（2017）沪01民终5703号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李志强诉李菊华房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志强,李菊华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5703号上诉人（原审原告、反诉被告）：李志强，男，1987年6月12日生，汉族，住河南省夏邑县太平乡。委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李菊华，女，1975年10月22日生，汉族，住安徽省寿县。上诉人李志强因与被上诉人李菊华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人李志强的委托诉讼代理人周荣茂，被上诉人李菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志强向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三项，改判李志强无需支付李菊华房屋占有使用费。事实和理由：2015年8月29日，李志强、李菊华签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定李菊华将位于上海市松江区XX镇XX路XX市场北门右边的房屋（以下简称系争房屋）出租给李志强使用，租赁期限自2015年9月10日起至2018年9月9日止，月租金为4,200元。合同约定李志强可以转租系争房屋。合同签订后，双方按约履行了各自的合同义务。对于2016年6月9日之前的房屋占有使用费之争议。2015年9月10日至2016年3月9日间，李志强以现金形式支付占有使用费1万元。2016年3月10日至2016年6月9日的占有使用费，李志强也以现金形式支付1万元。李菊华对上述两笔占有使用费均予以否认。李志强虽没有直接的书面证据，但从双方的实际履行行为看，李志强与邵某就系争房屋签订了租赁协议，约定李志强将系争房屋出租给邵某，租期自2016年4月10日至2016年6月9日，期间的租金8,000元也由李志强收取。如李志强欠付占有使用费，李菊华不可能同意占有使用费由李志强收取，也不可能同意李某2与邵某签订自2016年6月10日起的房屋租赁合同。同时，如李志强欠付占有使用费，李菊华也不同意押金5,000元冲抵邵伟明应付之押金。综合上述情形，李志强虽无书面证据证明占有使用费已支付完毕，但从双方的实际履行行为看，可以认定李志强不存在欠付占有使用费的情形。被上诉人李菊华辩称，不同意李志强的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李志强向一审院提出诉讼，请求判令：1、确认李志强、李菊华于2015年8月29日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、李菊华返还李志强房屋转让费37,000元。李菊华向一审法院提出反诉，请求判令：1、李志强支付李菊华装修补偿款10,200元；2、李志强支付李菊华2016年3月10日至2016年6月9日期间的租金12,600元（按每月4,200元计算）。本案一审审理中，李菊华将反诉请求变更为要求李志强支付租金22,800元。一审法院认定事实：2015年8月29日，李志强、李菊华签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定李菊华将系争房屋转租给李志强做商业经营使用，租赁期限自2015年9月10日至2018年9月9日，月租金为4,200元，每6个月支付一次，先付后用。李志强向李菊华支付租赁保证金5,000元。在租赁期内，李志强有权将系争房屋部分或全部转租给他人。补充条款约定，合同签订3日内李志强向李菊华支付装修补偿金37,000元。合同另对其他事项作了相应的约定。合同签订后，李志强于同日向李菊华支付押金（保证金）5,000元，于2015年8月30日向李菊华支付52,000元。本案一审庭审中，李志强认为，双方签订合同当日，李志强就向李菊华支付保证金5,000元。于2015年8月30日向李菊华支付52,000元，其中37,000元为装修补偿金，余款15,000元为2015年9月10日至2016年3月9日的租金，尚余租金10,200元，经双方协商李菊华同意只收整数，故李志强以现金方式于2015年11月支付5,000元、于2015年12月支付了3,000元，于2016年1月支付了2,000元，因此，关于2015年3月10日至2016年3月9日的租金全部已经付清。关于2016年3月9日至2016年9月9日的租金，经双方协商李菊华同意先付3个月12,600元，故李志强于2016年3月23日以现金方式支付给了李菊华的哥哥李某110,000元，尚欠2,600元李志强以5,000元保证金予以了抵扣。李菊华认为，其合计收到李志强支付的款项57,000元，未收到过其他任何款项。关于5,000元押金，因李志强将系争房屋转租给了案外人邵某，案外人邵某将押金5,000元支付给了李志强，故互相冲抵了。一审法院另查明：2016年4月10日，就系争房屋李志强与案外人邵某签订《租赁协议》一份，约定李志强将其从李某2处承租的系争房屋转租给李志强，租赁期限自2016年4月10日起至同年6月10日止，租金两个月合计8,000元，租赁期限届满后，李志强需协助邵某继续与李某2续签合同，邵某需另行支付李志强经营房转让费37,000元。其后，邵某出具收据一张，载明收到李志强门面转让费37,000元。因系争房屋属于违法建筑等原因，案外人邵某于2016年5月向松江区人民法院提起诉讼，请求：1、判令李志强返还房屋转让费37,000元；2、判令李志强返还房屋租金8,000元。