（2017）粤05民终532号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-29

案件名称

章建彬、柯声俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省汕头市中级人民法院

所属地区

广东省汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

章建彬,柯声俊,柯少辉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省汕头市中级人民法院民事判决书（2017）粤05民终532号上诉人（原审原告）：章建彬，男，1978年7月23日出生，汉族，住南澳县，委托诉讼代理人：徐兆深，广东执��律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽婷，广东执信律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：柯声俊，男，1937年11月22日出生，汉族，住南澳县。委托诉讼代理人：柯少辉（系柯声俊之子），男，1964年12月6日出生，汉族，住南澳县，上诉人（原审被告）：柯少辉，男，1964年12月6日出生，汉族，住南澳县，委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。上诉人章建彬、上诉人柯声俊、上诉人柯少辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省南澳县人民法院（2017）粤0523民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人章建彬的委托诉讼代理人徐兆深，上诉人柯少辉及其委托诉讼代理人林旭生，上诉人柯声俊的委托诉讼代理人柯少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章建彬上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令柯声俊支付章建彬违约金81405元（以购房款150000元的日0.067%计，暂计至2017年5月25日，以后另计）；3.判令柯声俊赔付章建彬一、二审律师费12000元；4.判令柯少辉对柯声俊承担的违约金和章建彬的律师费承担连带清偿责任；5.一、二审诉讼费由柯声俊承担。事实和理由：2014年2月初，章建彬与柯声俊经口头协商，柯声俊同意将登记在自己名下的位于南澳县后宅镇石路南面71号的二层楼房（《房屋所有权证》证号为:粤房字第××号）以150000元的价格出售给章建彬。2014年2月25日，章建彬与柯声俊签订了《汕头市房地产买卖合同》，该合同对上述买卖标的、价款作了明确的约定，还约定：双方应于2015年2月25日前到当地房管部门办理房屋买卖过户登记手续;“如果甲方（柯声俊）到期违约，乙方（章建彬）有权要求甲方以每日（全额购房款）0.3%的利息赔偿”;本合同履行过程如发生争议，守约方发生的律师费用由违约方承担。2014年2月25日、26日章建彬分二次付给柯声俊购房款150000元，其收到购房款后将自己的上述《房屋所有权证》交给章建彬作为约定办理房屋过户手续之用。2015年2月5日办理房屋过户登记的约定日期到期后，章建彬无数次催促柯声俊办理房屋过户手续，柯声俊一拖再拖。章建彬迫不得已才向一审法院提起诉讼。章建彬付款的目的就是为了买房，房屋过户登记还约定了日期，如同借款写明还款日期一样，负有义务的一方到期没有履行就是违约。因而，柯声俊的违约行为是显而易见的，故应根据双方签订的合同约定支付章建彬的违约金和律师费，一审法院对此没有支持章建彬的请求是错误的。因此，恳请二审法院判准章建彬的请求事项。柯声俊、柯少辉辩称，章建彬所陈述的房地产买卖合同名为买卖合同，实为抵押合同，为柯少辉向章建彬借款141000元提供抵押，章建彬跟柯声俊签订的房地产买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，其目的是为了规避担保法第40条的规定，根据民法通则第58条第7项的规定，以合法形式掩盖非法目的的无效。由于签订合同无效，章建彬的上诉请求应以驳回。柯声俊、柯少辉上诉请求：撤销一审判决，裁定将案件发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.一审判决认定本案是房地产买卖合同纠纷是错误的，本案应是民间借贷纠纷。本案的事实是柯少辉向章建彬借款150000元，章建彬要求柯少辉提供房地产作为抵押，柯少辉因此要求父亲柯声俊以南澳县后宅镇石路南面71号二层房产作为抵押，章建彬为规避担保法的规定，且利用柯少辉急于用钱的心理，要求柯声俊在其事先准备好的房地产买卖居间合同上签名，目的在于如果柯少辉不能按期还款，章建彬就可以直接占有柯声俊价值100多万元的房产。因此，本案的真实面目就是民间借贷纠纷，而不是所谓的房地产买卖合同纠纷。2.一审判决没有认定柯少辉已向章建彬付还借款利息116000元是错误的。柯少辉向章建彬借款150000元后，已先后向章建彬付还借款利息116000元，经手人是章建彬公司的林楚玲，这一事实法院可以传林楚玲出庭即可查明事实。