（2017）津0114民初7209号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-12
案件名称
宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与关媛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市武清区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司,关媛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初7209号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。法定代表人：蔡静国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘梦雯，女，该公司职员。被告：关媛，女，1986年11月19日出生，汉族，无业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王宁（被告关媛之夫），男，1986年12月31日出生，汉族，无业，住址同上。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告关媛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司的委托诉讼代理人刘梦雯、被告关媛及其委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波奥克斯物业服务有限公��天津分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照每月169.43元的标准支付原告从2014年11月1日至2017年6月30日止位于天津市××区盛世××小区××室房屋的物业管理服务费5421.71元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司于2011年4月1日签订了关于盛世郦园项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市××区盛世××小区××室房屋的业主于2013年2月16日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但被告虽至今一直享受原告的物业服务，却未能按约定支付物业费，后经原告多次催要未果，故原告诉至法院。关媛辩称，涉案房屋存在质量问题，原告未予维修，且原告在小区违章建筑治理、绿化路面养护、保洁工作、停车秩序、消防平台管理及���区公共部位区域的管理使用等物业管理服务方面服务不到位，同时，原告亦未向被告催缴过物业费，被告所诉物业费部分已经超过诉讼时效。综上，被告仅同意向原告减半交纳两年内的物业管理服务费。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，案外人天津盛庆房地产投资有限公司将盛世郦园（物业项目名称）委托原告进行前期物业管理服务事宜，物业服务内容包括盛世郦园小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，标准为一级服务标准，高层住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.8元，业主交纳物业费用时间为每月5日前，同时，合同还约定了其他权利义务。被告于2013年2月26日针对涉案《天津市住宅前期物业服务合同》签订了《确认书》，《确认书》载明：“关媛（业主名称）作为盛世×园（物业项目名称）××号楼×门××××单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。涉案盛世××园××号楼×门××××单元房屋建筑面积为94.13平方米，每月物业费为169.43元，2014年11月1日至2017年6月30日，原告为被告提供了物业服务，依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告应向原告交纳物业管理服务费5421.71元，但经原告催要，被告至今未向原告支付物业管理服��费。2014年11月1日至2017年6月30日期间，原告就涉案房屋所在小区所提供的物业服务管理尚未完全达到合同约定的一级标准，物业管理服务存在一定瑕疵。本院认为，原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司签订的涉案《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，原告应依约全面适当履行提供物业服务管理等合同义务，同时，鉴于被告通过签署涉案《确认书》的形式明确表示认可并严格遵守该合同条款，故应认定涉案《天津市住宅前期物业服务合同》对被告亦具有法律约束力，被告亦应按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务。涉案《天津市住宅前期物业服务合同》签订后，原告作为物业服务单位依约入驻涉案盛世郦园小区，并在2014年11月1日至2017年6月30日期间向盛世郦园小区业主提供了物业管理服务，但被告至今拒不依约交纳物业费，其行为违反了合同约定，故被告应向原告承担给付物业管理服务费的违约责任。被告虽抗辩称，原告提供的物业管理服务严重不到位，应减半收取物业管理服务费，并提交了照片影印件16张、网页截屏影印件4张予以证明，但因照片作为特定时间形成的证据，其反映的内容为静态画面，故此难以全面客观反映物业管理服务这一持续性、动态性合同义务的履行情况，且被告提供的照片影印件系在多个地点拍摄，既无法体现拍摄地点系涉案盛世郦园小区，亦无法体现拍摄时间和季节，同时无其他证据予以佐证，此外网页截屏影印件中亦无证明原告物业服务管理存在严重缺陷的内容，故被告就其该项抗辩理由提供的证据既欠缺关联性亦不充足，本院不予采信。关于被告应给付原告的物业管理服务费的具体金���，虽然原告履行了主要物业管理服务义务，且不存在严重违约行为，但考虑到原告就涉案盛世郦园小区所提供的物业管理服务在客观上存在瑕疵，故本院综合考虑本案具体情况后，对合同约定的物业管理服务费予以酌减10%，即被告应向原告交纳90%的物业费为宜，共计4879.54元（5421.71元×90%）。被告虽另抗辩称，原告未向其催缴过物业费，故原告主张的两年以外的物业费已经超过诉讼时效，但原告就其曾向被告催收物业服务管理费这一主张所提供的张贴物业费收费公告的照片影印件、物业服务费催缴通知书及收费沟通记录表已经形成较为完整的证据链，而被告未对此提供相反证据，故应认定原告诉请尚未经过诉讼时效，被告该项抗辩理由证据不足，亦无法律依据，本院亦不予采信。综上所述，对于原告要求被告支付2014年11月1日至2017年6月30日的物业管理服务费的诉讼请求，本院按其主张金额的90%予以支持。被告的抗辩理由证据不足，亦缺乏合同及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告关媛于本判决生效之日起十日内一次性给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司自2014年11月1日至2017年6月30日期间的物业管理服务费4879.54元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在��决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙齐军二〇一七年七月二十六日书记员 刘建华附判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”