（2017）湘07民终777号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-08-11

案件名称

常德柏力园中园租赁有限公司与常德市迪尔服饰有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常德市迪尔服饰有限公司,常德柏力园中园租赁有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘07民终777号上诉人（原审被告）：常德市迪尔服饰有限公司，住所地安乡县深柳镇下码头村工业园车胤路东。法定代表人：陈波，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟海鹰，湖南深柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常德柏力园中园租赁有限公司，住所地安乡县深柳镇长岭洲社区洞庭大道南段。法定代表人：董超祺，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋静波，常德市大众法律服务所法律服务工作者。上诉人常德市迪尔服饰有限公司（以下简称迪尔公司）因与被上诉人常德柏力园中园租赁有限公司（以下简称柏力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2016）湘0721民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人迪尔公司的委托诉讼代理人钟海鹰，被上诉人柏力公司的委托诉讼代理人宋静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪尔公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、四项；2、本案一、二审诉讼费均由柏力公司负担。事实与理由：1、原审判决认定事实不清，因为随时被停电的后患未消除，迪尔公司拒付租金是依法行使不安抗辩权；2、迪尔公司迟延给付租金没有达到双方约定的解除合同的条件；3、迪尔公司自2016年10月9日之后拒付租金是行使不安抗辩权，故不应承担违约责任。柏力公司辩称，迪尔公司欠缴厂房租金时间超过两个月，符合合同约定解除的条件；人民法院依据合同约定，依照法律规定，判决解除双方的厂房租赁合同有事实和法律依据；迪尔公司不具备行使不安抗辩权的法定条件。请求驳回上诉，维持原判。柏力公司向一审法院起诉请求：1.判决解除柏力公司与迪尔公司之间的《厂房租赁合同》，限期迪尔公司十日内清场腾房；2.判决迪尔公司支付厂房租金23976元（2016年10月1日至2016年12月31日租金）及滞纳金13562.31元（滞纳金已计算至2017年1月5日），之后的租金及滞纳金按合同约定标准计算至合同判决解除之日止；3.判决迪尔公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：柏力公司、迪尔公司于2014年12月18日签订了一份《厂房租赁合同》，柏力公司将座落在安乡大道东侧、车胤路北侧，建筑面积为1332㎡的厂房出租给迪尔公司，租赁期从2015年1月1日至2019年12月31日止，合同中还对出租厂房情况、租赁期限、押金租金及管理服务费付款方式、双方的权利与义务、合同变更和终止、违约责任、争议的解决方式等事宜作出了明确约定。该合同已实际履行。按合同约定，迪尔公司应缴租金标准为2015年每季度19980元、2016年每季度23976元、2017年每季度27972元，应缴日期为每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日。迪尔公司已缴租金至2016年9月30日，共计缴纳租金131868元。2016年10月1日-12月31日的租金23976元，2017年1月1日-5月3日的租金38228元(第一季度：27972元+第二季度310.8元/天×33天为10256元)，共计62204元，迪尔公司未缴纳。双方合同约定的滞纳金日1‰的标准，折合年利率为36%，该标准已经超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》利率上限的规定，故本案违约金计算标准确定为年利率24%。迪尔公司迟延支付租金131868元的滞纳金为5351.14元。未支付租金62204元的滞纳金为7184.35元（截止2017年5月3日止）。滞纳金总额为：12535.49元。柏力公司认为迪尔公司欠缴租金时间达2个月，符合合同约定的解除条件，遂于2016年12月1日诉至法院。柏力公司在催收租金时多次致函要停电处理，其理由是柏力公司2016〔2〕号暂行管理办法中有三处设定了其有停电的权利。迪尔公司认为柏力公司无权停电，并以2016年10月9日、10日，柏力公司实施的停电行为给其造成了485538.4元的经济损失为由，在柏力公司提起诉讼之后，提起反诉。