（2017）陕0116民初2787号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-08
案件名称
刘晓琪与杨秋丽、毛忍生租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市长安区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘晓琪,杨秋丽,毛忍生
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0116民初2787号原告：刘晓琪，女。委托诉讼代理人：张春红，女，1964年6月15日，住西安市雁塔区。系原告之母。被告：杨秋丽，女。被告：毛忍生，男。原告刘晓琪与被告杨秋丽、毛忍生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晓琪委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告杨秋丽、毛忍生被告苏桂荣经传票传唤后拒不出庭应诉。本案现已审理终结。原告刘晓琪向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告欠付租金11500元；2、二被告赔偿原告房屋墙壁损坏维修费3000元、吊灯及窗帘损失1500元；3、二被告赔偿原告防盗门开换锁费700元；4、二被告支付原告2017年1月物业费277元；5、二被告支付精神损害及误工费3000元；6、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告是长安区郭杜街道高阳四路翠堤湾小区二号楼二单元703室的业主。2015年8月其委托其母张春红通过中介机构与二被告签订了房屋租赁协议。租期内被告多次拖欠各项费用。2017年1月被告搬离房屋并将房屋钥匙丢弃。后原告多次联系被告追缴拖欠租金费用，被告一直推脱。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告杨秋丽经传票传唤未到庭应诉，但在庭前谈话时辩称，其于2015年8月15日租赁原告的房屋，在缴纳了6个月租金和1个月押金之后，和被告毛忍生合伙在该房屋经营一家茶室。半年后两人不再合伙，由毛忍生一人继续经营，并且告知了原告此情况，原告也表示同意。2016年10月25日，毛忍生表示其经营不下去了，于是被告杨秋丽再次接手，并且按期支付了所有费用。所以欠付费用应当是被告毛忍生产生的。对于换锁费用，是在其未接到几个原告的电话之后原告自行决定撬锁的，责任应当由原告自行承担。被告毛忍生经传票传唤未到庭应诉，但在庭前谈话时辩称，其的确与被告杨秋丽合伙租赁原告房屋做茶室，但因为经营过程中出现意见分歧，于是双方协商杨秋丽退出。后来房屋交接的情况和被告杨秋丽所述一致。同时其承认原告所提交两个欠条均是其所写。其中2016年2月25日欠条已经结清，2016年10月25日欠条上所载房租尚未支付。原告为证明其主张，向本院提交了被告毛忍生所出具欠条两份、室内照片五张、2017年1月物业费缴费单据、房屋租赁协议。本院对该证据的真实性进行了审核，并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月15日，原告委托其母亲张春红作为代理人，与被告杨秋丽在居间人西安市长安区荣兴房屋中介服务部的居间下，签订了《房屋租赁居间合同》，合同约定原告将坐落于西安市长安区郭杜街办高阳四路翠堤湾小区2-2-703号房屋出租于被告杨秋丽，租期为12个月，每月租金2200元。被告杨秋丽租赁该房屋目的为与合伙人被告毛忍生共同经营茶室，并且原告对此知情。在二被告共同经营半年后，因杨秋丽退出，茶室由毛忍生一人继续经营。2016年2月之后该房屋由毛忍生单独租用，毛忍生于2016年2月25日向原告出具承诺条，承诺付清所有欠付钱款。被告毛忍生付清承诺钱款后，又支付了2016年2月至5月的房租。2016年10月25日，被告毛忍生再次向原告出具欠条，确认其欠付原告2016年5月15日至10月25日房租11500元。并且在同日，房屋移交给被告杨秋丽租用，被告毛忍生退出。2017年1月13日，被告杨秋丽搬离其所租用原告房屋。本案审理过程中，因二被告未出庭应诉，故未能组织调解。本院认为，被告杨秋丽单独以其名义与原告签订房屋租赁合同后，通过协商在租期届满前将承租人变更为被告毛忍生的行为系基于双方真实意思表示，故应当视为合同的有效变更。同理，后于2016年10月25日承租人由被告毛忍生变更为被告杨秋丽的合同变更亦属有效。故二被告应当各自在其承租期间内承担租金与水电物业等租用性费用。本案中原告所提交欠条所载明11500元欠付租金，系被告毛忍生在其所租用期间发生的欠费，故应当由被告毛忍生单独承担。而2017年1月份的部分物业费则发生在被告杨秋丽单独承租阶段，故应当由被告杨秋丽承担,但具体数额以本院核定为准。原告主张被告赔偿其房屋墙壁损坏维修费3000元，但未能提供相应证据，且其未对墙壁进行实际修复，故对其主张不予支持。对于原告所主张其他吊灯及窗帘损失1500元及开换锁费700元，在对原告当庭进行释明的情况下，原告仍未能提交任何有效证据加以支持，故对其主张不予支持。至于原告所主张精神损害及误工费3000元于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告毛忍生应在本判决生效后十五日内向原告刘晓琪支付欠付房租11500元；二、被告杨秋丽应在本判决生效后十五日内向原告刘晓琪支付欠付物业费138元；三、驳回原告刘晓琪其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费262元，原告已预交，由被告毛忍生承担170元，由被告杨秋丽承担10元，由原告刘晓琪承担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长 王 婷人民陪审员 卢 永人民陪审员 高永社二〇一七年七月二十六日书 记 员 王 茹 来源：百度搜索“”