经松江区人民法院审理后，于2016年8月23日以（2016）沪0117民初9882号民事判决书，判决：一、被告李志强返还原告邵某房屋转让费37,000元；二、驳回原告邵某的其余诉讼请求。一审法院再查明：李菊华与李某2系夫妻关系。2016年3月31日，案外人邵某与李某2就系争房屋签订《租房协议》一份，约定李某2将系争房屋出租给案外人邵某，租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月10日止，年租金为50,000元，支付方式为一年一付，先付后用，押金为5,000元。案外人邵某就上述《租房协议》，于2016年5月向松江区人民法院院提起诉讼，请求：1、判令李某2返还租金50,000元；2、判令李某2返还押金5,000元。经松江区人民法院审理后，于2016年8月23日以（2016）沪0117民初9847号民事判决书，判决：一、确认原告邵某与被告李某2之间的《租房协议》无效；二、被告李某2返还邵某租金46,500元；三、被告李某2返还邵某押金5,000元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋未经合法批准建造，因此，李志强、李菊华之间于2015年8月29日签订的《上海市房屋租赁合同》应当认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，李志强、李菊华签订合同后，李志强于同日向李菊华支付5,000元押金，于2015年8月30日又向李菊华支付52,000元。关于李志强支付李菊华52,000元用途，李菊华在收条上未载明，但根据合同补充条款约定，上述52,000元中37,000元应为装修补偿金，另15,000元应为租金。李志强认为其另以现金方式、以保证金抵扣方式已经将租金支付至2016年6月9日，缺乏依据，不予采信。虽然李志强、李菊华之间的《上海市房屋租赁合同》无效，但李志强应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，根据合同约定，月租金为4,200元，2015年9月10日至2016年6月9日的租金应为37,800元，李志强仅支付15,000元，故李志强应当将余款22,800元占有使用费支付给李菊华。另外，虽然李志强、李菊华针对37,000元是装修补偿金还是转让费发生了争议，但无论该37,000元是装修补偿金还是转让费，合同无效后李菊华均应当返还给李志强，故李志强要求李菊华返还37,000元装修补偿金的诉讼请求，予以支持。一审法院审理后作出判决：一、李志强与李菊华于2015年8月29日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、李菊华于判决生效之日起十日内返还李志强装修补偿金37,000元；三、李志强于判决生效之日起十日内支付李菊华占有使用费22,800元。如果负有金钱给付义务的当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,056元，减半收取计1,528元，反诉案件受理费220元，合计诉讼费1,748元，由李志强负担874元，由李菊华负担874元。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从在案证据看，李志强在占用系争房屋期间，仅支付李菊华52,000元及押金5,000元。其中房屋租赁合同约定李志强支付李菊华装修补偿款37,000元，故扣除该笔装修补偿款后，李志强仅支付占有使用费15,000元。现李志强并未提供证据证明其支付李菊华其余房屋占有使用费，对李志强关于其余占有使用费支付情况的口头陈述，李菊华也予以否认，故无法认定李志强已足额支付房屋占有使用费。李志强主张以押金5,000元抵扣了2,600元房屋占有使用费，李菊华则主张在系争房屋出租给邵某的过程中，邵某应支付李某2押金5,000元，邵某将押金支付给了李志强，则李菊华也不再实际退还李志强押金，两项押金已相互抵扣。对此，本院认为，李志强虽然陈述在2016年3月31日，李菊华一方退还了部分押金，剩余押金用于抵扣未付之房屋占有使用费，但李志强并未提供证据加以证明，李菊华对此也予以否认，加之对于除15,000元外的房屋占有使用费，李志强也没有证据证明其已实际支付李菊华一方，故对李志强一方提出的李菊华已退还部分押金，并用剩余押金抵扣未付房屋占有使用费的主张，缺乏证据证明，本院不予采信。本院注意到，就系争房屋之租赁，先由李某2与邵某于2016年3月31日签订租赁合同，租期为2016年6月10日至2019年6月10日，押金为5,000元。之后于2016年4月10日，李志强与邵某签订租赁合同，租期自2016年4月10日至2016年6月10日。李志强也认可就李志强退出租赁系争房屋，系三方协商的结果。在李志强与李菊华对押金处理作出不同陈述的情况下，结合上述事实及分析，本院认为，李菊华主张的押金抵扣的事实更符合常理，即由邵某将应付李某2的押金，直接支付给李志强，李菊华不再实际向李志强退还押金。故对李志强主张的以部分押金抵扣房屋占有使用费的主张，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人李志强的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币370元,由上诉人李志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 谢 猛审 判 员 蒋庆琨二〇一七年七月二十六日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：