（2015）玉中民一终字第574号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-28
案件名称
谢展红、玉林市洪源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢展红,玉林市洪源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百四十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)玉中民一终字第574号上诉人（一审原告）：谢展红，女，1975年11月26日出生，汉族，住玉林市玉州区。委托代理人：梁业文（系谢展红丈夫），男，1971年9月9日出生，汉族，住玉林市玉州区。委托代理人：钟家友，广西邦泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：玉林市洪源房地产开发有限公司，住所地玉林市东胜路65号。法定代表人：袁平年，总经理。委托代理人：赵玉强，男，1983年4月11日出生，汉族，系该公司财务部人员，住河北省邯郸市大名县。委托代理人：朱志飞，男，1991年8月17日出生，汉族，系该公司办公室人员，住河北省邯郸市成安县。上诉人谢展红因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3244号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。一审法院查明:2011年9月15日，谢展红与玉林市洪源房地产开发有限公司（以下简称洪源公司）签订《商品房买卖合同》，由谢展红购买洪源公司开发的天禾春城5-2102号，总价款481566元；谢展红于当日支付了首付款144566元，并于2011年9月27日与农业银行签订了个人住房借款合同，向农业银行贷款337000元支付购房款，现已支付完购房款，贷款已于2012年8月19日提前还清。购房期间谢展红支付了契税7223.49元、房地产抵押登记代理服务费1348元、房屋登记费160元、提前还贷违约金587.5元。合同第八条、交付期限，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格；……5、该物业达到交付使用条件，买受人采取银行按揭付款方式的，买受人须在银行贷款发放或付清全部应付房款后，出卖人予以交付使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期。……。第十五条、出卖人应当在商品房综合验收合格后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，谢展红按约办理了按揭手续。2012年8月8日，由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位五部门签署《建设工程质量竣工验收意见书》，认可玉林市天禾春城住房小区5栋验收合格。谢展红至今未领取房屋锁匙。另查明，因该小区部分业主接收房屋后，发现房屋存在问题后，曾通过书面或政府公开网，向玉林市住房和城乡建设委员会（下简称玉林市住建委）等单位反映，市住建委曾组织该小区业主代表与洪源公司进行协商；之后，由洪源公司委托区检测中心对该小区的1#至5#栋进行检测，2013年3月8日，区检测中心出具《工程质量检测报告》，其中第六项、检测结论及建议：1、房屋存在裂缝主要有：1、5#楼地下室顶板开裂较多，地下室顶板裂缝主要发生在主楼范围以外作为车库或人防使用部位，地下室主楼部分开裂较少，渗漏较少，……2、实体构件检测，①所抽检的混凝土强度符合设计要求，②钢筋检测，所抽检的梁纵筋的直径偏差在规范允许范围，少部分梁的箍筋直径及间距偏差超出规范允许偏差；所检测的柱（墙）构件中，柱纵筋的钢筋直径偏差在规范允许偏差范围内，少部分柱（墙）的箍筋直径及间距偏差超出规范允许范围，……3、截面尺寸检测，所抽检的梁、柱、楼板大部分在规范允许偏差范围内，少部分超出规范允许范围(谢展红所购买的第21层抽查了9个点检测楼板厚度，有9个检测点板厚超出规范允许偏差范围，其中6个检测点偏薄，3个检测点偏厚)；对于楼板偏厚，经设计公司复核，该部分板承载力满足要求。