（2017）鄂0192民初827号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-30
案件名称
杨芳与曹妍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨芳,曹妍,武汉市东湖生态旅游风景区渔光村村民委员会,武汉金利龙商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十八条第一款，第六十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017）鄂0192民初827号原告：杨芳，女，1981年2月23日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托代理人：胡旸，湖北山河律师事务所律师。委托代理人：徐进，湖北山河律师事务所律师。被告：曹妍，女，1976年3月12日出生，汉族，住湖北省枝江市，委托代理人：胡延美，湖北多能律师事务所律师。第三人：武汉市东湖生态旅游风景区渔光村村民委员会，住所地：武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道东湖景园C区商301。法定代表人：林敬忠，该村村委会主任。委托代理人：李凯，男，1982年11月25日出生，汉族，住武汉市东湖生态旅游风景区，委托代理人：张志文，男，1987年8月12日出生，汉族，住武汉市东湖生态旅游风景区，第三人：武汉金利龙商贸有限公司，住所地：武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道301号1层7号门面。法定代表人：王莉芳，该公司总经理。原告杨芳诉被告曹妍，第三人武汉市东湖生态旅游风景区渔光村村民委员会（以下简称：渔光村委会）、武汉金利龙商贸有限公司（以下简称：金利龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杜厚胜独任审判，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告杨芳的委托代理人胡旸、徐进，被告曹妍及其委托代理人胡延美，第三人渔光村委会的委托代理人张志文，第三人金利龙公司的法定代表人王莉芳，到庭参加了诉讼。因本案需以渔光村委会与金利龙公司房屋租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，本案从2017年4月11日至2017年7月26日期间中止审理。本案现已审理终结。原告杨芳诉讼请求：1、被告曹妍立即支付拖欠的房租款56100元；2、被告曹妍承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月8日，第三人渔光村委会将东湖景园C区32栋1-2楼、33栋部分1-2楼、B区22栋部分1-2楼建筑面积约4730平方米商铺租赁给第三人金利龙公司；2014年5月10日，第三人金利龙公司将其中C32栋10号门面约100.40平方米分割、分档租赁给原告杨芳用于经营窗帘，后原告杨芳经金利龙公司同意，将门面中一部分约67平方米再次分割、分档转租给被告曹妍。原告杨芳自2014年5月10日起至今，依约履行合同义务，并投资对房屋进行了装饰装修，在此期间金立龙公司、渔光村委会均未提出异议，原告杨芳享有对租赁房屋的收益权利。被告曹妍未依约交纳2016年9月16日起的租金，应当履行该支付义务。被告曹妍辩称：被告曹妍已足额向原告杨芳交纳了2016年9月15日前的租金，2016年7月，第三人渔光村委会以房屋所有权人身份发通知要求收回房屋，告知各租户金利龙公司不再作为承租人具备出租权利，故自此原告实际或可能丧失与被告间合同的履行能力，被告曹妍有权行使不安抗辩权，并口头通知原告杨芳中止履行；2016年9月26日，渔光村委会已起诉金利龙公司解除合同，武汉东湖新技术开发区人民法院随后判决其合同于2016年7月14日已解除，故原告杨芳、第三人金利龙公司从2016年7月14日起已丧失房屋所有权，不能再行出租，也无权再要求被告曹妍支付租金。被告曹妍从2016年9月16日后的租金已直接向第三人渔光村委会交纳。第三人渔光村委会述称：第三人渔光村委会已解除与金利龙公司的租赁合同，对被告曹妍陈述的向第三人渔光村委会交纳租金一事无异议。第三人金利龙公司述称：第三人金利龙公司知晓并同意原、被告签约一事，该合同有效。经审理查明：2014年4月8日，第三人渔光村委会（甲方）与第三人金利龙公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于东湖景园C区32栋1-2楼、33栋部分1-2楼，B区22栋部分1-2楼商铺出租给乙方进行商业经营使用，约定未经甲方书面同意乙方不得擅自转让、转租、抵押，否则甲方有权单方解除本合同；租赁期从2014年7月1日起至2019年6月30日止共5年；第一、二个计租年度每月每平方米租金60.50元；在租赁期限内，乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权单方通知解除本合同；等内容。渔光村委会与金利龙公司实际交付的商铺面积为4730平方米。金利龙公司在接收商铺后，从2014年4月起陆续将商铺分割转租给其他租户经营。2014年5月10日，第三人金利龙公司（甲方）与原告杨芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将东湖景园C3栋10号门面（建筑面积约100.04平方米）出租给乙方使用；乙方承诺用途为窗帘，非经甲方书面同意不得用作其他用途，经甲方同意后方能转让；租赁期限从2014年7月1日至2024年6月31日止共10年，2014年5月1日至2014年7月1日为装修期；第一个计租年度每月每平方米70元；先付租金后使用房屋；等内容。