（2017）陕01民终9029号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-12-13

案件名称

西安玛文智能科技有限公司与西安研祥兴业电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

西安玛文智能科技有限公司,西安研祥兴业电子科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终9029号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安玛文智能科技有限公司。法定代表人：王瑞华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐伟锋。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安研祥兴业电子科技有限公司。法定代表人：陈志列，系该公司董事长。委托诉讼代理人：涂茜。委托诉讼代理人：杨凯。上诉人西安玛文智能科技有限公司（以下简称玛文公司)因与被上诉人西安研祥兴业电子科技有限公司（以下简称研祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人玛文公司之委托诉讼代理人徐伟锋，被上诉人研祥公司之委托诉讼代理人涂茜、杨凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玛文公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判研祥公司向玛文公司返还押金4897.36元，并驳回研祥公司一审的反诉请求；2.本案诉讼费由研祥公司承担。事实与理由：1.双方原租赁合同2015年11月30日协议解除后，双方再未签订新的租赁合同。研祥公司一审提供的新的租赁合同，并没有其公司及塔斯公司签字盖章，是由于研祥公司并未提供新的租赁合同所致，一审判决认定其公司拒绝在新租赁合同上签字盖章与事实不符。2.双方2015年11月30日协议解除原租赁合同后，双方之间租赁关系为不定期租赁关系。依据合同法相关规定，其公司有权随时解除租赁关系，不需要承担任何违约责任。一审依据没有其公司签字盖章的新租赁合同判决其公司承担违约责任有误。3.其公司不应承担2016年8月1日至8月17日期间的租金。研祥公司答辩称：1.玛文公司认为本案根据合同法第二百一十五条规定，成立不定期租赁合同与事实不符，该条法律规定不适用本案。玛文公司与其公司之间成立定期租赁关系。2.玛文公司擅自解除新租赁合同，应自其实际交付房屋钥匙及门禁卡之日起作为其实际返还租赁房屋的日期，同时还应缴纳该期间的房屋租金等费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。玛文公司向一审法院起诉请求：1.研祥公司归还其公司押金4897.36元；2.本案诉讼费由研祥公司承担。研祥公司向一审法院反诉请求：1.玛文公司向其公司支付装修期内占用商铺的租金9794.72元；2.玛文公司向其公司支付所欠付的2016年8月1日至2016年8月17日期间的租赁物业的租金2775.25元；3.玛文公司向其公司支付违约金14692.08元；4.本案诉讼费由玛文公司负担。一审法院认定的事实：2015年6月15日，玛文公司、研祥公司及案外人西安塔斯机器人科技有限公司（以下简称塔斯公司）及西安玛塔电子科技有限公司（以下简称玛塔公司）签订《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，约定研祥公司将位于西安市锦业一路56号西安研祥城市广场7楼2单元及该单元内的固定附属设施、设备出租给玛文公司及塔斯公司、玛塔公司作为办公使用。玛文公司承租32.02㎡，塔斯公司承租200㎡，玛塔公司承租140㎡。租赁期为2年，自2015年7月1日至2017年6月30日止。装修期自2015年7月1日至2015年8月31日止。若本合同由于承租人的原因提前终止，则承租人应支付装修期内占用房屋的违约金50594.72元外，还应按合同8.1款的规定承担违约责任。合同租金不包括使用租赁物所发生的物业费、水电费、空调费等其他费用。此部分费用由承租人承担。合同押金共计25297.36元，玛文公司承担2177.36元，塔斯公司承担13600元。玛塔公司承担9520元。在租赁期内，研祥公司有权将押金作为承租人交还物业时不符合正常使用状态或不符合本合同约定使用状态以及其他违约行为时承租人应承担的违约金和赔偿金。在租赁期内，双方不得提前解除合同（除不可抗力因素外），研祥公司提前解除合同，应双倍返还押金，且向承租人支付三个月的租金作为违约金。承租人中途退租的，则无权要求返还押金，并应支付三个月租金作为违约金。研祥公司应于2015年7月1日将租赁物交付承租人使用。合同签订后，各方依约履行。2015年11月25日，因业务需要，玛文公司及塔斯公司、玛塔公司共同向研祥公司申请变更合同主体，承租面积和租金的分摊比例等，即将原来的三方承租人变更为两方承租人，玛塔公司不再承租，并在情况说明、付款说明及确认书中明确了玛文公司及塔斯公司两方承租人各自承租的面积。并承诺确认，三方依据原租赁合同向研祥公司支付的租赁保证金25297.36元转为玛文公司、塔斯公司按新租赁面积应缴纳给研祥公司的租赁押金（玛文公司承租72.02㎡，塔斯公司承租300㎡，租赁押金为25297.36元，玛文公司承担4897.36元，塔斯公司承担20400元）。