（2017）赣04民终958号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-11
案件名称
邝奎生、江西鹏宁商务服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邝奎生,江西鹏宁商务服务有限公司,江西省百越包装制品有限公司,胡礼梅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终958号上诉人（原审被告）：邝奎生，男，1974年11月17日出生，汉族，住修水县。被上诉人（原审原告）：江西鹏宁商务服务有限公司，住所地修水县义宁镇宁红大道133号汽车客运总站综合西楼三楼。法定代表人：朱小湖，系该公司执行董事。委托代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。原审被告：江西省百越包装制品有限公司，住所地修水县工业园吴都项目区。法定代表人：邝奎生，系该公司执行董事兼总经理。原审被告：胡礼梅，女，1972年9月25日出生，汉族，住修水县。上诉人邝奎生因与被上诉人江西鹏宁商务服务有限公司及原审被告江西省百越包装制品有限公司、胡礼梅租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邝奎生上诉请求：撤销江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初2032号判决中的第二项，并依法改判。事实和理由：一、按照原审查明的事实，被上诉人严重违约，但是没有受到违约应得处罚。原审查明：“截止2014年3月6日，原告应负责的卫生间装修弱电安装、电梯安装、路网硬化、原材料配置等问题尚未解决。”由于被上诉人的过错，致使上诉人装修花去七十余万元，造成推迟将近一年不能正常投产的严重亏损。但原审判决仅以免除三个月的租金为被上诉人的违约责任明显不当。二、上诉人停产完全是由被上诉人的过错造成,被上诉人不按合同约定，诸多硬件无法到位;上诉人生产不下去，经与被上诉人的法人代表朱小湖商议,双方口头议定提前终止合同。朱小湖还表示停产后设备可放厂房内,不收取任何租金。上诉人停产又想挽回一些损失，便与他人合并生产两个月,又因被上诉人提供的材料严重不合格，致使产品质量不过关,亏损更加严重。三、原判租金计算方法错误，就是要交租金,也只能按实际生产的时间计算。因为被上诉人提供的所有硬件不到位，致使上诉人无法投产，这完全是被上诉人过错,所以合同生效时间应认定为厂房基本使用时间。即电力开户之日：2014年9月8日。可计算租金的时间是八个月的时间，再扣除一审判定的三个月，实际能计算租金时间只有五个月。原审判定上诉人应支付十七个月租金是错误的，违约方不受制裁，履约方照付房租于法无据。为此，请求二审撤销原审判决中的第二项，依法予以改判。被上诉人江西鹏宁商务服务有限公司辩称，一、被上诉人不存在严重违约。被上诉人交付的房屋基本完工、水电安装到位，具备了起码的使用条件。上诉人称一年不能正常投产，是夸大其词。上诉人称原材料配套是由另一公司完成的，是因上诉人长时间拖欠货款，导致该公司因资金周转不来，自身都无法正常进货。被上诉人并无严重违约行为，原审基于这一认定，核减了被上诉人三个月租金，完全考虑了上诉人的实际情况，对上诉人作出了适当的弥补。本案是租赁合同关系，支付租金是承租人的最主要义务，上诉人拒不履行支付房租，虽经被上诉人催促仍然没有支付，上诉人实际上已长时间关门停业，解除租赁合同当属必然，被上诉人对解除合同是认可的，存在严重违约行为的恰恰是上诉人。二、被上诉人没有协议提前终止租赁合同。上诉人称2015年3月停产后，经被上诉人的法定代表人承诺，设备暂放和租金免收。由于被上诉人是经济组织并非个人，是否有这样的约定，当然得以书面文书为准。经一审法院询问被上诉人法定代表人，结果是没有协议提前终止租赁合同。三、上诉人称按合同实际生效时间认定为厂房基本可使用时，即电力开户之日：2014年9月8日，并以此起算租金是错误的。电力开户时间上诉人无证据证实，即使如此，工厂开户不等于厂房供电开始。因为厂房工程施工因重型机械用电的需要，必须三相电到了工地才能施工。如果上诉人的电力，确实是2014年9月8日才开户的。那只是说明上诉人的公司在装修期间期及投产初期，都使用了被上诉人原先提供的施工用电。综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足；原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。江西鹏宁商务服务有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告邝奎生签订的厂房租赁合同，由三被告立即腾退厂房并交回原告；2.由三被告支付房租329256元（房租暂计算至2016年8月31日）、水费1352元，电费87元，合计330686元，并继续支付房租至三被告实际腾退厂房并交还原告时止。同时，逾期付款利息按银行同期贷款利率从判决时起支付至实际还款时止。一审法院认定事实：2013年下半年，原告与被告邝奎生签订《厂房租赁合同》，约定将原告所有的位于修水县吴都项目区鹏宁返乡创业园厂房一栋出租给被告邝奎生，建筑面积4842㎡（房管部门登记的房屋位置为修水工业园吴都项目区7#厂房，房产证编号为修房权证宁州字第××号，建筑面积为4830.48㎡）；租期10年，即自2013年10月1日起至2023年12月31日止（含3个月装修免租期）；租金第一年全免，第二年3元/㎡/月，第三年4元/㎡/月，第四年5元/㎡/月，第五年租金全免，第六年在第四年基础上增加10%，后每年在上年度基础上增加10%；租金按月支付，每月10日前支付下月租金，如被告拖欠房租及其他应付费用满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议；被告进驻原告工业园厂房投产，且总投资（含安装设备价值）达70万元时，原告承诺以被告承租原告厂房栋数按每栋50万元予以融资帮助；原告保证该厂房及其附属设施处于正常使用和安全状态；在被告入驻原告工业园厂房投产时，原告有责任协调在该工业园区内按被告租赁原告厂房栋数配套相应的员工宿舍和食堂。