（2017）川05民终388号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-12-06

案件名称

刘光华、陈生群建设用地使用权纠纷二审民事判决书

法院

四川省泸州市中级人民法院

所属地区

四川省泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘光华,陈生群,向明春,丁天伦

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省泸州市中级人民法院民事判决书(2017)川05民终388号上诉人（原审被告）刘光华，男，汉族，生于1965年5月26日，住四川省合江县。上诉人（原审被告）陈生群，女，汉族，生于1969年1月15日，住四川省合江县。上诉人（原审被告）向明春，男，汉族，生于1975年1月16日，住四川省合江县。三位上诉人共同委托诉讼代理人魏亚夫，重庆智天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁天伦，男，汉族，生于1976年1月5日，住四川省合江县。委托诉讼代理人蒲德明，四川荔香律师事务所律师。上诉人刘光华、陈生群、向明春因与被上诉人丁天伦建设用地使用权纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日受理本案后，依法组成合议庭于2017年6月26日公开开庭进行审理。上诉人刘光华、陈生群、向明春及其共同委托诉讼代理人魏亚夫，被上诉人丁天伦��其委托诉讼代理人蒲德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘光华、陈生群、向明春上诉认为，一、本案诉讼的土地及地上建筑物均未登记在丁天伦名下，丁天伦并非该土地及地上建筑物的权利人；二、即便丁天伦有权处分，但该宗土地不符合转让条件，丁天伦的转让行为违反法律禁止性规定，应属无效；三、讼争土地的实际面积比竞拍面积少两百多平米，丁天伦违约在先，无权向上诉人主张土地转让金；四、双方约定的土地转让金过高，违反公平原则；五、陈生群不应承担责任。故上诉人刘光华、陈生群、向明春请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。被上诉人丁天伦答辩认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁天伦于一审起诉时请求判令：由刘光华、陈生群、向明春给付丁天伦土地转让金550000元及利息（利息从2014年1月1日起按月利率2%计算至款项付清时止）。原判认定，2012年11月23日，合江县人民政府办公室作出《关于处置偏远不便管理不良资产的批复》，同意对163宗不良资产按国有资产处置程序进行处理，其中包含原使用权人为合江县阜阳国有资产经营投资（集团）有限公司的位于合江县建筑面积为421.47㎡、土地面积1041.87㎡的资产。2013年6月27日，泸州市佳诚拍卖有限公司将合江县土地进行公开拍卖，丁天伦作为个人成功竞拍该宗土地，丁天伦为便于开发利用，以四川龙宇房地产开发有限公司的名义于2013年6月27日与泸州市佳诚拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认书确定，四川龙宇房地产开发有限公司经过公开竞价，成功购买了合江县建筑面积为421.47㎡、土地面积1041.87㎡的资产，成交金额为330000元。确认书还载明了其他事项。丁天伦作为四川龙宇房地产开发有限公司的代表人在确认书上签字。成交价款330000元由丁天伦向拍卖公司交纳。2013年8月20日，丁天伦与刘光华、向明春签订《转让协议》，协议约定：丁天伦将合江县白鹿镇经营站的土地转让给刘光华和向明春；土地转让价格为90万元，在签订协议时支付5万元，在2013年12月30日前支付40万元，在2014年6月30日前支付20万元，余款25万元在2014年12月30日前一次性付清，此款如逾期未付，按逾期未付金额每月3分支付利息；土地的所有相关手续（包含过户等手续）由丁天伦负责办理，费用由丁天伦承担；刘光华、向明春如在受让土地上修建房屋，则修建房屋的工程所需资质必须挂��在文某的劳务公司和开发公司及建筑公司。协议还约定了其他事项。协议签订后，在2013年12月30日前，刘光华向丁天伦支付了20万元，向明春支付了10万元。2013年11月4日，由刘光华出资以合江县阜阳国有资产经营投资（集团）有限公司名义向合江县地方税务局交纳税款44715元，由刘光华出资以四川龙宇房地产开发有限公司名义向合江县地方税务局交纳税款10065元，税款共计54780元。2014年3月19日，合江县房地产监理交易所办理了泸房权证合江县字第××号房权证，房权证载明：所有权人为四川龙宇房地产开发有限公司；房屋坐落于合江县，建筑面积为70.11㎡。2015年3月3日，合江县国土局办理了合国用（2015）第210155号国有土地使用证，土地使用权人为合江县阜阳国有资产经营投资（集团）有限公司，使用权面积852.45㎡。一审诉讼中，双方当事人均表示，上述两证所指的地块、房屋与拍卖成交的地块、房屋和《转让协议》中所涉地块是一致的，面积上出现的差异是以办证时测绘为准。另认定，陈生群是刘光华之妻。证人文某系四川龙宇房地产开发有限公司的法定代表人。原判认为，本案的主要争议焦点为：丁天伦与刘光华、向明春签订的《转让协议》是否合法有效。从意思表示看，本案双方当事人签订的《转让协议》，双方均未提出签订协议时存在意思表示不真实的情形，故协议内容系双方当事人的真实意思表示。从法律规定看，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土��使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的应当认定合同有效。本案中，诉争土地的使用权在拍卖前属国有，拍卖后，《拍卖成交确认书》上竞买人是四川龙宇房地产开发有限公司，但从四川龙宇房地产开发有限公司出具的情况说明的具体内容，及该公司法定代表人文某出庭作证陈述的内容证明，该诉争土地是丁天伦个人通过竞拍取得，并由丁天伦交纳了全部拍卖成交款，为今后便于开发竞拍土地，丁天伦将竞买人登记为四川龙宇房地产开发有限公司。虽然诉争土地使用权证书登记的使用权人为四川龙宇房地产开发有限公司，但该土地拍卖后的实际使用权人应为丁天伦。