（2017）粤0103民初4366号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
广州市德高物业管理有限公司与陈锦强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市德高物业管理有限公司,陈锦强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初4366号原告：广州市德高物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路143号文昌花苑大厦首层、夹层。法定代表人：吴华锋，职务：副经理。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡红娟，广东金领律师事务所律师。被告：陈锦强，男，1985年9月6日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：陈锦灿，男，1983年10月2日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托代理人：陈广康，广东颐和律师事务所律师。原告广州市德高物业管理有限公司诉被告陈锦强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法由审判员张艳独任审判，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告广州市德高物业管理有限公司的委托代理人蔡红娟，被告陈锦强的委托代理人陈广康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市德高物业管理有限公司诉称：原告是广州市文昌南路×号夹层02、03号商铺的合法所有权人，也是该商铺所在小区的物业管理单位。2015年7月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，将上述商铺出租给被告，用于玉器精加工使用。同日原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定物业管理费按每月每平方米13元计算，每月5日前缴纳当月管理费等。合同签订后，被告自2017年4月27日开始，拒绝交付管理费。为此，起诉请求判令：1.解除原、被告于2015年7月27日签订的广州市文昌南路×号夹层02、03号铺的《物业管理服务协议》；2.被告按每月4095元标准支付从2017年4月27日起至解除上述《物业管理服务协议》之日止的物业管理费；3.被告支付从2017年5月6日至付清全部管理费之日滞纳金（以每月为一期，从次月的6号开始算，按每天2%计至付清全部管理费之日止）；4.本案受理费由被告承担。被告陈锦强辩称：同意诉请1，但不同意第2、3项诉请。理由如下：1.2017年4月1日前，原被告双方已达成口头协议，双方解除合同。2.自2016年10月，广州市荔湾区安全生产监督管理局已经责令被告不能在所租赁的商铺内从事明火加工；被告是从事玉器镶嵌用途，合同目的已无法实现。原被告签订的合同已发生了情势变更，发生了原被告双方都无法预测的不可抗力的情形。被告认为与原告签订的物业管理服务协议应予以解除。3.自2017年4月开始，案涉商铺已经被原告用大锁反锁，被告无法使用商铺，基于原告的严重违约行为，原被告签订的物业租赁合同及物业管理服务协议应当予以解除。经审理查明：广州市荔湾区文昌南路×号夹层02，建筑面积218.62平方米，以及广州市荔湾区文昌南路×号夹层03，建筑面积50.14平方米，均为原告单独所有的房屋，规划用途为商业。2015年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方将广州市文昌南路×号夹层02、03号商铺出租给乙方用于玉器镶嵌精加工，商铺面积约315平方米，商铺现状为无胚。商铺租赁年限为5年，自2015年7月27日至2020年7月26日止等。在租赁期间，乙方要按规定合法经营，不得违反国家法规、法律，同时必须接受政府主管部门的监督、管理。在租赁期间，承担经营中的一切经济、法律责任；乙方必须向业主委托的物业管理公司交纳水电周转金，按时缴交当月的水、电费和管理费等费用；乙方必须做好经营场地内安全防火、防盗工作，商铺内不得放置易燃易爆物品等。同日，双方签订《物业管理服务协议》，约定：乙方需遵守本物业的物业管理制度和《入住守则》，做好物业内的安全防火、防盗和卫生保洁工作并自行向有关部门交纳垃圾清运费等费用；乙方需依据本协议向甲方及时交纳物业管理费用；交纳费用时间为每月5日前缴交当月的物业管理费；物业管理费按物业建筑面积计算，每月每平方米商铺13元/平方米；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方必须向甲方补缴从逾期之日起按总欠费每天2%交纳违约金等。合同签订后，被告在案涉商铺经营广州市荔湾区奔跑吧蚂蚁创艺工作室，主要经营项目为首饰镶嵌加工。2016年10月27日，广州市荔湾区安全生产监督管理局对被告经营的案涉商铺进行现场检查，作出《责令限期整改指令书》，因被告经营有明火作业现场，存在安全隐患，责令被告于2016年11月4日前整改完毕。原告分别于2017年3月31日、2017年5月3日、2017年5月24日、2017年5月27日向被告发出缴费通知及催缴通知，要求被告缴清欠费。被告均已签收。经查，原告于另案起诉被告，要求解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，要求被告将商铺交回给原告管业并支付租金、滞纳金等。该案正在审理当中。被告为证明玉器镶嵌加工必须明火，提供了镶嵌工艺介绍及图片予以证实。原告对此不予确认；被告为证明2017年3月31日已经与原告解除合同，没有使用商铺，提供了2017年5月22日原告开具的《收款收据》予以证实，该《收款收据》显示被告交纳了2017年4月1日至4月20日的租金，电费为2017年5月1日至5月20日，税费为2017年4月29日至5月20日，原告对此质证认为只能证明被告支付了部分租金，并不能证明被告没有拖欠租金，更不能证明双方的租赁合同在2017年4月1日已解除；被告为证明案涉商铺自2017年4月被原告锁住，无法使用，提供了商铺被锁照片5张予以证实，原告质证不予确认。庭审中，原告确认2017年5月19日在案涉商铺外张贴通知，并上锁，后于5月22日解锁。被告陈述其在2016年10月后仍有在案涉房屋内经营，直至2017年4月，但期间营业额锐减。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据庭审查明的情况，案涉商铺于2016年10月被安监部门检查，因存在明火作业而被责令整改，被告的经营因此受到影响。但是庭审中，被告确认其在2016年10月后仍有继续经营，因此被告仍应按合同标准继续向原告交纳物业管理费。被告抗辩认为双方口头协商于2017年4月1日解除合同，但对此未能提供证据予以证实，也未能举证证明其在2017年4月1日前已将案涉商铺交还给原告，故本院对此不予采纳。被告除应清缴所欠的物业管理费外，还应依据合同标准承担逾期支付的违约责任。故对于原告要求被告支付从2017年4月27日起所欠的物业管理费及滞纳金的诉请，本院予以支持。因原告确认其于2017年5月19日在案涉商铺大门张贴通知并上锁，被告无法正常使用案涉商铺，因此也无需向原告交纳相应期间的物业管理费。原告称其在2017年5月22日已解锁，但对此未能提供证据证明，本院不予采纳。综上，被告应向原告交纳的物业管理费应截止至2017年5月18日止，超出部分本院不予支持。关于滞纳金的标准，因双方约定的每日百分之二标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金标准按每日万分之五计算为宜，且滞纳金不应超过本金。关于解除合同的问题，原告于2017年5月19日自行封锁案涉房屋大门，导致被告无法正常使用房屋，双方的物业服务合同关系因无法继续履行而解除。现原告又起诉要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈锦强一次性向原告广州市德高物业管理有限公司支付从2017年4月27日至2017年5月18日的物业管理费（按每月4095元/月计算）及滞纳金（以当月未付物业管理费为本金，按每日万分之五标准，从每月的6日起计算至清偿当月物业管理费之日止，以本金为限）。二、驳回原告广州市德高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88元，由被告陈锦强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一七年七月二十六日书记员 胡晓英蒋晓晗 来源：百度搜索“”