签约后，第三人金利龙公司向原告杨芳交付了约定房屋。2014年8月20日，原告杨芳向第三人金利龙公司提出将该门面65平方米转租给被告曹妍经营，第三人金利龙公司法定代表人王莉芳签字表示同意。2014年8月23日，原告杨芳（甲方）与被告曹妍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将门面67平方米出租给乙方，乙方承诺做中医推拿；期限从2014年9月15日起至2019年9月14日止共5年；第一个计租年度租金每月每平方米130元，月租金8500元，每年51000元；先付租金后使用房屋，第一个计租年度租金在2014年8月23日前支付，从第二个计租年度开始，乙方在每个计租年度开始前的10日向甲方支付该计租年度租金；乙方逾期支付租金，除应补交拖欠租金外，按每逾期一日支付未付租金万分之二的滞纳金，逾期支付超过30日，甲方有权单方解除合同；等内容。签约后，原告杨芳向被告曹妍交付了约定房屋，被告曹妍使用房屋从事经营活动。2016年7月14日，渔光村委会向金利龙公司的法定代表人王莉芳送交《解除合同通知书》，以其欠付两年度租金1420000元为由，要求解除双方《商铺租赁合同》。2016年7月16日，渔光村委会向各商户发布通告，称已通知王莉芳解除租赁合同，将采取法律措施追回所欠租金156万元，该村成立门面招商部门自行经营管理C区门面，要求各商户及时续签合同等。2016年9月26日，本院受理渔光村委会起诉金利龙公司、王莉芳房屋租赁合同纠纷一案，该案中，渔光村委会要求确认双方合同于2016年7月14日已解除，并由金利龙公司、王莉芳支付拖欠的租金1559611.47元、违约金1030194元；本院于2016年12月8日作出（2016）鄂0192民初2962号民事判决书，判决：“一、确认渔光村委会与金利龙公司2014年4月8日签订的《商铺租赁合同》于2016年7月14日已解除；二、金利龙公司于本判决生效之日起十日内向渔光村委会支付租金1559611.47元及违约金206038.80元；王莉芳对此款承担连带清偿义务；三、驳回渔光村委会的其他诉讼请求”。宣判后，金利龙公司、王莉芳上诉，武汉市中级人民法院于2017年4月7日以（2017）鄂01民终924号民事判决书维持原判。在诉讼中：1、原告杨芳、案外人谭文庆陈述，两人就案涉租赁合同涉及内容系合伙关系，但案外人谭文庆放弃作为原告参加诉讼的权利，由原告杨芳一人主张该合伙利益。2、原告杨芳、被告曹妍确认，被告曹妍已向原告杨芳付清2016年9月15日前的租金；原告杨芳陈述本案中主张的是2016年9月16日以后的租金。3、被告曹妍、第三人渔光村委会确认，被告曹妍在2016年9月16日后直接向渔光村委会交付了租金。4、被告曹妍提出，因渔光村委会作为房屋产权人要求收回房屋，与金利龙公司解除租赁合同，导致原告杨芳丧失房屋出租权利，无法继续履行原、被告合同中提供租赁房屋的合同义务，故行使不安抗辩权中止履行合同，拒绝向原告杨芳交纳2016年9月16日后的租金。以上事实，有当事人陈述，《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、转账记录、民事判决书等证据材料在卷佐证。本院认为：第三人渔光村委会与第三人金利龙公司签订的《商铺租赁合同》，系有效合同。第三人金利龙公司多年来将商铺分割转租，第三人渔光村委会对此明知且多年来未就此提出异议，原告杨芳取得转租房屋后征得金利龙公司同意再次转租给被告曹妍，并结合商铺租赁较一般房屋租赁而言本身更具灵活性、更追求高效利用的商业价值等特点，且各方签约时均系真实意思表示，应认定第三人金利龙公司与原告杨芳之间，原告杨芳与被告曹妍之间的《房屋租赁合同》，不超出《商铺租赁合同》租赁期限的部分，均为有效合同，对签约双方具有法律约束力。被告曹妍接收并使用了房屋，依约支付租金是其主要合同义务。双方争议焦点在于，被告曹妍对诉争时段的租金是否享有不安抗辩权，是否有权拒绝给付的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”双方约定先付租金后使用房屋，被告曹妍系应先履行债务一方；按约定，2016年9月15日至2017年9月14日这一年度的租金，应当在计租年度前10日即2016年9月5日前给付；但是，2016年7月16日，第三人渔光村委会已向各商户发布通告，以商铺所有权人身份告知因门面承租人王莉芳欠款，已通知其解除合同并将采取法律措施追回欠款，而提供能正常使用的租赁房屋系出租人的主要合同义务，渔光村委会的通知及随后采取的诉讼等手段直接影响被告曹妍能否继续使用租赁房屋的合同主要权利，在此情形下原告杨芳作为出租方不能向被告曹妍有效排除该可能无法继续使用房屋的风险也未提供担保，则被告曹妍依法可行使不安抗辩权，中止履行合同，待相应风险因素消除后履行。而随后第三人渔光村委会、金利龙公司的诉讼中，法院已确认因金利龙公司欠款违约导致合同解除，则第三人金利龙公司从2016年7月14日起不再享有承租人身份和据该身份对外转租的权利，进而导致第三人金利龙公司与原告杨芳、原告杨芳与被告曹妍签订的租赁合同丧失了继续履行的基础条件。故，原告杨芳现起诉要求被告曹妍支付2016年9月16日后的租金，因其已不能继续履行提供租赁房屋的基本合同义务，该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杨芳的诉讼请求。本案案件受理费减半收取602元（已减半收取），由原告杨芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杜厚胜二〇一七年七月二十六日书记员 颜晓霞 关注公众号“”