2016年3月、2016年9月、2017年3月分别进行地面下沉的修复工程。本案中，原告已收楼，但被告绿地公司对铺位地面的下沉问题尚未修复完毕，故原告仍可向被告绿地公司主张其收楼后的损失。经原告确认以及本院的现场勘查，原告主张的地面下沉问题现已修复完毕，且原告自述其已于2016年11月30日将铺位转租，铺位处于使用状态，故对原告主张2015年11月2日至2016年11月29日期间的损失，本院予以支持。原告出租后，存在租金收益，故对原告诉请2016年11月29日之后的赔偿损失本院不予支持。至于赔偿损失的标准。原告未举证证明其实际损失，据前查明，涉案铺位及其相邻铺位的地面均存在下沉的问题，包括原告在内的相邻五个铺位的业主均起诉至本院，部分业主已先行收楼的，诉请逾期交房违约金以及交房后所产生的损害赔偿，部分业主拒绝收楼的则诉请逾期交房违约金。本案是系列案之一，因未收楼的业主与已提前收楼业主所受到的损失均为地面下沉所导致，二者损失相同，依据公平原则，对收楼后至修复前的损失参照逾期交房违约金不超过总房价的2%的标准，本院酌定原告收楼后至修复前的损失为35959.41元（4731501元×2%-58670.61元）。原告主张“延期交房的总违约金不超过总房价的2%”条款无效，该条款虽为格式条款，但原告未能举证证明该条款存在无效的情形，故对原告的该项主张，本院不予采纳。原告诉请超出部分，本院不予支持。争议焦点三。交付无质量问题房屋的责任在于作为房地产开发企业的被告绿地公司，故原告以房屋存在质量问题诉请物业公司承担损害赔偿责任于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的物业管理费。根据原告的陈述，原告没有向物业公司支付过2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费，则原告所主张的费用并未实际产生，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。原告在诉讼中自愿撤回物业管理费滞纳金的诉请，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告绿地集团佛山禅城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪明光支付逾期交房违约金58670.61元；被告绿地集团佛山禅城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪明光赔偿收楼后至修复前的损失35959.41元；三、驳回原告汪明光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3876元，由原告汪明光负担3023元，被告绿地集团佛山禅城置业有限公司负担853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 罗婉文二〇一七年七月二十六日书记员 吴章斐附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自