（2017）琼02民终957号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-08-25

案件名称

周诗涵与三亚中信投资有限公司、海南新佳旅业开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省三亚市中级人民法院

所属地区

海南省三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周诗涵,三亚中信投资有限公司,海南新佳旅业开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

文书内容海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终957号上诉人（原审原告）：周诗涵，女，2008年6月20日出生，汉族。法定代理人：周剑凤，周诗涵母亲。委托诉讼代理人：杨爽，海南惠海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚中信投资有限公司，住所地三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴桑，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南新佳旅业开发有限公司，住所地三亚市吉阳区鹿回头三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋欣，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李先燎，北京天驰君泰律师事务所实习律师。上诉人周诗涵与被上诉人三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，上诉人周诗涵的委托诉讼代理人杨爽、被上诉人中信公司的委托诉讼代理人吴桑、被上诉人新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣、李先燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周诗涵上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2036号第一项判决，并改判支持周诗涵的一审全部诉讼请求，或发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用由中信公司、新佳公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，具体理由如下：本案应当适用《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人迟延办理房屋权属证书承担违约金的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。上述司法解释在征求意见的过程中有观点认为，当事人约定的违约金低于守约方的损失时，也以30%作为标准确定人民法院是否根据当事人申请进行调整增加。但是这种观点不符合《合同法》114条第2款的立法精神。根据该款规定，只要约定的违约金低于造成损失的，哪怕只有一分钱，作为守约方仍然有权申请人民法院进行调整，这种权利必须予以保护，这也是《合同法》规定的违约金是应当以补偿性为基础的体现。周诗涵认为，房地产产权登记才能实现购房人自由创设物权的根本合同目的，购房人取得物权之后，才能对房屋进行物权上的处分以及收益，比如抵押贷款。正是逾期办证的损失难以举证，最高人民法院为了保护购房人的合法权益，综合考虑物权登记可能的收益，才明确规定逾期办证的损失计算方式为贷款利息，也是对购房人的最低收益保障。因此，一审法院应当适用《合同法》114条第2款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条调整逾期办证的违约金。综上所述，请求人民法院依法支持周诗涵的全部上诉请求。中信公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，周诗涵上诉的理由缺乏事实根据及法律依据。（一）关于周诗涵请求调整逾期办证违约金的问题。首先，商品房买卖合同对于逾期办证违约金有明确的约定；其次，周诗涵未有证据证明约定的违约金低于其所造成的损失；最后，周诗涵请求参照已付房款总额的逾期贷款利率进行调整缺乏事实根据。综上所述，周诗涵的上诉理由缺乏事实根据及法律依据，恳请人民法院依法驳回周诗涵的上诉请求，维护中信公司的合法权利。新佳公司辩称，办理房屋产权证的前提条件之一是周诗涵应缴纳相关税费和公共维修基金，周诗涵并未提供证据证明其已缴纳上述税金和公共维修基金，被告不应当承担逾期办理产权证的违约责任。且根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”逾期办证的违约金条款是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此该条款是合法有效的。退一万步讲，即使周诗涵缴纳了税金和费用，周诗涵的诉讼请求要求中信公司、新佳公司按照银行同期贷款利率承担违约责任亦违反了双方签订的合同的约定，依法不应获得支持。综上所述，周诗涵的上诉主张是没有充分事实和法律依据的，恳请法院判决驳回周诗涵的上诉请求。周诗涵向一审法院起诉请求：1、新佳公司以巳交付房基数，按同期贷款利率标准支付自2015年12月27日起至向登记机关提交办证资料之日止的逾期办证违约金，暂计至2017年2月20日止为762375元；2、中信公司对上述违约金762375元承担连带责任；3、本案诉讼费用由新佳公司、中信公司承担。一审法院认定事实：1.