（2017）闽0205民初1638号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2018-02-01
案件名称
刘馨与杜怡萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘馨,杜怡萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初1638号原告：刘馨，女，汉族，1974年8月14日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：廖立荣，福建理则达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小凤，福建理则达律师事务所实习律师。被告：杜怡萍，女，汉族，1975年11月29日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张纯艺，福建深松律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈松，福建深松律师事务所律师。原告刘馨与被告杜怡萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告刘馨的委托诉讼代理人廖立荣、苏小凤、被告杜怡萍及其委托诉讼代理人张纯艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘馨向本院提出诉讼请求：1、确认刘馨与杜怡萍双方签订的《房产买卖协议》已于2017年4月22日解除；2、判令杜怡萍向刘馨退还购房定金527000元；3、本案诉讼费用（含保全费）由杜怡萍承担。事实与理由：2017年3月11日，刘馨受在中介方厦门中衍泰强房地产代理有限公司的居间下，与杜怡萍签订编号0002216号《房产买卖协议》。协议约定：杜怡萍将其名下址于厦门市海沧区房产（以下简称案涉房产）以4227000元的价格出售给刘馨；刘馨应于合同签订当日向杜怡萍支付购房定金527000元，于2017年4月30日前支付购房款1737000元(含定金)，余款2490000元以向银行申请按揭贷款方式支付，并约定双方于2017年4月30日前共同前往房管局办理过户登记手续。合同签订后，刘馨依约支付了购房定金527000元，但由于厦门市人民政府2017年3月25日出台了新的房产限购政策，导致刘馨无法在厦门购买第二套房产（刘馨现单身且名下在厦已登记有一套住房），案涉房产买卖协议无法继续履行，刘馨于2017年4月21日以书面形式通知杜怡萍解除合同，杜怡萍于次日收到通知后，书面回复刘馨不同意解除合同，不同意退还购房定金，故起诉至法院。杜怡萍辩称，一、案涉《房产买卖协议》不具备解除条件，刘馨应按协议约定继续履行合同义务，按协议付清剩余购房款项，并办理过户手续。根据协议书第十八条第一款：“乙方（即刘馨）可指定任意人作为该房产的产权登记人”的约定，刘馨可指定任意第三人作为案涉房产的产权登记人。虽然刘馨自身暂不具备购房资格，但其可以将房产过户至第三人名下，《房产买卖协议》具备继续履行的条件。在签订协议书时，之所以会再手写补充该约定条款，亦是根据刘馨的要求补充的，由此可知，刘馨在签订该买卖合同之时就有将案涉房产登记至第三人名下的意图且也找的到合适的第三人作为案涉房产的产权登记人。二、若刘馨继续履行协议书确实存在较大困难，坚持要求解除协议书，因刘馨存在恶意违约行为，其无权要求杜怡萍返还购房定金527000元。2017年3月12日，刘馨与厦门昌林实业有限公司签订房屋买卖合同，向厦门昌林实业有限公司购买址于厦门市华尔顿1275（和昌中心）（三期）2#1梯三层302室房产，并于2017年4月11日办理抵押登记，将该房产抵押给兴业银行股份有限公司厦门分行。刘馨在与杜怡萍签订《房产买卖协议》之时直至限购政策出台后，均具备购房资格。刘馨之所以丧失购房资格系因为刘馨履行了《房产买卖协议》签订之后的房产买卖合同,刘馨选择继续履行与案外人厦门昌林实业有限公司签订的买卖合同之时，就等同于自己选择对案涉房产买卖协议进行悔约，该违约行为并非限购政策所导致，而是刘馨自主选择的结果，刘馨应对其自主选择行为所产生的违约责任承担责任。且根据约定刘馨可指定任意第三人作为案涉房产的产权登记人，案涉房产买卖协议依然具备继续履行的条件,刘馨现拒不履行,该行为亦属于违约行为。案涉房产在限购政策出台前就已具备过户条件，《房产买卖协议》具备完全履行的条件。若刘馨真的是因为其不具备购房条件而要求解除合同，其应在限购政策出台后第一时间就告知杜怡萍，但事实是从2017年3月25日限购政策出台至2017年4月12日刘馨向杜怡萍提出解除合同长达19天的时间里，刘馨均未向杜怡萍提及其丧失购房资格无法继续履行案涉合同之事，而是继续让其妹妹以装修名义与杜怡萍多次联系要求看房，一直到其名下现有房产的备案及抵押登记手续全部办理完成后才告知杜怡萍其不具备购房资格，要求解除合同。刘馨企图利用限购政策来掩饰其恶意违约的行为，这一做法违背诚实信用原则，于理于法相悖，不应予以支持。综上，请求予以驳回刘馨的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据，本院认定事实如下：杜怡萍系位于厦门市海沧区住宅房产的权属登记人，杜怡萍于2017年3月21日取得该房产权属证书。2017年3月11日，刘馨与杜怡萍签订编号0002216号《房屋买卖协议》。