（2016）粤2071民初19836号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-28
案件名称
雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司与黄泳洲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司,黄泳洲,中山市凯茵豪园房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初19836号原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A-12区办公商铺80卡，组织机构代码证75564321-5。负责人：陆燕平，该司经理。委托诉讼代理人:陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：黄泳洲，男，1964年11月8日出生，汉族，住广东省中山市西区，委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。第三人：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市凯茵新城A01区岭峰路7号之1卡，统一社会信用代码914420007265147727。法定代表人：郑建强，总经理。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称凯茵新城物业公司）诉被告黄泳洲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，因案情较复杂，本院依法转为普通程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法追加中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵豪园公司）作为第三人参加诉讼。原告凯茵新城物业公司的委托诉讼代理人梁天福，被告黄泳洲的委托诉讼代理人魏昊、第三人凯茵豪园公司的委托诉讼代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯茵新城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2015年1月起按每月1548元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2016年4月应付管理费24768元；2.判令被告从逾期之日起按逾期金额每天1‰的标准向原告支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止，暂计至2016年3月，违约金金额为6315.84元；两项合计为31083.84元。事实与理由：原告受托为中山市东区凯茵新城商住小区提供物业管理服务，被告是中山市东区凯茵新城A-16区3期6幢F1-1房的业主，被告房屋建筑面积为619.11平方米，并已交付给被告使用。根据原、被告的约定以及相关规定，被告应于每月的10日前按每平方米2.5元的标准向原告支付当月物业管理费，逾期应按日向原告支付逾期金额1‰的违约金。从2015年1月起，被告开始拖欠物业管理费，截至2016年4月，共欠物业管理费本金24768元、违约金6315.84元，二项共计31083.84元。经原告多次催告，被告仍不清偿所欠管理费，被告的行为已构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为保护原告合法权利，特向法院起诉。被告黄泳洲辩称，被告与第三人签订商品房买卖合同后，第三人严重违反合同约定，至今仍未将符合合同约定的商品房交付被告，被告至今未收楼。具体问题是：1.买卖合同中约定案涉商品房为带花园别墅，花园的土地使用面积为333.51平方米，但第三人从未向被告明确花园的红线及面积；2.买卖合同中约定，案涉商品房用途为住宅，地上3层，地下0层，但据被告了解，案涉别墅周边有地下室，根本不符合地上3层、地下0层的约定，存在巨大安全隐患。原告诉求的违约金计算标准过高，超过月息2%。被告认为第三人至今未向被告交付符合法律规定及合同约定的商品房，构成根本违约，因此原告无权向被告主张物业服务费，请法庭驳回原告的诉讼请求。凯茵豪园公司述称，案涉商品房在签订买卖合同之前已经完成了竣工验收，达到了合同约定的交付条件。第三人只是发出收楼通知，具体的收楼手续是由原告办理的，两被告没有正当理由拒绝收楼。原告凯茵新城物业公司、被告黄泳洲、第三人凯茵豪园公司围绕诉讼请求及各自所主张的事实依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人提交的证据及当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：原告凯茵新城物业公司与中山市凯茵新城业主委员会于2014年3月16日签订了物业服务合同，约定由原告凯茵新城物业公司为中山市凯茵新城商住小区提供物业服务，服务期限自2014年3月19日至2017年3月18日。根据物业服务合同约定，业主应于每月10日前交纳当月的物业服务费。合同签订后，原告凯茵新城物业公司依约提供了物业服务。被告黄泳洲系中山市东区凯茵新城A-16区3期6幢F1-1房的业主，于2010年12月22日办理了商品房销售登记备案，第三人凯茵豪园公司于2009年12月向被告黄泳洲发出收楼通知。被告黄泳洲在庭审中称，因第三人交付的案涉商品房未达到合同约定条件而没有收楼。被告黄泳洲未向原告凯茵新城物业公司交纳2015年1月至今的物业服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告黄泳洲作为中山市东区凯茵新城A-16区3期8幢J1-39房的业主，其已享受了原告凯茵新城物业公司提供的物业服务，理应向原告凯茵新城物业公司交纳相应的物业费，其拒绝交纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告黄泳洲辩称，第三人交付的案涉商品房存在安全隐患，不符合法律规定及合同约定，但其并未提交充分的证据予以证明，本院对其抗辩不予采纳。原告凯茵新城物业公司诉请判令被告黄泳洲支付2015年1月至判决生效之日按每月1548元的标准支付物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。原告凯茵新城物业公司主张被告黄泳洲支付的滞纳金其实质是违约金，原告凯茵新城物业公司主张被告黄泳洲应支付的违约金以实际所欠物业管理费为基数，每日按欠款金额的1‰计算，被告黄泳洲认为，违约金的计算标准过高，超过了月利率2%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本案中因被告黄泳洲的违约行为给原告凯茵新城物业公司造成的损失主要是利息损失，原告凯茵新城物业公司诉求按照日1‰计算违约金明显高于该损失，本院对于被告黄泳洲要求调低违约金计算标准的请求予以支持，将违约金的计算标准调整为按月利率2%计算。因物业服务合同约定，每月10日前交纳当月的物业服务费，故违约金的起算日应为每月的11日。综上所述，被告黄泳洲未按约定向原告凯茵新城物业公司支付物业管理服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十三条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄泳洲应于判决生效之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司按每月1548元的标准支付自2015年1月至本判决生效之日所在月分的物业服务费及违约金（自每次逾期交纳物业费之日开始计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按年利率24%计算）。二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元（原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预交），由被告黄泳洲负担（被告黄泳洲应于本判决生效之日起七日内迳付原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 陈伟基审 判 员 何明伟人民陪审员 周观燕二〇一七年七月二十六日书 记 员 罗 鑫 微信公众号“”