（2017）苏0507民初331号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-22

案件名称

331陈松林与何明华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市相城区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈松林,何明华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条

全文

苏州市相城区人民法院民事判决书（2017）苏0507民初331号原告：陈松林,男,1962年11月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：罗会春，安徽智星律师事务所律师。被告：何明华,男,1978年11月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告陈松林与被告何明华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理，依法由代理审判员沈琳适用简易程序独任审判，分别于2017年3月28日和2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告陈松林的委托诉讼代理人罗会春两次庭审均到庭参加诉讼，被告何明华两次庭审经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈松林诉称，2014年4月13日，原、被告经过友好协商，签订了《渭北物业承租意向协议》一份，2014年11月6日，双方又签订了《房屋租赁合同》，之后原告将相房屋（××展厅××区××号渭塘镇渭北村黄家浜141#房屋交付给被告使用后，并约定由被告缴纳相关水电费用。后双方发生矛盾纠纷，并由苏州市相城区人民法院进行判决处理，但是自从双方发生矛盾纠纷之后，被告就一直拖欠水电费用，截止目前共计拖欠电费15850元、水费2464元、水表复装费500元，共计18814元。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告所拖欠的电费15850元、水费2464元、水表复装费500元，共计18814元；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确自愿放弃第一项诉请中的水表复装费500元，并明确主张的电费产生于2015年9月至2016年2月期间，水费产生于2015年9月至2016年3月22日期间。被告何明华未作答辩。原告陈松林为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、房屋租赁合同复印件一份（原件提交(2015)相渭民初字第00005号案件）、渭北物业承租意向协议复印件一份（原件提交(2015)相渭民初字第00005号案件），证明该房屋已经出租给被告，并且由被告使用和管理。2、电费催款通知单一份，证明被告从2015年9月一直到2016年2月一直没有交纳原告出租上述房屋的电费共计15850元；3、渭塘供水服务所出具的水费催款单一份，证明被告从2015年9月一直到2016年2月一直没有交纳原告出租上述房屋的水费共计2464元，以及水表复装费500元；4、(2015)相渭民初字第00005号判决书复印件一份，证明该房屋一直由被告进行使用，并且该判决书可以看出被告与第三人也签订了房屋租赁协议并且由第三人进行房屋装修，进行装修肯定产生了水电费用，该水电费用之前都是由被告支付，从2015年9月开始因被告停止交纳水电费，最后水电部门进行强制断水断电，被告在(2015)相渭民初字第00005号案件反诉状进行举证说了我们让水电部门断水断电，事实上这个举证是错误的，他自己也承认已经断了水电；5、收据六份及电费收费明细一组、收款凭证一份，证明因为被告拖欠水电费，原告只能暂付上述费用，共计支付18314元，缴纳的是涉案黄家浜141号房屋的水电费，原告陈松林在渭北只有该处一处厂房；6、（2017）苏05民终1449号判决书一份，证明原告所有的渭北141号房屋租赁给被告使用，在使用过程中产生了所拖欠的水电费。经审理查明，2014年4月13日，陈松林为出租方、甲方，何明华为承租方、乙方，双方签订《渭北物业承租意见协议》一份，主要内容为：乙方经过实地考察后预租甲方开发的位于渭北物业，整幢，经营建材批发销售业务项目，并支付诚意金200000元，签正式租赁合同后诚意金转为押金。物业总房屋（××展厅××区××号16332.2㎡，其中大楼13451.7㎡，地下车库2110.5㎡，附房770㎡，上述房屋（××展厅××区××号不包括东面七间两层楼门面房房屋（××展厅××区××号。双方约定租赁面积14200㎡，租赁期10年，地下车库2110.5㎡为无偿租赁，但不得用于除泊车之外的任何用途。租赁价格（不含税）为第一年8元/㎡/月，第二年10元/㎡/月，第三年12元/㎡/月，第四年开始租赁费每年递增8%。甲方负责办理该项目营业执照审批的一切手续，费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证该物业及附属设施无产权纠纷，乙方另装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方不得破坏房屋主体结构，装修费由乙方承担。正式合同签订后，甲方负责再安装电梯一台。