湖南省安乡县人民法院以迪尔公司提起的反诉不符合反诉条件为由，于2017年4月21日裁定驳回迪尔公司反诉，并告知其可以另行起诉。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、柏力公司是否有权解除合同；2、迪尔公司延付租金是否属行使不安抗辩权；3、柏力公司是否有权要求迪尔公司支付违约金。焦点1，双方合同约定：租赁期间，合同中约定乙方应缴的费用，拖欠一天，甲方按日征收1‰的滞纳金。拖欠时间达两个月，甲方有权终止合同。对2016年第四季度租金23976元，迪尔公司应于2016年9月1日缴纳，柏力公司催收后，迪尔公司未缴纳，诉讼期间，迪尔公司仍在使用租赁房屋，一直未缴租金，拖欠时间均达两个月以上，已达到合同约定的解除条件，其约定符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第（二）款规定。迪尔公司辩称，延付租金未达两个月，其起算时间从2016年9月7日起至10月9日停电止，该起算点与合同约定不符，柏力公司停电是因迪尔公司未支付租金而为，迪尔公司要求赔偿停电损失可以另寻法律途径解决，不能用违约行为而对之，10月9日不能作为租金支付的中止点，故对其辩称意见不予采纳。焦点2，不安抗辩权的适用应具备以下条件：⑴须因双务合同互负债务；⑵须当事人约定一方应先履行债务；⑶先履行的一方有确切的证据证明另一方不能或不会作出对待履行。《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案是租赁合同，柏力公司要求支付租金有合同约定，是合同之债，而迪尔公司要求柏力公司赔偿停电损失是侵权之债。且该损失未经有效文书确认。综上，迪尔公司不具备行使不安抗辩权的条件，延付租金不符合法律规定的可以中止履行的情形。焦点3，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方当事人就迟延履行有约定，且该约定符合法律规定，因此，迪尔公司应当支付滞纳金即违约金。但对于违约金的计算标准超过年利率24%的部分，应予以调整。迪尔公司应支付柏力公司违约金12535.49元。一审法院据此，判决：一、常德柏力园中园租赁有限公司与常德市迪尔服饰有限公司于2014年12月28日订立的《厂房租赁合同》于2017年5月3日解除；二、常德市迪尔服饰有限公司于本判决生效之日起10日内返还常德柏力园中园租赁有限公司的租赁厂房；三、常德市迪尔服饰有限公司于本判决生效之日起10日内支付常德柏力园中园租赁有限公司2016年10月1日至2017年5月3日厂房租金62204元；四、常德市迪尔服饰有限公司于本判决生效之日起10日内支付常德柏力园中园租赁有限公司违约金12535.49元；五、驳回常德柏力园中园租赁有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1668元，由常德市迪尔服饰有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：一、迪尔公司拒付租金是否属于行使不安抗辩权；二、柏力公司是否有权解除与迪尔公司之间的租赁合同；三、迪尔公司是否应当承担违约责任。关于焦点一，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，促使对方履行义务。本案是租赁合同，柏力公司要求支付租金有合同约定，是合同之债，而迪尔公司要求柏力公司赔偿停电损失是侵权之债，且该损失未经有效文书确认。双方并不存在互负债务，故迪尔公司不具备行使不安抗辩权的条件，其拒付租金不属于行使不安抗辩权。关于焦点二，《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。本案中，柏力公司与迪尔公司在合同中约定，迪尔公司应缴的费用拖欠时间达两个月，柏力公司有权终止合同。2016年第四季度租金23976元，迪尔公司应于2016年9月1日缴纳，经柏力公司催收后，迪尔公司仍未缴纳，诉讼期间，迪尔公司一直在使用租赁房屋，也一直未缴租金，拖欠时间已达两个月以上，符合双方合同约定的解除条件。柏力公司有权依据合同约定解除合同。迪尔公司上诉称延付租金未达两个月，2016年10月9日柏力公司停电应作为租金支付的中止点，无事实和法律依据。关于焦点三，柏力公司与迪尔公司在合同中对违约责任进行了约定，迪尔公司未按合同约定的时间支付租金，属于违约，应当承担违约责任，支付相应的违约金即滞纳金。因约定的滞纳金日1‰的标准过高，一审法院将违约金计算标准确定为年利率24％，并无不当。综上所述，迪尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由常德市迪尔服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　朱梅安审判员　　王道万审判员　　柳　萌二〇一七年七月二十六日书记员　　余　芳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”