（2017）新0105民初1684号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
郑文英与新疆呈信房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑文英,新疆呈信房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0105民初1684号原告：郑文英，女，1943年6月15日出生，汉族，七纺退休职工,住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：宋明，新疆四维律师事务所律师。被告：新疆呈信房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境三期15栋1层1号。法定代表人：廖建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢治刚，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告郑文英与被告新疆呈信房地产开发有限公司（以下简称：呈信房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文英的委托诉讼代理人宋明，被告呈信房产公司的委托诉讼代理人谢治刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年7月8日至2017年3月31日期间违约金316000元；2、判令被告支付2015年8月21日至2017年3月20日期间过渡费10000元；3、判令解除原被告双方于2010年3月21日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；4、判令被告赔付房屋补偿款1440000元；以上合计1766000元。5、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2010年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定，甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，双方经协商就房屋拆迁安置补偿达成协议。协议认定乙方被拆除房屋建筑面积200平方米。甲方对乙方就地安置，以温泉西路框架结构，房屋面积200平方米补偿。最晚交房日期为2012年6月30日，如逾期不能交房，甲方每日支付乙方500元的违约金。房屋拆迁安置过渡期间的过渡费每月500元，超过过渡期时，甲方仍向乙方支付每月500元的过渡费。签约当日，双方还签订了《房屋拆迁安置补充协议》，约定被告以地上15层、17层的三室两厅住房各一套补充原告。原告房屋拆迁后，被告未能履约，原告提起诉讼。水磨沟区人民法院以（2015）水民三初字第1439号民事判决书判令被告支付原告2012年7月1日至2015年7月7日违约金551000元，2015年3月21日至2015年8月20日过渡费2500元。乌市中级人民法院以（2016）新01民终806号民事判决书维持原判。时至目前，被告仍然未能交付房屋。原告为了维护自身的合法权益，现提起诉讼，要求被告就其2015年7月8日至2017年3月31日期间的违约行为支付违约金，支付2015年8月21日至2017年3月20日期间的过渡费。另外，由于被告违约行为已经构成协议解除的法定条件，请求判令解除双方于2010年3月21日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，并参照安置地域商品房市场价格，按照拆迁房屋安置补偿约定，请求判令被告赔偿房屋补偿款。被告呈信房产公司辩称，同意解除合同,南方房产无法交付房屋导致合同无法履行,并非我方原因。本合同解除时，原告可以同时请求赔偿违约金和损失，但总额不能超过实际损失。因房屋赔偿单价与赔偿额有直接关系，所以赔偿价格需要考虑容积率、绿化程度、物业等。我方认为对于已生效案件的违约金应当抵扣，如果不抵抗相当于原告获得了双重赔偿。我方就同一行为承担高额违约金又全额赔偿房屋价值，不符合现行法律对违约金和赔偿损失的定性。我方对合同效力和过渡费无异议。本院经审理认定事实如下：2010年3月21日，原告郑文英（乙方、被拆迁人）与被告呈信房产公司（甲方、拆迁单位）签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，双方约定，甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲、乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：第一条、房屋拆迁依据：建设项目名称：商品住宅楼，建设地点：乌鲁木齐市水磨沟温泉西路，建设单位：新疆呈信房地产开发有限公司，《拆迁许可证》文号：拆许字（2008）第20号。第二条：被拆迁房屋现状：乙方在拆迁蓝线范围内的房屋，砖木结构，建筑面积200平方米，其中证载面积71.76平方米，无证面积128.24平方米。被拆迁房屋的产权属于私有房屋。第三条：拆迁安置：乙方安置到温泉西路（就地安置），甲方负责为乙方办理住房进驻手续。第四条：房屋拆迁补助：乙方临时自行过度，过渡费每月500元人民币，每年6000元。甲方支付乙方搬家费200元，如超过过渡期时，甲方仍向乙方支付每月500元的过渡费。甲、乙双方在签订协议十五日内将房屋腾空后，甲方在七日内向乙方一次性支付过渡费、搬家费。第五条、被拆迁房屋补偿：产权调换：甲方以温泉西路框架结构，房屋面积200平方米，补偿给乙方，从协议生效之日起，两年内甲方把补偿房屋交给乙方。再晚交房日期为2012年6月30日。备注：乙方所拆迁的建筑面积小于实际补偿面积的，乙方以甲方开盘价补给甲方。乙方所拆迁的建筑面积大于实际补偿面积的，甲方以甲方开盘价补给乙方。