（2016）苏0302民初4126号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-18

案件名称

董玉金与徐州华美房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

董玉金,徐州华美房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款

全文

江苏省徐州市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0302民初4126号原告：董玉金。被告：徐州华美房地产开发有限公司。法定代表人：叶建平。委托诉讼代理人:ＸＸ。委托诉讼代理人：李鲲。原告董玉金诉被告徐州华美房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董玉金、被告徐州华美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ与李鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告对坐落于徐矿城某某室房屋履行继续维修义务，直至完全符合质量要求；2、被告赔偿自2011年10月4日起至2016年10月3日止原告无法入住的租金损失20000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月2日，原告购买被告开发的坐落于徐矿城某某室房屋，并已支付全部购房款。2011年10月4日，原告实际上房。入住后原告发现涉案房屋存在漏水、渗水、空鼓、墙体开裂等质量问题，虽经被告多次维修均未修好，且被告存在拖延维修、拒修等行为，违反了双方合同的约定，故被告应履行继续维修的义务。同时，虽然原告并未实际与案外人签订房屋租赁合同并支付租金，但因涉案房屋无法入住，原告认为被告应赔偿自2011年10月4日起至2016年10月3日止合计五年的租金损失20000元。被告辩称，1、据听说原告有报修房屋，原告应举证证明其主张的涉案房屋存在的质量问题，且应在保修期内；2、关于原告主张的租金损失。仅为原告的主观想法，原告应举证证明该损失存在，被告不应支付原告主张的租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2010年6月21日，原告（××）签订徐矿集团棚户区改造搬迁补偿安置协议一份，原告选择实物安置，定销安置房地点为徐矿城。2011年3月2日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定原告购买被告开发的坐落于徐州市鼓楼区北三环路以北、平山路东侧徐矿城某某室房屋，总房款241802元。原告已向被告支付全部购房款，被告于2011年10月3日电话通知原告于2011年10月4日办理房屋交付手续，后实际于2011年10月4日将涉案房屋交付给原告占有使用。房屋交付后，原告对涉案房屋进行了装修。2011年10月4日，原告与徐州华美物业管理有限公司签订前期物业服务协议一份，双方就涉案房屋前期物业管理服务内容进行了约定。2012年8月3日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证，共有人为陈连平。另查明，住宅质量保证书载明，保修范围：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限：5年；保修范围：墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限：1年；保修范围：地面饰面空鼓、开裂，保修期限：1年。住宅质量保证书还载明，1、保修期是以收房通知书上注明的收房日作起始时间。2、业主收房时均应与物业公司签订交付验收手续，对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。3、业主验收后自行添置及改动的设备、设施均由业主自行承担维修责任。4、收房后业主自行装修造成的质量问题及管理堵塞等，建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。经现场勘验，原告与被告一致认可：涉案房屋现存在墙体裂纹、墙体经敲打有空鼓现象、渗水、漏水、墙皮脱落五类问题，墙体裂纹、墙体经敲打有空鼓现象归入住宅质量保证书“地面饰面空鼓、开裂”这一项，渗水、漏水归入“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”这一项，墙皮脱落归入“墙面、顶棚抹灰层脱落”这一项。又查明，2012年7月11日，原告报修客厅屋顶漏水。2014年7月1日，原告报修客厅屋顶漏水。2014年8月23日，原告报修客厅南部位阁楼屋面渗水、阁楼南墙窗户底边墙皮脱落、卧室1（自北向南第一个卧室）西墙裂纹、卧室3（自北向南第三个卧室）南墙渗水。原告与被告一致认可客厅南部位阁楼屋面渗水归入住宅质量保证书“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”这一项。还查明，在本案法庭辩论终结后，原告向本院提交申请，请求将上述诉讼请求变更为：1、因涉案房屋存在严重质量问题，已构成危房，危及人身生命安全，要求被告更换一套质量合格的房屋；2、补偿原告房屋装潢费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，原告在本案法庭辩论终结后申请变更诉讼请求，不符合法律规定，本院不予准许。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效。被告于2011年10月3日电话通知原告于2011年10月4日办理房屋交付手续，后实际于2011年10月4日将涉案房屋交付给原告占有使用。根据相关法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任。第一，根据住宅质量保证书载明的保修范围与保修期限，原告曾报修、涉案房屋现依然存在的“客厅屋顶漏水”、“客厅南部位阁楼屋面渗水”、“卧室3（自北向南第三个卧室）南墙渗水”问题均在保修期内，被告应承担修复责任。此外，本案于2016年9月29日立案，自涉案房屋实际交付之日起至本案立案之日止，尚不足五年，故经现场勘验，涉案房屋现存在的“书房2（自北向南第二个房间）西墙渗水”、“卧室3（自北向南第三个卧室）屋顶漏水”、“卫生间屋顶渗水”问题均在保修期内，被告亦应承担修复责任。第二，关于涉案房屋现存在的墙体裂纹、墙体经敲打有空鼓现象、墙皮脱落问题。原告虽提供了涉案房屋的一组照片，且被告对于照片显示的拍摄时间为2012年11月16日无异议，但自涉案房屋实际交付之日2011年10月4日起至2012年11月16日止已超过一年，且被告对于原告主张的该组照片实际拍摄时间早于2012年11月16日、被告已对涉案房屋进行维修不予认可，原告亦未能提供其他证据证明涉案房屋现存在的上述问题已在保修期一年内报修，故本院认定涉案房屋现存在的墙体裂纹、墙体经敲打有空鼓现象、墙皮脱落问题均已超过保修期限，原告现主张被告对此进行维修，本院不予支持。第三，关于原告主张的租金损失。经现场勘验，涉案房屋现虽存在部分质量问题，但其作为房屋的基本和主要功能并未丧失，该质量问题并不足以导致无法居住，故对于原告主张的租金损失，不应予以支持。但考虑到维修房屋确会给原告正常使用房屋造成不便与影响，根据被告自认的维修需要7至15日（不包含雨天）及原告自认的涉案房屋现日租金20元，结合房屋维修后晾晒的时间，本院酌定被告向原告支付因维修房屋给原告造成的损失数额为1000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告徐州华美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对坐落于徐州市鼓楼区北三环路以北、平山路东侧徐矿城某某室房屋修复完毕〔具体修复内容为：客厅屋顶漏水、客厅南部位阁楼屋面渗水、卧室3（自北向南第三个卧室）南墙渗水、书房2（自北向南第二个房间）西墙渗水、卧室3（自北向南第三个卧室）屋顶漏水、卫生间屋顶渗水〕；二、被告徐州华美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董玉金支付因修复上述房屋造成的损失1000元；三、驳回原告董玉金的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元（原告已预交），由被告负担（由被告随上述案款直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长　匡　伟审判员　王艳玲审判员　董　方二〇一七年七月二十六日书记员　高丽丽微信公众号“”