《商品房买卖合同》第八条约定交房截止日期为2014年12月31日，周诗涵对中信公司举证涉案房屋《入伙通知书》、《售楼付款通知书》及寄送邮单虽不予确认但未举证予以反驳，对中信公司举证的《房屋验收表》、《物品交接清单》并无异议，周诗涵的母亲周剑凤已在2015年1月13日接收涉案房屋，可以印证《入伙通知书》、《售楼付款通知书》及寄送邮单所载中信公司已于2014年12月15日邮件通知周诗涵接收房屋的事实；2.《商品房买卖合同》第六·1条约定购房款11075670元付款截止日期为2013年4月1日，周诗涵举证的中信公司出具的三张收据证明，周诗涵分别于2013年2月4日支付4461811元、2013年6月26日支付6513859元、2013年8月11日支付100000元，周诗涵逾期未付购房款金额为6613859元，至付清之日止共逾期132天；3.《收楼付款通知书》记载包括房屋契税等办证所需税费缴纳金额，周诗涵未举证证明已按通知支付办证相关费用。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约责任；2.逾期办证违约责任；3.连带责任。本案系新佳公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，周诗涵应在2013年4月1日前付清购房款，新佳公司交付房屋及办理产权登记义务的履行均在此之后，周诗涵履行债务不符合约定的，新佳公司依法有权拒绝其相应的履行要求。周诗涵在房屋交付截止日期之前完成付款义务的履行，新佳公司应依约交付房屋，中信公司作为新佳公司“半岛云邸”居住项目的合作方实际也已告知周诗涵接收房屋，周诗涵提出新佳公司逾期交房的主张缺乏事实根据。对于涉案房屋交付时应具备的质量要求，《商品房买卖合同》作了“经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”的约定，房屋建筑工程质量同时受到建筑法律法规的规制，新佳公司应遵循诚实信用原则，向周诗涵交付符合国家标准、行业标准的房屋，新佳公司至今未办理涉案房屋的竣工验收备案，房屋交付义务的履行不符合约定。然而，周诗涵并未举证证明涉案房屋存在不符合质量要求的情形，新佳公司此种履行瑕疵亦不导致涉案房屋不符合质量要求进而致使合同目的不能实现，周诗涵并不能因此获得拒绝接受房屋交付的抗辩权利。《商品房买卖合同》对逾期交房违约金作了按日支付已支付房款每日万分之五的上限约定，如依此计算高于造成损失的百分之三十则应依法予调整，但本案中并不存在逾期交房违约责任的适用情形，一审法院不予变更。《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内，新佳公司则至迟应在2015年12月26日将需由其公司提供的产权登记资料报送登记机关，至起诉时止新佳公司未履行该项义务，其行为已构成违约。新佳公司主张其未履行该义务应归责于周诗涵未支公共付维修基金相关办证税费、物业管理费等费用以及未提供办证所需资料的理由与《商品房买卖合同》约定内容相悖，不予采纳。根据《商品房买卖合同》逾期办证违约责任的约定，新佳公司逾期办证应自期限届满次日起，按日支付已付房款万分之零点五的违约金，至本案受理之日止金额计算为239234.4元（11075670元×0.00005×432天）,高于约定违约金上限，仅应按总房款价1%金额计算违约金为110756.7元。周诗涵主张逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，但并未就该约定违约金低于中信公司逾期办证造成其何种损失以及损失的金额进行举证，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。中信公司提出周诗涵未与新佳公司换签商品房买卖合同的抗辩理由没有事实根据，本院不予采纳。民事主体依照法律的规定或者协议的约定，承担连带责任。“半岛云邸”居住项目由新佳公司与中信公司合作开发项目，二公司作为《商品房买卖合同》的共同出卖方，依约共同承担合同责任，对周诗涵主张中信公司对新佳公司的违约责任承担连带责任的理由，本院予以采纳。综上所述，周诗涵诉求新佳公司支付逾期办证违约金理由成立，但一审法院不予支持其诉求超过约定金额的部分；周诗涵诉求中信公司对新佳公司违约责任承担连带责任的理由成立，一审法院予以支持。判决：一、海南新佳旅业开发有限公司向周诗涵支付逾期办证违约金110756.7元。二、三亚中信投资有限公司对前述债务承担连带责任。三、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。当事人二审未有争议事实。本院认为：周诗涵与新佳公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。当事人争议的焦点为涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是否过低需调高。新佳公司在合同约定时间内尚未办理涉案房产的产权登记手续，导致无法按时给业主办理房屋产权过户登记手续，应承担逾期办证的违约责任。涉案合同对逾期办证违约金有明确约定，周诗涵认为该违约金标准过低应调高，但没有提供证据证明该约定违约金低于新佳公司逾期办证给其所造成的实际损失。另外，周诗涵请求按银行贷款利率计算逾期办证违约金，亦无合同依据和法律根据。一审判决对此认定正确，应予维持。周诗涵的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，周诗涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11423元（周诗涵已预缴），由周诗涵负担。本判决为终审判决。审判长左家锋 审判员尹合欢 审判员陈太洪 二〇一七年七月二十六日 书记员谢材余 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”