对于需维修的建议：建议委托方委托原设计单位对检测存在的问题进行复核，确定是否需采取处理措施，对存在的裂缝按国家相关规范、标准进行修补，对因抽检后形成的孔洞及因凿开混凝土保护检查钢筋的部位进行修补（详见检测报告）。2013年6月23日，该工程原设计单位根据《工程质量检测报告》作出了分析及处理意见：“认为该工程主体结构是安全的，但部分板裂及板厚不满足设计及规范要求的应按上述措施进行处理。我司出具的处理方法须经相关部门审查后，按正常监督程序进行施工。”审理过程中，洪源公司再次委托区检测中心对该小区5#楼房屋安全性进行评定，区检测中心于2014年6月24日出具《工程质量检测报告》，结论为：1、目前状况下5#楼房屋结构处于安全状态，房屋可以正常使用，2、对于检测过程所发现的问题及少量因开裂其安全性等级评定为bu级的楼板，可以参照原设计单位2013年6月23日出具的“玉林市天禾春城项目《工程质量检测报告》分析及处理意见”、“关于天禾春城项目楼板裂缝和处理方法”、“关于天禾春城项目地下室顶板裂缝的处理方法”及“关于1-5号楼砼结构板加固补强方案”进行处理。还查明,该小区五栋于2012年7月30日完成防雷验收，2013年11月22日完成环保验收，2014年1月10日完成建筑节能验收，2014年4月10日完成建设工程消防验收，2014年6月30日完成人防工程竣工验收。2013年9月25日，谢展红向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《玉林市商品房买卖合同》；二、洪源公司返还购房款481566元；三、洪源公司支付利息（利息的计算，1、以144566元为基数，自2011年9月15日起至2011年11月16日止，利息为2024元；2、以481566元为基数，自2011年11月17日起至还清房款之日止，按人民银行同期同类贷款利率计付）；四、洪源公司赔偿房屋差价损失（以评估为准）约14073.69元；五、洪源公司赔偿其他各项损失9318.99元（包括：契税7223.49元、房地产抵押登记代理服务费1348元、房屋登记费160元、提前还贷违约金587.5元）。一审法院认为：谢展红、洪源公司在平等自愿的基础上，签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。现谢展红主张洪源公司交付的房屋没有经过房屋主管部门验收合格，房屋地板厚度与设计存在较大偏差，客厅、房间天棚渗水严重，由于洪源公司出售的房屋存在质量问题，导致至今无法办理房屋产权登记，请求解除双方之间的房屋买卖合同；洪源公司抗辩，其所交付的房屋质量是合格的，谢展红没有证据证实该房屋存在严重质量问题，影响其居住，其公司交房是按合同约定以建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格为标准；至于至今未办理房屋产权登记，是因为工程竣工后，其公司已按规定向有关部门申请验收，但相关部门何时进行验收是其公司无法控制，如果谢展红有证据证实所购房屋有问题，也仅是质量瑕疵，现尚在保修期内，其公司同意维修，不符合解除合同的条件，请求驳回谢展红的诉讼请求；对于房屋质量问题，法律规定房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者严重影响居住的，可以解除合同，谢展红主张其所购买的房屋存在严重质量问题，未提供证据证实，虽然其所购房屋楼层抽查9个检测点中，有9个检测点超出规范允许的范围，6个点偏薄，3个点偏厚；对于偏厚的楼板承载力满足要求，也不需要维修，而偏薄的楼板，可根据设计单位出具的“关于1-5号楼砼结构板加固补强方案”进行处理，现该房屋经检测，目前可正常使用；至于办理房屋产权证问题，由于该小区工程量大、周期长，洪源公司交付房屋后，已将相关资料提交消防、人防、规划等部门，目前谢展红购买的天禾春城小区有两幢楼，玉林市建规委已同意竣工备案，其购买的房屋所在的5幢楼也仅是公共设施调整规划，目前正在调整公示期间；如谢展红所购房屋存在质量瑕疵，可及时报洪源公司按房屋质量保证书的要求予以维修，因此，谢展红主张解除房屋买卖合同，证据不足，不予支持，因双方的房屋买卖合同不解除，谢展红的其他诉讼请求也不成立，予以驳回。