研祥公司同意予以变更。后四方于2015年11月30日签订了“关于提请解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书。该协议书约定：甲（研祥公司）乙（玛文公司及塔斯公司、玛塔公司）双方共同确认租赁合同自2015年11月30日解除。自租赁合同解除之日起甲乙双方关于租赁物业的租赁关系，尚未履行的合同义务终止履行。甲乙双方共同确认乙方一（塔斯公司）、乙方二（玛塔公司）、乙方三（玛文公司）分别依据租赁合同向甲方支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转为乙方一、乙方三与甲方就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中，乙方一、乙方三按各自的承租面积应缴纳给甲方的租赁押金及水费。甲乙双方一致确认，双方互不承担任何违约责任，甲乙双方办理完租赁物业的移交手续后，甲方与乙方之间就此租赁物业再无任何争议。同日，研祥公司在拟就的新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》（该合同仍使用原合同文本，仅对承租面积，押金数额，租赁期间等内容根据玛文公司及塔斯公司、玛塔公司情况说明、付款说明及确认书进行了调整）盖章，玛文公司及塔斯公司并未签字盖章。但自2015年12月1日起，玛文公司和塔斯公司均是按照原租赁合同的约定履行合同义务。玛文公司向研祥公司缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。2016年7月27日，玛文公司向研祥公司发函，提出不再租赁使用研祥公司的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。研祥公司于2016年8月15日向玛文公司回函，不同意玛文公司单方退租，并声明若单方退租，应按合同约定承担违约责任。2016年8月17日玛文公司将租赁物业的钥匙交还研祥公司，并要求研祥公司退还押金，因为研祥公司拒绝。玛文公司遂诉至法院。一审法院认为，玛文公司、研祥公司及塔斯公司、玛塔公司签订之《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，各方意思表示真实，该合同合法、有效。在合同履行中，因案外人玛塔公司原因，玛文公司及塔斯公司、玛塔公司向研祥公司提出申请，玛塔公司退出租赁，由玛文公司及塔斯公司分担接手原玛塔公司承租之物业，研祥公司表示同意。至此，玛文公司、研祥公司及塔斯公司本无须另行签订合同（情况说明、付款说明及确认书可作为原合同的有效补充）。但为了合同更加规范，研祥公司与玛文公司、塔斯公司、玛塔公司于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书，并在协议书共同确认塔斯公司、玛塔公司及玛文公司分别依据租赁合同向研祥公司支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转至塔斯公司及玛文公司与研祥公司就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中。研祥公司拟就新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，并加盖研祥公司公司合同章，交付玛文公司后，玛文公司及塔斯公司却未签字盖章。但自2015年12月1日起，玛文公司和塔斯公司均是按照原租赁合同的约定履行合同义务。玛文公司向研祥公司缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。2016年7月，玛文公司提出退租，并自承租物处搬离，研祥公司认为玛文公司中途退租，属违约行为，双方发生争议。对此，我国《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故玛文公司、研祥公司及塔斯公司就新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》系使用合同书形式订立合同，玛文公司及塔斯公司虽然未在新合同上盖章签字，但均依约向研祥公司交纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。同时，本院结合双方合同的演变过程及玛文公司与塔斯公司情况说明、付款说明及确认书中之意思表示，依法认定玛文公司、研祥公司及塔斯公司之间新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》成立并生效，为有效合同。需要指出，解除原合同，签订新合同，双方的权利义务方才对等。玛文公司提出解除原合同，但又拒绝签订新合同，存在规避其方在原合同履行期限届满前中途退租的违约责任之嫌，其辩称，双方未签订新合同，应按不定期租赁对待之理由，于法与理均不能成立。2016年7月27日，玛文公司向研祥公司发函，提出不再租赁使用研祥公司的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。