第六条：乙方应在协议约定期限内将原住房腾空，并将钥匙交给甲方拆除。第七条：乙方逾期不搬迁的，应向甲方承担每日500元违约金，甲方即单方向市房屋拆迁管理部门申请强制拆迁。甲方逾期不能交付补偿房，应向乙方承担每日500元违约金。同日，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议补充协议》一份，双方约定：第一条、甲方以地上15层、17层的三室两厅住房各一套补偿给乙方，乙方不付楼层差价。第二条、甲方补偿乙方的两套住房朝向朝南，不靠边墙。第三条、楼盘发售前，乙方优先选择楼层、户型及面积。第四条、鉴于目前甲方设计图纸尚未完成，待设计图纸完成后，楼盘发售前，因甲方原因未能按协议规定让乙方优先选择房屋的楼层、户型、朝向及面积，至使乙方丧失优先选房权或将乙方所选定房屋卖于他人的，甲方需以开盘价的双倍补偿乙方。第五条、甲方补偿给乙方的房屋建筑面积中共用墙体部分以墙体中轴线面积计算。第六条、房屋公摊面积不得超过19%。协议后，原告依约定将房屋腾空并交付被告。被告亦按约定将原告的房屋拆除。因被告未能按协议履行交房义务，原告将被告诉至本院，2015年10月22日，本院作出（2015）水民三初字第1439号民事判决书，判决被告给付原告2012年7月1日至2015年7月7日违约金551000元，2015年3月21日至2015年8月20日期间过渡费2500元。被告呈信房产公司不服上述判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2016年3月22日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01民终806号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案无争议事实为：被告呈信房产公司同意解除与原告郑文英2010年3月21日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》,故对原告郑文英要求解除在2010年3月21日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告认可原告按照每月500元主张的2015年8月21日至2017年3月20日期间过渡费10000元（20个月×500元/月）,本院予以支持。本案争议焦点是：原告要求被告赔付房屋补偿款1440000元、违约金316000元有无事实及法律依据。《中华人共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告郑文英与被告呈信房产公司于2010年签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定最晚交房日期为2012年6月30日，但至今被告呈信房产公司都未能将协议约定的安置房屋交付于原告郑文英，且被告呈信房产公司认可其已不能履行安置房屋的合同义务，并同意解除与原告郑文英签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，根据本案查明的事实，原告郑文英一方对涉案《房屋拆迁安置补偿协议》解除的结果并无过错，而被告呈信房产公司在拆除原告郑文英的房屋后，未能按约定履行向其安置房屋的义务，给原告郑文英造成相应损失，故被告呈信房产公司应当根据上述法律规定予以赔偿。原告郑文英主张被告呈信房产公司应按购买商品房的现行市场交易价格每平方米7200元的单价向其赔偿损失，被告呈信房产公司对该房屋单价不持异议，故本院认定每平方米7200元为确定本案损失赔偿数额的单价，被告赔偿原告房屋补偿款1440000元（7200元/平方米×200平方米）。关于原告要求被告支付2015年7月8日至2017年3月31日期间违约金316000元的诉讼请求，被告抗辩原告主张的违约金过高，并认为该段期间的违约金及（2015）水民三初字第1439号民事判决2012年7月1日至2015年7月7日违约金551000元应与房屋补偿款1440000元进行抵扣。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告因不能履行合同给原告造成的损失为另行购置房屋损失1440000元，该数额的百分之三十即432000元（1440000元×30%）,而（2015）水民三初字第1439号民事判决被告应支付原告违约金551000元，被告已支付原告的违约金数额高于原告实际损失的百分之三十，故原告在本案中主张违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郑文英与被告新疆呈信房地产开发有限公司2010年3月21日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。二、被告新疆呈信房地产开发有限公司赔偿原告郑文英房屋补偿款1440000元（7200元/平方米×200平方米）。三、被告新疆呈信房地产开发有限公司支付原告郑文英2015年8月21日至2017年3月20日期间过渡费10000元。四、驳回原告郑文英要求被告新疆呈信房地产开发有限公司支付2015年7月8日至2017年3月31日期间违约金316000元的诉讼请求。上述被告新疆呈信房地产开发有限公司应支付给原告郑文英的款项共计1450000元，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告郑文英。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20694元（原告已预交），减半收取10347元，由被告新疆呈信房地产开发有限公司负担82.1%即8494.89元，原告郑文英负担17.9%即1852.11元，余款10347元由本院退还原告郑文英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 莫文静二〇一七年七月二十六日书记员 王 涛