补充条款：甲方保证在领取证照过程中，乙方不需在消防设施（如1-5楼喷淋）方面投入资金；协议有效期一个月，如一个月内甲方未完成证照审批手续，本协议自动解除，甲方需在三日内无息归还乙方支付的全部诚意金，也可通过协商延长协议有效期。协议落款处，陈松林、何明华分别在甲、乙方处签名。同年4月15日，何明华以转账方式汇至陈松林指定的银行卡人民币200000元，陈松林出具收条一份，写明收到何明华租赁诚意金（转保证金）人民币200000元。同年5月4日，陈松林将出租房屋交付何明华，何明华进场后对承租房屋进行了装修。同年11月6日，陈松林为出租方、甲方，何明华为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市相房屋（××展厅××区××号渭塘镇渭北村黄家浜141#的二次开发的整幢物业租给乙方用作建筑装饰材料的销售，由乙方通过招商分租给其他多个小商户对外经营建筑装饰装潢材料。实算出租房屋（××展厅××区××号（计算租金面积）和范围与租赁价格同上述意向协议，租赁期限自2014年4月15日至2024年10月31日，其中确定免租期为6.5个月，免租期为2014年4月15日至2014年10月31日，租金起算日为2014年11月1日。租金支付方式，甲方按约定将符合乙方需求条件的房屋出租给乙方后，乙方需支付房租，第一年至第四年，分每年的11月10日和5月10日两次平均支付，第五年开始一次性支付，先付后租。原诚意金200000元转为保证金，在双方终止本合同，无经济纠纷的情况下，甲方将此款退回给乙方。甲方同意乙方在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，费用由乙方承担。乙方应按合同约定按时支付房租、水电费及其他经营过程中的各项相关费用，逾期支付，房租每逾期一天应支付年租金的千分之一作为违约金。因甲方原因致乙方无法正常营业所带来的一切损失由甲方承担。变更或解除本合同时，要求一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方受到损失的，除不可抗力或政府动迁或司法、行政机关依法限制其房地产权利或出现法律、法规禁止的非甲方责任可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿，赔偿额度不低于当年度房租的20%。若乙方停止经营，则工商执照法人必须变更为甲方，否则保证金不予退还。关于违约责任，1、在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定理由并在确定无法实现本合同的情况下解除的，应向对方负责赔偿；2、乙方未经甲方同意擅自拆改变动、破坏房屋结构或损坏房屋的、利用该房屋进行违法活动的、逾期15天支付或未足额支付房租金及应交纳的水电费超过三个月的，甲方有权终止本合同并收回出租房屋自己使用或另行出租，同时无条件断水、断电，乙方自行迁出。如逾期支付房租，则免租期（2014年4月15日至2014年10月31日）的减免金738400元甲方有权要求乙方支付。合同对双方其他义务和责任作了约定。1999年11月19日，陈松林（称乙方）与原吴县市渭塘房屋（××展厅××区××号渭北村经济合作社（称甲方）签订《土地租赁和房屋资产转让协议》，甲方将原苏州卫星发夹厂土地房屋（××展厅××区××号13.5亩（附平面图）长期租赁（一次性付款）给乙方，租赁费共计人民币810000元；甲方将原苏州卫星发夹厂的房屋建筑、围场及水电设施等资产有偿转让给乙方（见明细表），计人民币170000元，转让后产权属乙方所有，甲方负责乙方办理房产证过户手续，但有关过户税费由乙方承担；乙方租赁甲方土地坐落在渭北××××马路西侧，东至苏常公路，西至鱼池岸堤，北至吴县市晶体元件厂，南至吴县市晶体器件厂（详见平面图）；付款形式为自签订协议之日起乙方一次性付清长期租赁费和房屋资产转让费980000元；协议经公证处公证生效。陈松林付清款项后，于2000年4月20日办理权属变更登记，取得了坐落于渭塘镇××村××号合计建筑房屋（××展厅××区××号3553.5㎡的房屋所有权证。2001年4月12日，苏州市相房屋（××展厅××区××号公证处就渭北村经济合作社法定代表人周文平与陈淞林签订《土地租赁协议》出具公证书一份。另查明，2014年12月22日，原告陈松林曾向本院提起诉讼。本院(2015)相渭民初字第00005号民事判决书认定：经审理查明，陈松林的出租房屋位于相城区××镇××村××号，该房屋最初由陈松林与原吴县市渭塘房屋（××展厅××区××号渭北村经济合作社签订《土地租赁和房屋资产转让协议》而取得，并办理了权属转移登记，合计建筑房屋（××展厅××区××号3553.5㎡。后陈松林于2011年5月将所购买的房屋翻建成现有16000余㎡的出租房屋时未依法办理建设规划许可审批手续，且房屋坐落土地属于租赁渭北的集体土地。根据《最高人民法院关于审理城房屋（××展厅××区××号房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，陈松林与何明华于2014年4月13日签订的《渭北物业承租意见协议》及于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》应归于无效。无效的合同自开始就无法律约束力，据此，对陈松林要求解除与何明华之间的《渭北物业承租意向协议》、《房屋租赁合同》及要求何明华承担迟延支付租金的违约金和何明华反诉要求撤销与陈松林之间的《房屋租赁合同》及要求陈松林承担20%房租的违约金诉讼请求本院依法不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈松林与何明华确认陈松林将出租房屋于2014年5月4日交由何明华租赁使用，故陈松林诉请要求何明华及何明华转租的第三人梅林兴等返还租赁房屋符合法律规定，本院予以支持。