（2017）冀09民终3449号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-08
案件名称
河间市乐家装饰材料广场有限公司、槐东良租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河间市乐家装饰材料广场有限公司,槐东良
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终3449号上诉人（原审原告、反诉被告）：河间市乐家装饰材料广场有限公司。住所地：河间市新华南路***号。法定代表人：张虎，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：槐东良，男，1974年8月8日出生，汉族，住河间市。委托诉讼代理人：曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司（以下简称乐家装饰材料公司）因与被上诉人槐东良租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐家装饰材料公司上诉请求：依法撤销河间市人民法院（2016）冀0984民初1555号民事判决第三项、第四项；改判被上诉人按每天每平方米1.5元计算至搬清之日止的租赁费；改判驳回被上诉人的反诉请求；由被上诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人与上诉人约定的场地租赁期限为一年，每天每平方米租金为1.5元。被上诉人自2014年3月份开始入住上诉人处，当时双方口头约定租赁期限为1年，自2014年6月28日起至2015年6月27日止，租金每天每平方米1.5元。后上诉人要求被上诉人交纳租金并与上诉人签订书面合同，均遭到被上诉人的拒绝，因此上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同并非无固定期限，一审法院对此认定错误。上诉人与被上诉人约定的日租赁费为每平方米每日1.5元，而非1.18元，一审法院对日租赁费的认定同样错误；二、一审认定被上诉人给付上诉人租金的时间截止到2015年10月30日，属认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，被上诉人到现在都在占用上诉人的场地，既然租赁合同合法有效，被上诉人还在占用上诉人的场地，被上诉人就应给付租金；三、上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限为1年，上诉人将场地交付被上诉人使用，且合同己经履行完毕，因此上诉人不存在任何违约行为，没有任何理由赔偿被上诉人的损失；四、河间市消防部门只是对上诉人的消防通道进行了查封，经营场所的正门、侧门均未受到影响，查封消防通道并不影响被上诉人的正常经营活动，且被上诉人在查封消防通道后还在继续经营，并未停业；五、一审法院认定评估报告错误。被上诉人槐东良辩称：一、上诉人与被上诉人之间租赁期限不是一年，当时双方口头约定该场地属于试营业期间，不收取租金，一审法院参照每平方米每天1.18元判决被上诉人给付上诉人租金，没有事实和法律依据。二、被上诉人租赁上诉人的场地在装修时投入了大量资金，由于上诉人的原因场地不能使用，给被上诉人造成巨大损失，一审也是经过法院和双方共同委托鉴定机构对被上诉人的损失作出的价格评估报告，一审法院按评估报告的80%确定被上诉人的损失，属于认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。乐家装饰材料公司向一审法院起诉请求：1、要求槐东良给付租金98737元；2、判令槐东良排除妨碍，搬出乐家装饰材料广场；3、判令槐东良给付自2016年1月1日至搬清之日止的租金每平方米每天1.5元；4、由槐东良负担诉讼费用。槐东良向一审法院反诉请求：一、要求乐家装饰材料公司赔偿其各项损失147180.91元；2、诉讼费由乐家装饰材料公司承担。一审法院认定事实如下：1、原告乐家装饰材料公司提交的河间市人民法院(2015)河民初字第645号民事判决书和沧州市中级人民法院(2015)沧民终字第3203号民事判决书，被告槐东良质证意见为，因为涉及各个被告的租赁位置不同，租赁价格不相同，此判决不能证明槐东良的租赁价格为每日每平米1.5元。一审法院认为此两份判决是法院生效的法律文书，被告槐东良没有相反证据足以推翻此判决，对此证据予以确认。2、乐家装饰材料公司向槐东良下发的缴费通知书，槐东良质证意见为不知情，对其真实性有异议，不能证明占用场地的租赁费用。一审法院认为乐家装饰材料公司提交的缴费通知书属于复印件，无原件核对也无合理来源说明及其他证据相佐证，故对其真实性不予认定。3、槐东良提交的乐家装饰材料公司内部张贴在墙壁上的广告牌一张，乐家装饰材料公司质证意见为，宣传册不清楚，统一收银收到一阵，后来没人在这交。一审法院认为槐东良提交的广告牌一张为复印件，槐东良未提供原物与之核实其真实性，故对其证据效力不予认定。4、槐东良提交的河间市公安消防大队行政处罚决定书、2015年9月11日公安消防大队作出的告知书、河间市公安消防大队封条的照片，乐家装饰材料公司质证意见为，行政处罚决定书，封的是小便门，不影响营业。一审法院认为此证据是河间市公安消防大队依法作出的具体行政行为，合法有效，对此证据予以确认。5、槐东良提交的沧州鉴真事务所出具的(2016)第159号价格评估报告书，鉴定费票据，乐家装饰材料公司质证意见为，评估报告中的价格评估人员吴忠香的证书上没有管理号，对其资质有异议；评估报告的基准日与槐东良的评估报告的基准日不同；鉴定费票据应当出具正式发票。一审法院经与法院内部委托部门核实，吴忠香的证书上没有管理号是因为其取得该证书时间较早，早期证书上没有管理号，此管理号不是资格证号，不影响评估资质；对于基准日是以当事人提出申请评估的日期为准的，而不是以法院委托部门委托评估机构评估的委托时间而定；对于鉴定费票据，虽然不是国家正式发票，但结合案情，是当事人委托评估机构评估项目所必然发生的费用，故此，一审法院认为评估报告是价格鉴定机构对槐东良装修费用的合理评估，依法予以确认。