（2017）川0121民初1013号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-17
案件名称
李泽岷等22人与金堂县赵镇金海岸第一届业主委员会、第三人四川省润无声物业发展有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
金堂县人民法院
所属地区
金堂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李泽岷,张稳劳,王小燕,刘光胜,曾强,陶辉,唐艳,吴英,程会,段刚,陈亚玲,张金辉,杨素英,陈小燕,张梅,李桢素,熊德君,杨玲,钟进,郭燕,刘小露,金堂县赵镇金海岸第一届业主委员会,四川省润无声物业发展有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条
全文
四川省金堂县人民法院民 事 裁 定 书（2017)川0121民初1013号原告：李泽岷，男，1986年12月20日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：张稳劳，男，1982年3月9日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：王小燕，女，1980年3月20日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：刘光胜，男，1975年10月30日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：曾强，男，1987年10月31日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：陶辉，男��1987年5月10日出生，汉族，住四川省金堂县三溪镇。原告：唐艳，女，1985年2月4日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：吴英，女，1980年12月1日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：程会，女，1974年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。原告：段刚，男，1965年3月5日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：陈亚玲，女，1970年12月30日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：张金辉，女，1974年8月4日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：杨素英，女，1972年7月21日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：陈小燕，女，1970年12月16日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：张梅，女，1970年10月4日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：李桢素，女，1952年11月29日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：熊德君，男，1965年2月25日出生,汉族，住四川省金堂县。原告：杨玲，女，1960年4月24日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：钟进，男，1982年1月19日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：郭燕，女，1984年12月2日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：刘小露，女，1989年7月9日出生，汉族，住四川省金堂县。原告：张金辉，女，1974年8月4日出生，汉族，住四川省金堂县。诉讼代表人：杨玲，女，1960年4月24日出生，汉族，住四川省金堂县。诉讼代表人：李泽岷，男，1986年12月20日出生，汉族，住四川省金堂县。诉讼代表人：郭燕，女，1984年12月2日出生，汉族，住四川省金堂县。诉讼代表人：刘小露，女，1989年7月9日出生，汉族，住四川省金堂县。诉讼代表人：熊德君，男，1965年2月25日出生，汉族，住四川省金堂县。上述二十二名原告共同委托诉讼代理人：邓浩，四川赛格律师事务所律师。被告：金堂县赵镇金海岸第一届业主委员会，住所地金堂县迎宾大道。负责人：陈联众，主任。委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰绿色事务所律师。第三人：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地成都市武侯区肥猪市街。法定代表人：向国荣，董事长。委托诉讼代理人：湛永志，男，1973年3月23日出生，汉族，四川省双流县西航港长江路，系四川省润无声物业发展有限责任公司员工。原告李泽岷等22人诉被告金堂县赵镇金海岸第一届业主委员会（以下简称业主委员会）、第三人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法进行了审理。原告李泽岷等22人向本院提出诉讼请求：1.判令业主委员会以金堂县赵镇金海岸业主大会（以下简称业主大会）名义与第三人物业公司签订的物业服务合同无效；2、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，被告业主委员会以业主大会的名义与第三人物业公司签订了为期五年的物业服务合同。原告各维权业主认为，该物业服务合同，未按照业主大会授权的方式选聘物业企业，违反了《物权法》第七十六条第（四）项、《物业管理条例》第十一条第（四）项关于“选聘物业企业应由业主共同决定”的规定，被告擅自改变了公开招聘的方式直接与第三人物业公司签订了物业服务合同。故，被告业主委员会以业主大会名义与第三人物业公司签订的物业服务合同，因违反了法律、行政法规的强制性规，违背广大业主的意愿及业主大会的决定，应确认为无效。本院经审查认为，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会代表全体业主的合法权益，具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业、签订物业服务合同的职责，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。《物业管理条例》第六条第（二项）规定，业主享有提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定。上述规定，并未赋予个别少数业主享有主张确认物业服务合同无效的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员���或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中，并不存在上述确认合同或合同条款无效的情形。故，本案原告并不享有主张确认合同无效的权利。选聘物业服务企业、签订物业服务合同，因涉及的是全体业主的共同利益和共同管理权，作为个别少数业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会形式作出决议。本案中，原告李泽岷等22人诉请确认业主委员会以业主大会名义与第三人物业公司签订的《物业服务合同》无效，仅能代表该22人的意愿，并不能体现大多数业主的真实意思表示。该主张既未经业主大会的形式作出决议，更无全体业主或大多数业主的授权，即以少数个别业主单独提起诉讼，属于主体不适格。此外，如果本案进入实体审理程序，即使业主委员会没有得到业��大会的授权或是超越授权范围以业主大会名义与物业公司签订物业服务合同，那么根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同也系处于效力待定的状态，只要取得业主大会的追认后仍属合法有效，而不是当然的自使无效。再者，如果确认合同无效，必将产生的后果是：未履行的物业服务合同的不再履行，履行中的物业服务合同终止履行。就本案而言，就需解除正在履行的《物业服务合同》。而根据《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款“”的规定，选聘或解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告仅22人名业主，远远未达到该小区业主的过半数。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李泽岷等22人的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 唐诗进人民审判员 钟冬丽人民审判员 朱叙林二〇一七年七月二十六日书 记 员 罗 实 关注公众号“”