一审判决没有查明以上事实，将本案认定为房地产买卖合同纠纷，并且没有认定柯少辉已先后向章建彬付还借款利息116000元是错误的。请求二审法院查明事实，依法裁定撤销一审判决，将案件发回重审。章建彬辩称，一、一审认定本案是房地产买卖合同纠纷是正确的。如下证据充分证明本案是一起房地产买卖合同纠纷：1.双方签订的《房屋买卖合同》；2.柯声俊二次收到章建彬购房款150000元的收据；3.柯声俊、柯少辉亲笔签名同意作为办理“过户之用”的身份证复印件；4.柯声俊将《房屋所有权证》交给章建彬存执的事实。而柯声俊、柯少辉所称的本案是民间借贷纠纷没有任何依据。二、柯少辉诉称付还章建彬利息116000元没有依据。柯少辉一审时拿出一些与本案无关的付利息单据，意图证明其付利息给章建彬，现又称收取其利息的经手人是林楚玲。柯少辉付别人的利息懂得收回单据，付章建彬的利息为什么不懂得？这不合常理。因此，恳请贵院驳回柯声俊、柯少辉的上诉请求。章建彬向一审法院起诉请求：1.确认章建彬与柯声俊签订的房屋买卖合同有效；2.柯声俊协助章建彬办理房屋过户登记手续；3.柯声俊支付章建彬违约金23517元（以购房款150000元日0.067%计，暂算至2017年1月25日）；4.柯声俊赔付章建彬律师费8000元；5.柯少辉对柯声俊承担的违约金和章建彬律师费承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由柯声俊承担。诉讼中，章建彬变更诉讼请求第一项、第二项为：解除章建彬与柯声俊的房屋买卖合同，柯声俊退回购房定金和购房款一共150000元。一审法院认定事实：2014年2月25日，章建彬与柯声俊签订《汕头市房地产买卖居间合同》，合同约定：柯声俊将其所有的位于南澳县后宅石路南面71号的房产（房地产权证号为：粤房地证字第××号）卖给章建彬，建筑面积135.1平方；章建彬于2014年2月25日给付柯声俊购房定金9000元，2014年2月26日将剩余141000元给付柯声俊；2015年2月25日前，即双方带齐相关过户手续到所属地办理过户交易；如柯声俊违约需赔付按全额购房款以及按日0.3%的利息赔偿；本合同履行过程中如果发生争议，甲、乙双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方可依法向人民法院起诉，所发生的有关费用及律师费用由违约方承担。柯少辉在该合同担保人处签字，承诺“如若甲方（柯声俊）无法执行上述条约，则由柯少辉身份证号码作为担保人，由此产生的一切费用及后果，全由担保人承担”。2014年2月25日，柯少辉向章建彬出具收到章建彬9000元收款收据一张。2014年2月26日，柯少辉向章建彬出具收到章建彬141000元收款收据一张。柯声俊也将《房屋所有权证》原件交给章建彬。2015年2月25日至今，章建彬与柯声俊没有办理过户交易。章建彬委托律师代理本案的代理费8000元。一审法院认为，本案系柯声俊将房屋出售给章建彬，章建彬支付房屋价款而引起的房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、本案《汕头市房地产买卖居间合同》是否有效，能否解除；二、柯声俊是否需支付违约金及律师代理费；三、柯声俊、柯少辉是否应承担连带责任。一、本案《汕头市房地产买卖居间合同》是否有效，能否解除。章建彬、柯声俊于2014年11月14日签订的《汕头市房地产买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定章建彬、柯声俊签订的房屋买卖合同有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，章建彬要求与柯声俊解除合同，柯声俊亦表示同意解除合同，对此，一审法院不持异议，章建彬与柯声俊签订的合同可以解除。因此，章建彬请求与柯声俊解除《汕头市房地产买卖居间合同》，理由成立，一审法院予以支持。庭��中，柯少辉提出本案不是房屋买卖关系，而是借贷关系，并提供支付利息的证据，但章建彬予以否认。经审理，柯少辉提供的支付利息凭证，均未能证明是由章建彬收取的，与本案无关联性。因此，柯少辉认为本案是借贷关系，一审法院不予采纳。二、柯声俊是否需支付违约金及律师代理费。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，章建彬与柯声俊协商解除合同，章建彬要求柯声俊退还购房款150000元，柯声俊予以认可，因此，章建彬请求柯声俊返还购房款150000元，依据充分，一审法院予以采纳。此外，章建彬、柯声俊协商解除合同，章建彬要求柯声俊依合同约定按章建彬累计已付款的0.067%支付违约金。��审查，章建彬、柯声俊签订合同后，章建彬已履行支付房屋价款的义务。而柯声俊在履行合同中是否违约，依章建彬与柯声俊签订的《汕头市房地产买卖居间合同》，双方约定2015年2月25日前，章建彬与柯声俊带齐相关过户手续到所属地办理过户交易，但章建彬、柯声俊均没有去办理房屋过户手续，无法确定是谁的责任；况且，柯声俊也将《房屋所有权证》原件交给章建彬。章建彬未提供柯声俊在合同履行过程中应承担违约责任的证据。因此，章建彬要柯声俊承担违约金的请求，一审法院不予支持。同理，章建彬要求柯声俊承担律师费，由于章建彬未能提供证据证明柯声俊违约，由此产生的律师费应由其自行承担。