洪源公司的抗辩理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回谢展红的诉讼请求。案件受理费9544元，由谢展红负担。上诉人谢展红不服一审判决，上诉称：一、被上诉人开发的房屋存在严重质量问题，严重影响居住使用。房屋的主体结构质量不合格，楼板厚度与设计存在巨大偏差，最薄处仅达设计要求的一半左右，人走在楼板上有明显震动，客厅、房间天棚渗水严重，在楼板受力处及板边缘处多外出现裂缝。这样的房屋，根本无法居住，无法住得安心。二、被上诉人所谓的修复，仅仅是在偏薄的楼板上简单再铺上一层混凝土，是非常不严肃、不科学的，这不仅达不到设计要求，更破坏了楼房的承重和结构。三、被上诉人将质量严重不合格的房屋交付给用户，未达交房条件而交房，应认定被上诉人严重违反合同的约定。四、因被上诉人房屋存在严重质量问题，不能通过合法、有效的竣工验收，也长期无法办证，上诉人购房的目的根本无法实现，上诉人要求解除购房合同及要求赔偿相应损失，有事实与合同的依据和法律依据，应得到支持。请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3244号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人洪源公司答辩称：一、被上诉人交付的房屋质量是合格的，相关部门已出具验收报告，通过了验收备案。二、被上诉人所售房屋手续齐全，可以办理房屋产权登记，小区1、4栋楼房已办理了房产证，其余楼也在办理中。三、上诉人如果有证据证实房屋存在问题，也是质量瑕疵问题，设计单位也出具了维修方案，被上诉人同意维修。请求驳回上诉人的上诉。在二审举证期限内，被上诉人洪源公司提供一份2015年8月3日玉林市住房和城乡规划建设委员会同意对天禾春城住宅小区五栋房屋建筑工程备案的《竣工验收备案表》，证明天禾春城房屋工程已备案，房屋已进入办证阶段。经质证，上诉人对被上诉人提供的上述证据的真实性无异议，但认为其中表述的竣工验收意见都是合格，这与事实不符，且审批机关批复备案的时间是在2015年8月3日，证明之前该栋房屋是不具备交房条件的。本院认为，被上诉人提供的是相关政府部门对房屋建筑工程批复同意竣工验收备案的材料，上诉人对证据的真实性无异议，可综合其他证据作为认定本案事实的依据。经本院审理查明：一审判决查明的事实，除其中“(原告所购买的第21层抽查了9个点检测楼板厚度，有9个检测点板厚超出规范允许偏差范围，其中6个检测点偏薄，3个检测点偏厚)”有误外，其余属实，本院予以确认。另查明：广西建筑工程质量检测中心在对天禾春城小区建筑物进行工程质量综合检测后，在其出具的《玉林市天禾春城小区5#楼工程质量检测报告》中，对于实体构件检测部分的截面尺寸检测结果，载明：“在所检测的16块楼板中，有16块楼板厚度超出规范允许偏差范围，其中有8块楼板测点厚度为正偏差（偏厚），有8块楼板测点厚度为负偏差（偏薄），有测点厚度偏差超出规范允许偏差范围的楼板，该楼板厚度应评定为超出规范允许偏差范围”，并在所附的《楼板厚度检查结果汇总表》中列出了对在本案讼争5#2102号房屋所检测的3块楼板（每块板3个测点）9个测点的厚度具体数据：设计厚度120(毫米)的楼板68、84、80（即三个测点超出规范允许偏差范围，偏薄数为-52、-36、-40），设计厚度均为100的另两块楼板分别为130、130、85（即三个测点超出规范允许偏差范围，二个偏厚数+30、+30，一个偏薄数-15）和76、72、84（即三个测点超出规范允许偏差范围，偏薄数-24、-28、-16）。即9个测点结果是7个偏薄2个偏厚。以上工程质量检测报告作出后，天禾春城小区的工程设计单位深圳市奥鹏建筑设计有限公司根据检测报告于2013年6月23日作出《分析及处理意见》，其中结论部分载明：“本工程标准层个别楼板偏薄、钢筋间距偏大，经设计公司复核，对于板厚比原设计偏少不超过20%的板，其承载力满足要求，该部分楼板可不进行加固补强处理，对于板厚比原设计偏少超过20%的板承载力不满足要求，建设单位已委托设计公司进行加固补强设计，加固处理措施及施工监督应严格按照玉林市建设行政主管部门规定的工程建设程序执行”，所附的《砼结构板加固补强方案》载明:“……三、补强加固施工方案：将客厅砼结构板面凿毛，并用水清刷干净，新旧砼接触面按接缝处理，按44X44（厘米）网状植入直径16短钢筋，短钢筋长6厘米，入旧砼结构板不小于4厘米；在板面周边上部向剪力墙或砖墙体植入钢筋，深度为8-10厘米,双向绑扎板筋，且与植入钢筋搭接；在板面上部地面二次浇筑细石砼（浇筑前刷素水泥浆一道），厚度控制为3-5厘米，保证补强后砼板厚度不小于12厘米；浇捣完成后，按规定进行养护”等内容。