6、槐东良提交的保证金收据1张，乐家装饰材料公司质证意见为，回去进行核对，一审法院认为收据上盖有乐家装饰材料公司的合同专用章，乐家装饰材料公司没有否认，对其真实性予以认定。综合一审法院采信的证据，并结合当事人的陈述，对本案事实确认如下：2014年6月份，被告槐东良租赁原告乐家装饰材料公司的场地119.9平方米经营好迪百福木门，双方未签订书面合同，租金自2014年6月28日开始计算，槐东良租赁乐家装饰材料公司场地后进行了装修，因乐家装饰材料公司出租的经营场地存在重大火灾隐患，2015年10月30日河间市公安消防大队人采取强制措施进行了查封。一审法院认为，原告乐家装饰材料公司经营场地出租，原告为多家装饰材料经营户提供场地，被告槐东良租赁其场地装修后经营好迪百福木门业务，双方口头约定，未签订书面合同应视不定期租赁合同。槐东良租用乐家装饰材料公司的场地进行经营活动，应按约定支付占用期间的租金。因乐家装饰材料公司提供的经营场所消防设施不过关，造成经营场地被查封致使槐东良装修好的经营场地不能继续经营，合同目的不能实现，双方签订的租赁合同应予以解除。槐东良因合同解除造成的损失，系乐家装饰材料公司消防设施存在安全隐患被消防队查封所致，故对于给槐东良造成的损失乐家装饰材料公司应承担主要的民事责任，槐东良在装修前未尽完全审查义务，对损失的造成亦应承担相应的民事责任。关于租赁费用，双方存在争议，参照沧州市中级人民法院生效的判决租金每天每平方米1.18元计算，期限自2014年6月28日至该场地被查封之日2015年10月30日止，共计489天，本案槐东良占用乐家装饰材料公司场地租金489天*119.9平方米*1.18元为69184.7元，扣除10000元保证金，计为59184.7元。槐东良经营装修此场地相关设施经评估133020.91元、评估费4160元，以上共计137180.91元。由乐家装饰材料公司承担80%的民事责任，即109744.73元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条的规定，遂判决如下：一、解除原、被告之间的租赁合同；二、被告槐东良搬离（全部搬清其物品）原告河间市乐家装饰材料广场有限公司的场地；三、被告槐东良给付原告河间市乐家装饰材料广场有限公司租金59184.7元；四、反诉被告河间市乐家装饰材料广场有限公司给付反诉原告槐东良装修等损失109744.73元。以上第二、三、四项，自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1134元，由原告河间市乐家装饰材料广场有限公司负担454元，被告槐东良负担680元；反诉费1622元，反诉原告槐东良负担324元，反诉被告河间市乐家装饰材料广场有限公司负担1298元。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。上诉人乐家装饰材料公司主张其与被上诉人槐东良之间约定的租期是一年，自2014年6月28日至2015年6月27日，上诉人自2014年12月28日通过给被上诉人发短信和在被上诉人店铺门口粘贴公告的形式要求被上诉人交纳房租并签订租赁合同，并将拖欠的租金一次交清。由于被上诉人一直不与上诉人签订合同给付租金，所以上诉人在2015年8月30日解除与被上诉人的租赁合，而被上诉人一直占用租赁场地不搬走。上诉人还主张一审评估时没有通知上诉人，对评估报告不予认可。对上诉人的主张，被上诉人认为双方之间没有书面租赁协议，上诉人无法证实租赁期限和租赁价格，评估报告是一审法院委托评估机构作出的，上诉人在法定期间没有对评估报告提出异议，一审法院依此作出认定正确。本院认为，上诉人乐家装饰材料公司主张其与被上诉人槐东良口头约定租赁期限为一年，被上诉人槐东良不予认可，主张双方之间没有书面租赁合同，上诉人乐家装饰材料公司也没有提供证据证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”。因此，一审法院认定槐东良与乐家装饰材料公司签订的租赁合同为不定期租赁合同正确，本院予以确认。槐东良与乐家装饰材料公司订立的不定期租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规相关规定，其租赁合同合法有效。因涉案经营场所存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对乐家装饰材料公司的该经营场所予以查封，致使相关店铺按法律规定不能继续经营、合同目的无法实现，因此一审法院对乐家装饰材料公司主张的2015年10月30日之后的租金不予支持，并无不当。乐家装饰材料公司作为出租人应保证其出租的店铺符合约定的用途，本案所涉店铺因存在重大火灾隐患而无法正常使用，致合同目的无法实现，乐家装饰材料公司应对槐东良承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，应予支持”，一审期间，河间市人民法院委托沧州鉴真价格事务所对槐东良在河间市乐家装饰材料广场有限公司经营场所的装修费用进行鉴定，该价格评估报告鉴定程序合法，鉴定机构与鉴定人员具有相关的鉴定资质，鉴定意见有相应的依据，一审法院依据该价格评估报告书对案件事实进行认定正确。根据评估报告书装修费用为133020.91元，评估费用为4160元。一审法院酌定乐家装饰材料公司承担80%计109744.73元，有事实和法律依据，本院予以确认。综上，乐家装饰材料公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2756元，由上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 珍审判员 张 梅审判员 高宝光二〇一七年七月二十六日书记员 丁 娜 来源：百度搜索“”