对于陈松林主张的租金损失，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但本案中须结合租赁双方对产生本案纠纷是否存在过错、过错大小及房屋的实际占有使用情况客观确定。从本院向当地工商和建设管理部门所作调查来看，反映涉案房屋的使用人曾经申请办理营业执照，但因材料不齐而未申领到，另，涉案房屋如果用于集市场的话需要安监、房屋（××展厅××区××号建、工商、环保等部门的集中汇审；第三人范洪辉提供的由工商部门出具的责令改正通知书显示，柳金满因使用租赁房屋擅自从事建材经营活动，被责令停止该违法经营活动；当有投诉人在苏州阳光便民栏以“违章建筑”等标题投诉反映渭北黄家浜141号一栋大楼工业用地开建筑市场是否合法、能否办注册公司营业执照、能否办销售类公司时，有答复为：因该场所无法提供有效的经营场所证明，故无法对该场所内的经营户核发营业执照。另有答复为：因土地性质不符等原因，建材市场未能形成，进驻商户未能依法办理营业执照，2014年11月27日由工商、公安、城管、安监、招商等部门联合执法，依法对建材市场予以了查封，要求市场停止营业，该市场目前仅作为仓库使用。以上事实充分表明，陈松林提供的出租房屋无法满足合同约定的何明华通过招商分租给其他多个小商户对外经营建筑装饰装潢材料之用途。陈松林作为出租方应该知晓其出租房屋和土地的性质及用途，造成此后承租人和转租人无法满足上述需求，陈松林存在主观过错，应负主要责任。同时，何明华在与陈松林签订《渭北物业承租意向协议》时，在协议中已经写明何明华经实地考察后预租陈松林的渭北物业整幢楼用于经营建材批发销售项目。何明华在此后应当向有关部门了解及掌握其所租赁的房屋和土地性质及是否满足其租赁经营需求，然其在房屋交付后直接进行装修并转租给他人，还与陈松林继续签订《房屋租赁合同》，占有使用该房屋至今，本案审理中，何明华以未取得涉案房屋无消防条件和不具备开建材市场材料为由不同意返还，继续占有使用租赁房屋，造成陈松林损失进一步扩大，何明华也存在主观过错，但负次要责任。据此，对陈松林主张的租金损失即房屋占有使用费与何明华主张的装修等相关损失，本院酌情按陈松林承担65%的责任比例、何明华承担35%的责任比例作如下认定：1、房屋占有使用费。租赁双方合同中约定免租期为2014年4月15日至2014年10月31日，租金从2014年11月1日起算，第一年8元/㎡/月，第二年为10元/㎡/月，第三年为12元/㎡/月。现从其约定，计算自2014年11月1日至2016年10月31日的房屋占有使用费为3067200元（14200*8*12+142××××0*12），按上述主次责任比例，何明华应当支付陈松林房屋占有使用费1073520元，何明华自2016年11月1日起应按每㎡每月12元及35%的责任比例支付陈松林房屋占有使用费至实际迁出房屋为止。其余房屋占有使用费损失由陈松林所负责任比例自行承担。2、装修等损失。1）装修损失，何明华主张1043900元，包括瓦工、电动门、轻钢龙骨涂料、垃圾清运、水电、广告、设计策划、钢结构、大理石、电话机等项目，但何明华在申请对装修价值进行评估后因其未按通知交纳评估费用而终结了本次评估，故何明华主张装修价值1043900元依据不足，本院不予支持。本案审理中，本院承办人随资产评估人员查看现场时，证实何明华对所租赁的房屋进行包括地砖、吊顶、瓷砖面、墙面粉刷、涂料、大小便池、洗槽池、彩钢棚、地坪、电动门、大理石贴面、水电等的装修，评估工作人员初步评估价值688435元。何明华表示尚有电线、大厅及外侧地坪、广告位、凉棚等项目未计入评估范围。本院综合现场情况，酌情认定何明华的装修价值共计750000元，按上述责任比例确定由陈松林赔偿487500元，其余部分由何明华按责任比例自行承担。装修部分的财产归陈松林所有。2）员工工资及何明华夫妻二人自2014年5月1日至2016年4月30日的工资，何明华的该主张缺乏事实和法律依据，依法不予认定。3）其他（小商户）的损失，何明华主张685300元，何明华就该主张未提供任何证据证明，本案中不予认定。陈松林收取何明华的租房保证金200000元应予返还。对梅林兴等第三人的诉求，因转租合同发生在第三人与何明华之间，陈松林不是转租合同的当事人，且其中涉及第三人的装修等损失及已经支付的房屋占有使用费，故不宜在本案中一并处理，第三人梅林兴等可以另案主张。该案判决如下：一、被告何明华自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁总房屋（××展厅××区××号16332.2㎡的房屋（其中大楼13451.7㎡，地下车库2110.5㎡，附房770㎡）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；二、第三人梅林兴自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；三、第三人顾秋刚自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；四、第三人张标苍自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；五、第三人胡小斌自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