合同约定：杜怡萍将案涉房产以4227000元的总价出售予刘馨；刘馨应于合同签订当日向杜怡萍支付购房定金527000元，于2017年4月30日之前支付购房款1730000元，向银行申请贷款2490000元，该贷款由银行直接转至杜怡萍账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，刘馨应于银行放款当日将差额部分以现金方式支付给杜怡萍；杜怡萍应于收到全部购房款当日将房产交付给刘馨使用；双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若杜怡萍中途悔约，应以书面通知刘馨，并自悔约之日起三日内退还刘馨所支付的购房款，同时向刘馨支付相当于双倍定金的违约金；若刘馨中途悔约，杜怡萍已收取的定金不予退还，杜怡萍应退还刘馨所支付的购房款；双方保证应于2017年4月30日之前签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管局办理过户登记手续等内容条款。协议书第十四条其中约定：杜怡萍最迟于2017年4月20日前与租户解除租赁关系并将原租户全部清除，双方至该房屋确认此房屋处于空置状态以便后续交易正常进行。第十八条“双方约定的其他事项”约定：①刘馨可指定任意人作为该房产的产权登记人；②该房屋的购房定金于本合同签定当日支付20万元整，余下327000元最迟于2017年3月13日付清；③办理一手产权的所有费用由杜怡萍自行承担。合同签订当日，刘馨向杜怡萍支付了购房定金527000元。2017年4月21日，刘馨向杜怡萍发出《解除〈房产买卖协议〉通知书》，刘馨以厦门市人民政府于2017年3月25日出台新的限购政策，导致双方签订的编号0002216号《房屋买卖协议》无法继续履行，购房的合同目的无法实现，要求解除编号0002216号《房屋买卖协议》，退还购房定金。2017年4月22日杜怡萍回复刘馨不同意解除编号0002216号《房屋买卖协议》。另查明。1、刘馨户籍地址为福建省厦门市思明区。2012年6月18日，刘馨与江先军登记离婚。2、2017年3月12日，刘馨与厦门昌林实业有限公司签订商品房预售合同，刘馨向厦门昌林实业有限公司购买位于厦门市华尔顿1275（和昌中心）（三期）2#楼1梯3层302室住宅房产，该房产签约的建筑面积254.09平方米。3、2016年4月25日，厦门市国土房产测绘档案管理中心的房屋权属登记查询结果表载明刘馨名下登记有位于厦门市华尔顿1275（和昌中心）（三期）2#楼1梯3层302室住宅房产一套(权属状态为合同备案)和多套厦门市辖区内的商业用房。4、2016年10月5日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（厦府办(2016）154号)，该意见的第二条：进一步从严执行住房限购政策：对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土（2017）136号），该通知第一条：在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）…本通知自2017年3月25日起实施。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。楼市限购令为国家政策，非当事人所能预见、避免和克服，属于不可抗力，导致合同无法履行时，当事人可以解除合同；当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，刘馨与杜怡萍签订的《房屋买卖协议》系刘馨与杜怡萍的真实意思表示，为有效合同。刘馨已支付了购房定金527000元，案涉房产的产权已办理出来，合同约定双方应于2017年4月30日之前支付首期购房款和到房管局办理交易登记手续。厦门市国土资源与房产管理局于2017年3月24日发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第一条规定：在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。本案并无证据证明刘馨再婚组成厦门市户籍居民家庭，刘馨主张其系厦门市户籍单身人士，本院予以采信。由于刘馨的户籍及拥有房产的情况，属于厦门市现有住房政策规定的限购对象，在现行住房限购政策下，不能再次购买住房。厦门市的上述住房限购政策在2017年3月24日即双方合同履行过程中出台，且不存在当事人迟延履行后发生不可抗力的情形，故由此导致房屋买卖合同的目的不能实现而解除合同，不可归责于双方当事人。而且刘馨于2017年4月22日即向杜怡萍发函，告知了因政策原因合同无法履行，并要求解除房屋买卖合同和返还购房定金等事项，因此刘馨根据相关政策主动、及时地对合同履行情况提出意见，不存在故意拖延的情况，主观上无过错。刘馨请求确认《房屋买卖协议》于2017年4月22日解除，本院予以支持。关于刘馨要求杜怡萍返还购房款527000元的主张，根据合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已于2017年4月22日解除，刘馨有权要求恢复原状将已支付的527000元购房定金取回，故对刘馨的该项诉请，本院予以予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘馨与被告杜怡萍签订的编号0002216号《房屋买卖协议》于2017年4月22日解除；二、被告杜怡萍应本判决生效之日起十日内向原告刘馨返还购房定金527000元。如果被告杜怡萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9070元减半收取4535元，由被告杜怡萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 李庆东二〇一七年七月二十六日代书记员 林 晶附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自