合同还就其他事项进行了约定。2013年12月2日，被告百越公司登记成立，公司股东为被告邝奎生、胡礼梅两人，涉案厂房实际使用人为被告百越公司。截至2014年3月6日，原告应负责的卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化、原材料配套等问题尚未解决，有关部门要求原告于3月底解决，原、被告均未提供证据证明上述问题解决的具体时间。合同签订后，被告未支付租金。被告百越公司于2015年年底即已停产，但未腾退厂房并与原告解除双方的租赁合同。庭审中，经本院释明被告主体问题后，原告鹏宁公司于庭后提交了《关于租金承担义务主体的意见》，其上述明，如法院认为租金支付主体只能在百越公司发起人邝奎生和百越公司之间二选一的话，鹏宁公司选择由被告邝奎生承担本案的租金支付义务。一审法院认为，原、被告因厂房租赁形成的债权债务关系明确，被告应依约支付租金。被告邝奎生为租赁合同的相对方，但该合同实际履行人为百越公司，被告胡礼梅仅为百越公司的股东，经本院释明，原告选择由被告邝奎生承担支付租金的合同义务，本院予以支持。原告要求解除双方签订的租赁合同，有法律和合同依据，本院予以支持。关于鹏宁公司提供的配套设施不到位的问题，根据查明事实，至2014年3月，鹏宁工业园内仍存在卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化等问题未解决，虽然双方已约定给予被告15个月的免租期（含3个月装修免租期），但不能因此免除鹏宁公司应按合同约定提供符合使用条件的厂房的义务，故本院酌情免除被告第二年中3个月的租金支付义务，截至2016年8月31日，被告应支付的租金为284998.32元〔3元/月/㎡×4830.48㎡×（12个月-3个月）+4元/月/㎡×4830.48㎡×8个月=284998.32元〕。原告要求被告按合同约定支付租金至实际腾退厂房时止，其实质是要求被告支付合同解除后的厂房占有使用费，该诉请于法有据，本院予以支持。另外，原告要求被告按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但双方合同约定“乙方拖欠不付租金满一个月，甲方有权增收5%滞纳金”，因此，按原告要求支付的利息最高不应超过拖欠租金的5%，对于超出部分不予支持。至于原告诉请中的水、电费，因其未提供充分的证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告江西鹏宁商务服务有限公司与被告邝奎生签订的《厂房租赁协议》，由被告邝奎生、江西百越包装制品有限公司于本判决生效之日起7日内腾退其租赁的原告江西鹏宁商务服务有限公司所有的位于修水工业园吴都项目区7#厂房（房产证编号：修房权证宁州字第××号）；二、由被告邝奎生于本判决生效之日起三十日内支付原告江西鹏宁商务服务有限公司厂房租金284998.32元（暂计算至2016年8月31日），并继续按合同约定支付房租至两被告实际腾退厂房时止，逾期付款利息按银行同期贷款利率从2017年2月20日时起支付至实际还款时止（逾期利息最高不超过总拖欠租金的5%）；三、驳回原告江西鹏宁商务服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27378元，由原告江西鹏宁商务服务有限公司负担486元，由被告邝奎生、江西百越包装制品有限公司共同负担26892元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是违约责任的认定和厂房租金的起算时间问题。上诉人邝奎生与被上诉人江西鹏宁商务服务有限公司签订的《厂房租赁协议》，是双方当事人之间真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，被上诉人主要义务是提供符合协议约定的厂房和附属设施，上诉人主要义务是支付租金。在签订租赁协议时，双方对厂房和附属设施存在不到位的情况是明知的，故双方约定从租赁起算时间起15个月内不收取租金，体现了公平原则。上诉人未提供免租金期限后，厂房和附属设施存在不符合协议约定的证据，故被上诉人没有严重违约。上诉人主张被上诉人法定代表人同意2015年3月停产后，设备暂放厂房不收租金。该主张与一审法院调查结果不符，上诉人对一审法院调查结果未提供相反证据反驳，应承担举证不能的后果。现上诉人在免租金期限后，仍然实际占用租赁的厂房，应承担支付租金的义务。上诉人主张租赁起算时间为2014年9月与协议约定租赁起算时间不符，亦未提供双方对此达成合意的证据，故租赁起算时间应按协议约定时间2013年10月1日起算。协议约定头3个月免收租金，之后第一年租金全免，即从2015年1月1日起开始收取租金。一审根据至2014年3月，鹏宁工业园内仍存在卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化等问题未解决的实际情况，酌情免除上诉人第二年中3个月的租金支付义务，并无不当，予以支持。综上所述，上诉人邝奎生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5575元，由上诉人邝奎生负担。本判决为终审判决。审判长 徐新友审判员 尹 强审判员 刘 敏二〇一七年七月二十六日书记员 陈沁榕 更多数据：搜索“”来源：