设计单位作出以上处理意见后，至今讼争房屋的楼板未按上述方案进行加固补强处理。还查明：在本案诉讼期间，2015年8月3日，玉林市住房和城乡规划建设委员会在《竣工验收备案表》上盖章，批复同意对天禾春城住宅小区五栋房屋建筑工程进行竣工验收备案。本院认为：谢展红与洪源公司签订的本案《商品房买卖合同》，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应严格按合同履行。谢展红已按合同约定支付了全部购房款给洪源公司，作为出卖方的洪源公司应当依约交付符合质量要求的商品房给谢展红。但洪源公司提供给谢展红的天禾春城小区5#楼2102号房屋，经过专业建筑工程质量检测机构检测后确认，其楼板的厚度检测9个点就有7个偏薄，超出了规范所允许的偏差范围，并且从数据可反映偏薄的程度相当严重，检测到的最薄点厚度还不达设计厚度的60%。显然，该房屋存在楼板厚度不合格的质量问题，而并非如洪源公司所称的房屋质量合格。谢展红主张房屋楼板厚度与设计存在大偏差，人走在楼板上有明显震动，该房屋无法使人住得安心，不能实现其签订合同目的，该主张有事实依据，理由成立。由于洪源公司提供的房屋质量不合格，其已构成违约，应当承担违约责任。我国合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条也规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，谢展红提出解除双方的买卖合同，并由洪源公司返还购房款481566元及赔偿利息损失，以及赔偿已支出的房地产抵押登记代理服务费1348元、房屋登记费160元、提前还贷违约金587.5元共2095.5元的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。对于谢展红请求赔偿其所交契税7223.49元，因买卖合同被解除而房屋并不实际成交情况下，可由谢展红向税务机关申请退回所交款项，而不应由洪源公司向其赔偿；谢展红还请求赔偿房屋差价损失14073.69元，由于其已请求解除房屋买卖合同并要求返还购房款和利息损失，此请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实有误，适用法律和实体处理错误，本院依法予以纠正。对上诉人谢展红有法律依据的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3244号民事判决；二、解除上诉人谢展红与被上诉人玉林市洪源房地产开发有限公司于2011年9月15日签订的《商品房买卖合同》；三、被上诉人玉林市洪源房地产开发有限公司返还上诉人谢展红已支付的购房款481566元，并支付利息损失给谢展红（利息损失计算办法：以144566元为基数，从2011年9月15日起计至2011年11月16日止，以481566元为基数，从2011年11月17日起计至款还清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被上诉人玉林市洪源房地产开发有限公司赔偿上诉人谢展红已支出的房地产抵押登记代理服务费、房屋登记费、提前还贷违约金共2095.5元的损失款给谢展红；五、驳回上诉人谢展红的其他诉讼请求。一审案件受理费9544元（谢展红已预交），二审案件受理费9544元（谢展红已预交），合计19088元，由上诉人谢展红负担708元，被上诉人玉林市洪源房地产开发有限公司负担18380元。上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期则依法加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 梁 坚审判员 王 翔审判员 李小莉二〇一七年七月二十六日书记员 许泰榕 来源：百度搜索“”