；六、第三人陈敏自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；七、第三人范洪辉自位于房屋（××展厅××区××、××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；八、第三人余友国自位于房屋（××展厅××区××、××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；九、第三人杨日清自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十、第三人梁西云自位于房屋（××展厅××区××、××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十一、第三人朱东坡自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十二、第三人周桂香自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十三、第三人徐庆斌自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十四、第三人石荣国自位于房屋（××展厅××区××、××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十五、第三人何文华自位于房屋（××展厅××区××号位置）中迁出，并将房屋返还给原告陈松林；十六、被告何明华支付原告陈松林自2014年11月1日至2016年10月31日止的房屋使用费人民币1073520元，并支付自2016年11月1日起按每㎡每月12元及35%的责任比例计算房屋（××展厅××区××号14200㎡的房屋占有使用费至实际迁出房屋为止；十七、原告陈松林赔偿被告何明华装修损失人民币487500元；十八、原告陈松林返还被告何明华租房保证金人民币200000元。上述一至十八项，均于本判决生效之日起十日内履行；十九、驳回原告陈松林的其他诉讼请求；二十、驳回被告何明华的其他反诉请求。该案判决后，原告陈松林与被告何明华均不服上诉至苏州市中级人民法院，该院审理后驳回上诉并维持了原民事判决。再查，2016年4月6日，苏州市相房屋（××展厅××区××号渭塘镇渭北村村民委员会向原告出具电费催款通知单一份，载明：渭塘房屋（××展厅××区××号渭北村黄家浜141#电费欠款为2015年9月2664元、10月2579元、11月2461元、12月2904元、2016年1月2726元、2月2516元，合计15850元。2016年3月22日，苏州市相房屋（××展厅××区××号渭塘镇供水服务所向原告出具催款通知单一份，载明：渭塘镇××村××号陈松林用户已用自来水704吨，计人民币2464元，因该户还没过来缴费，请在收到通知后三天内到我所缴费，如逾期将停止供水。后原告陈松林将前述水费2464元、电费15850元全部缴清。上述事实，由原告提供的当事人主体身份材料、《渭北物业承租意向协议》、《房屋租赁合同》、(2015)相渭民初字第00005号民事判决书、（2017）苏05民终1449号民事判决书、催款通知单、收据及电费收费明细、收款凭证等证据及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。本院认为，陈松林的出租房屋位于相城区××镇××村××号，该房屋最初由陈松林与原吴县市渭塘房屋（××展厅××区××号渭北村经济合作社签订《土地租赁和房屋资产转让协议》而取得，并办理了权属转移登记，合计建筑房屋（××展厅××区××号3553.5㎡。后陈松林于2011年5月将所购买的房屋翻建成现有16000余㎡的出租房屋时未依法办理建设规划许可审批手续，且房屋坐落土地属于租赁渭北的集体土地。根据《最高人民法院关于审理城房屋（××展厅××区××号房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，陈松林与何明华于2014年4月13日签订的《渭北物业承租意见协议》及于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》应归于无效。但被告何明华自2014年5月4日开始实际占有使用了涉案房屋并实际使用了水电费，应支付占有使用期间相应的费用，本案中原告陈松林替被告何明华支付了2015年9月至2016年2月期间的电费15850元及2015年9月至2016年3月22日期间的水费2464元，故对原告要求被告支付其水费15850元、电费2464元的诉讼请求，本院予以支持。被告何明华经本院合法传唤、拒不到庭，放弃答辩权利，应负对己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城房屋（××展厅××区××号房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规的规定，判决如下：被告何明华于本判决生效之日起十日内支付原告陈松林电费15850元、水费2464元，共计人民币18314元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为135元，由原告陈松林负担6元，由被告何明华负担129元(被告负担部分，原告已预交，本院不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员　　沈琳二〇一七年七月二十六日书　记　员　　陈婷来源：百度搜索“”