因新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》接续原《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，约定租赁期间为2015年12月1日至2017年6月30日，原玛文公司系在租赁期限届满前单方提出退租，被研祥公司于2016年8月15日向玛文公司回函，不同意玛文公司单方退租。故玛文公司违约，应承担相应的违约责任。现玛文公司请求研祥公司退还押金4897.36元，依据合同的约定，依法不予支持。研祥公司提出反诉，要求玛文公司支付装修期内占用商铺的租金9794.72元，支付违约金14692.08元。依据合同之约定，依法予以支持。研祥公司请求玛文公司支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的租金2775.25元，因玛文公司系2016年8月17日将租赁物的钥匙交还研祥公司，故玛文公司实际交还租赁物的时间为2016年8月17日。2016年8月1日至2016年8月17日期间玛文公司仍在占用研祥公司租赁物，故研祥公司此项请求，依法亦应支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、原告西安玛文智能科技有限公司于本判决书生效后十日内支付被告西安研祥兴业电子科技有限公司违约金14692.08元，2016年8月1日至2016年8月17日期间租金2775.25元。赔偿被告装修期内占用商铺的租金损失9794.72元。二、驳回原告西安玛文智能科技有限公司要求被告退还押金之请求。本案案件受理费50元（玛文公司预交），反诉费241元（研祥公司预交）。由玛文公司承担。本判决书生效后玛文公司直接给付研祥公司241元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：（一）涉案新租赁合同的效力应如何认定；（二）玛文公司是否应当承担违约责任。本院综合评判如下：关于涉案新租赁合同的效力一节。本案中，研祥公司称其公司已将新的租赁合同送达玛文公司和塔斯公司，但玛文公司和塔斯公司却未签字盖章。玛文公司称研祥公司自2015年11月30日签订提前解除原租赁合同后至今未向其公司送达新的租赁合同。双方对此说法不一。本院认为，研祥公司提供的新租赁合同仍使用原合同文本，仅根据玛文公司、塔斯公司及玛塔公司出具的情况说明、付款说明及确认书对承租面积、押金数额以及租赁期间等内容进行了调整，其他并无变化。虽然在新的租赁合同上玛文公司和塔斯公司未签字盖章，但在玛塔公司退出后，玛文公司和塔斯公司按照新租赁合同中确定的租赁面积和租金标准缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金，研祥公司也以新的租赁面积和租金标准收取了费用。故双方当事人实际上已经按照新合同内容履行了义务。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，并结合双方合同的演变过程及玛文公司、塔斯公司情况说明、付款说明及确认书中之意思表示，以及双方在2015年11月30日之后的实际履行情况，认定玛文公司、塔斯公司与研祥公司之间新租赁合同已经成立并生效，并无不妥。玛文公司关于新租赁合同无效的上诉意见，本院不予支持。因新租赁合同接续原租赁合同而来，约定租赁期间为2015年12月1日至2017年6月30日。故对玛文公司认为双方2015年11月30日之后为不特定租赁关系之上诉主张，不能成立，本院亦不予支持。关于玛文公司应否承担违约责任一节。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，双方当事人在原租赁合同中，除了约定租赁面积、租金价格标准，还特别约定了各方违约的情形和责任等主要内容。由此可见，双方的本意对彼此违约责任内容都有充分的认识和重视。结合玛文公司、塔斯公司情况说明、付款说明及确认书中之意思表示以及双方在2015年11月30日之后的实际履行情况，本院认为，解除原合同，签订新合同，才能充分体现自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。因此，一审法院认定玛文公司提出解除原租赁合同，但又未在新租赁合同上签字，存在规避其方在原合同履行期限届满前中途退租的违约责任之嫌于情于理相符。玛文公司于2016年7月27日向研祥公司发函，提出不再租赁使用研祥公司的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离，玛文公司系在租赁期限届满前单方提出退租。研祥公司于2016年8月15日回函，不同意玛文公司退租。从上述事实可见，玛文公司单方提前退租，存在违约行为，应依约承担相应的违约责任。一审法院根据研祥公司之反诉请求及合同约定，判决玛文公司向研祥公司支付违约金14692.08元、赔偿装修期间租金损失9794.72元，并驳回玛文公司退还押金4897.36元的诉讼请求，亦无不当。玛文公司迟至2016年8月17日才将租赁物的门禁卡及钥匙交还给研祥公司，应支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的租金2775.25元。综上所述，玛文公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费532元，由上诉人西安玛文智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李雪晴审　判　员　　何　强代理审判员　　姬　钊二〇一七年七月二十六日书　记　员　　潘丽娜关注公众号“”