此外，章建彬、柯声俊因房屋买卖合同解除，柯声俊占用章建彬资金，造成章建彬的利息损失，应承担给付章建彬利息损失的责任。章建彬主张从2015年2��25日开始计算，一审法院予以支持。三、柯声俊、柯少辉是否应承担连带责任。柯少辉在《汕头市房地产买卖居间合同》中承诺“如若甲方（柯声俊）无法执行上述条约，则由柯少辉身份证号码作为担保人，由此产生的一切费用及后果，全由担保人承担”。庭审中，柯少辉又表示愿意对柯声俊应承担的责任承担连带清偿责任。因此，章建彬要柯少辉承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除章建彬与柯声俊签订的《汕头市房地产买卖居间合同》。二、柯声俊于判决发生法律效力之日起十日内返还章建彬��购房款150000元及利息（自2015年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至柯声俊还清款项之日止）。三、柯少辉对柯声俊上述债务承担连带清偿责任。四、驳回章建彬其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3930元，减半收取1965元，由柯声俊、柯少辉负担，该款应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。本案二审期间，章建彬提交了发票一份，证明章建彬二审支付律师代理费4000元。本院对章建彬二审提交的发票的真实性予以确认。二审期间，柯少辉申请证人陈某出庭作证，陈某证实柯少辉与章建彬之间存在民间借贷关系，柯声俊提供房地产作担保，并非房地产买卖交易。因陈某的证人证言没有其他证据予以佐证，其证人证言不足以推翻章建彬提供的证据，本院对陈某的证言的证明力不予认定。本院经审理查明，一审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明：章建彬委托律师代理本案的二审代理费4000元。本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩的内容，本案二审争议的焦点是：一、章建彬与柯声俊、柯少辉之间的法律关系的性质；二、柯声俊、柯少辉应否承担《汕头市房地产买卖居间合同》所约定的违约金及律师费。关于章建彬与柯声俊、柯少辉之间的法律关系的性质问题。经查，2014年2月25日，章建彬与柯声俊签订《汕头市房地产买卖居间合同》的当天，柯少辉向章建彬出具收到章建彬9000元的收款收据，摘由载明“购买南澳县后宅石路南面71号，房地产权证号为：粤房地证字第××号之购房定金”。��日，柯少辉向章建彬出具收到章建彬141000元的收款收据，摘由载明“购买南澳县后宅石路南面71号，房地产权证号为：粤房地证字第××号之购房余款”。柯声俊也将《房屋所有权证》原件交给章建彬。柯声俊、柯少辉也将其居民身份证复印件提交给章建彬，并分别在居民身份证复印件上载明“本复印件仅做为南澳后宅石路南面71号（粤房字第××号）过户之用”、“本复印件仅做为南澳后宅石路南面71号（粤房字第××号）交易担保之用”并签名确认。上述事实和证据，足以证明章建彬与柯声俊之间的法律关系的性质系房屋买卖合同关系，柯少辉系为房屋买卖合同的担保人。柯少辉、柯声俊上诉主张本案系民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，但其无法提供有效的证据证明其主张，本院对其主张不予采信。因此，柯少辉、柯声俊上诉请求撤销一审判决，裁定将本案发回重审，依据不足，理由不成立，本院不予支持。关于柯声俊、柯少辉应否承担《汕头市房地产买卖居间合同》所约定的违约金及律师费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案一审期间，章建彬要求与柯声俊解除合同，柯声俊亦表示同意解除合同，一审法院据此判决解除章建彬与柯声俊签订的《汕头市房地产买卖居间合同》，符合法律规定，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审法院判决柯声俊返还章建彬购房款150000元，依据充分，本院予以维持。章建彬上诉请求柯声俊按合同约定支付违约金及律师费。根据章建彬��柯声俊签订的《汕头市房地产买卖居间合同》的约定，柯声俊支付违约金和律师费的前提条件是柯声俊在履行过程中存在违约行为。合同约定2015年2月25日前，章建彬与柯声俊带齐相关过户手续到所属地办理过户交易，但章建彬、柯声俊均没有去办理房屋过户手续，无法确定是谁的责任；况且，柯声俊也已将《房屋所有权证》原件交给章建彬。章建彬未能提供证据证明柯声俊在合同履行过程中存在违约行为，故章建彬请求柯声俊承担违约金及律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判决驳回章建彬要求柯声俊、柯少辉支付违约金和律师费的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，章建彬、柯声俊、柯少辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3930元，由章建彬负担1965元，柯声俊、柯少辉负担1965元。本判决为终审判决。审判长　　姚焕丹审判员　　林　立审判员　　杨　立二〇一七年七月二十六日书记员　　李逸珣微信公众号“”