故双方当事人签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，丁天伦通过竞拍方式取得了讼争土地的实际使用权，其出让土地使用权不违反法律禁止性规定，丁天伦与刘光华、向明春之间签订的《��让协议》合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，双方签订的《转让协议》合法有效，双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务，协议明确了转让金额及付款时间，刘光华、向明春未按协议按时支付转让款项属违约。故丁天伦要求刘光华、向明春支付转让款项的主张，于法有据，原审法院予以支持。协议约定的转让金额为90万元，刘光华、向明春已支付了30万元，另支付了税款54780元，按协议约定税款应由丁天伦支付，刘光华、向明春支付的税款应予扣减，故刘光华、向明春尚欠转让款545220元。关于丁天伦主张的逾期付款利息按月利率2％计算问题，双方协议约定逾期利息按月利率3％计算，丁天伦的主张逾期利息按月利率2％计算符合法律规定，原审法院予以支持。从《转让协议》约定的付款期限看，其中25万元从2015年1月1日起计算利息��20万元从2014年7月1日起计算利息，95220元从2014年1月1日起计算利息。关于陈生群是否承担义务的问题，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案中，刘光华与陈生群系夫妻关系，刘光华与陈生群未提供相应证据证明此转让款为刘光华的个人债务，故此转让款应认定为夫妻共同债务，陈生群应承担相应的还款义务。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、刘光华、向明春于本判决生效后十日支付丁天伦土地转让款545220元及利息（利息按月利率2％，其中95220元从2014年1月1日起计算至付清之日止，200000元从2014年7月1日起计算至付清之日止，250000元从2015年1月1日起计算至付清之��止）。二、陈生群对刘光华承担的上述支付义务承担连带责任。案件受理费减半收取6500元，保全费5000元，合计11500元，由刘光华、向明春承担（此款丁天伦已预交，刘光华、陈生群、向明春在履行上述付款义务时一并支付）。本案二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、丁天伦与刘光华、向明春签订的《转让协议》是否合法有效；二、刘光华、向明春还应向丁天伦支付多少转让金；三、陈生群是否应当就刘光华承担的支付义务承担连带责任。第一，关于《转让协议》是否合法有效的问��。上诉人认为，本案讼争的土地及地上建筑的权属均未登记在丁天伦名下，丁天伦无权予以转让。即便丁天伦有权转让，其转让行为违反法律禁止性规定，应属无效。经审查，首先，本案讼争土地虽以四川龙宇房地产开发有限公司的名义竞拍，但成交价款系丁天伦予以支付，四川龙宇房地产开发有限公司出具的《情况说明》及其法定代表人的证言均已证明上述事实，四川龙宇房地产开发有限公司亦认可丁天伦才是该宗土地的实际权利人。因此，丁天伦作为讼争土地及地上建筑的实际权利人，有权对该宗土地及地上建筑予以处分；其次，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款（二）项对土地转让设定了限制条件，但该项规定系管理性禁止性规定并非效力性禁止性规定，即便丁天伦转让该宗土地不符合规定的条件，但转让合同并不因此而当然无效。因此，上诉人认为丁天伦无权处分该宗土地，且违反法律禁止性规定，该《转让合同》应属无效的主张，本院不予支持。第二，关于刘光华、向明春还应向丁天伦支付多少转让金的问题。上诉人认为，讼争土地的实际面积远小于竞拍面积，丁天伦违约在先，无权向上诉人主张土地转让金，且双方约定的转让金额明显高于丁天伦竞拍金额，该协议显失公平，不能按约定的转让金额履行。经审查，双方于《转让协议》中约定，丁天伦将其所有的位于合江县白鹿镇经营站的土地转让给刘光华和向明春，土地转让价格为900000元。该协议系双方当事人真实意思表示，上诉人也并未举证证明该交易金额明显高于当时市场价格，故该转让金额并不构成显失公平，双方应按合同约定履行义务。至于土地实际面积小于竞拍面积的问题，双方于《��让协议》中并未约定转让土地的面积，而是就特定的该宗土地进行转让，上诉人在签订协议时也明知该宗土地的现状，故《转让协议》并未违背上诉人的真实意思，丁天伦将该宗土地转让给上诉人也并未违反协议的约定，上诉人不能以最终测绘的实际面积小于竞拍面积为由向丁天伦主张扣减土地转让金。因此，原审按《转让协议》的约定，判决刘光华、向明春还应向丁天伦支付土地转让金545220元及利息并无不当。第三，对于陈生群是否应当承担连带责任的问题。陈生群系刘光华的妻子，但陈生群并非本案《转让协议》的合同相对人，且刘光华基于该土地转让协议产生的债务并非基于借贷关系产生的债务，不适用《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释中对夫妻共同债务的规定，故丁天伦要求陈生群承担连带责任的主张，没有��实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘光华、陈生群、向明春的上诉理由部分成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2887号民事判决；二、刘光华、向明春于本判决生效之日起十日内支付丁天伦土地转让款545220元及利息（利息按月利率2%，其中95220元从2014年1月1日起计算至付清之日止，200000元从2014年7月1日起计算至付清之日止，250000元从2015年1月1日起计算至付清之日止）；三、驳回丁天伦本案中其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6500元，保全费用5000元，二审案件受理费12352元，共计23852元，由刘光华、向明春负担。（一审案件收费和保全费已由丁天伦予以垫付，刘光华、向明春在支付上述款项时一并向丁天伦支付）本判决为终审判决。审判长　　刘剑审判员　　李野审判员　　李平二〇一七年七月二十六日书记员　　杨艺搜索“”